Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Angabe der gezahlten Vorschüsse

Die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die geleisteten Vorschüsse rechnerisch fehlerhaft in Ansatz gebracht wurden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.

Die Bekl. sind gem. § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. § 7 des Wohnungsmietvertrages vom 7.6.1995 verpflichtet, an die Kl. eine Nachforderung aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2006 in Höhe von 245,50 € auszugleichen. Die auf sie umgelegten Gesamtkosten in Höhe von 981,82 €, die sich aus der am 13.12.2007 erteilten Abrechnung im Einzelnen entnehmen lassen, haben die Bekl. nicht bestritten. Soweit sie beanstanden, dass fehlerhafte Vorauszahlungen für das Jahr 2006 in die Abrechnung eingestellt wurden, ist ihrer Auffassung zu folgen. Das Gericht hat schon mit Beschluss vom 15.12.2008 darauf hingewiesen, dass die Bekl. unstreitig fortlaufend seit 1.8.2001, und damit auch im gesamten Kalenderjahr 2006 (bis auf Februar 2006 wegen verrechneten Guthabens aus der Heizkostenabrechnung 2004), eine Gesamtmiete in Höhe von 498,71 € monatlich überwiesen haben. Ebenso ist unstreitig, dass im Jahr 2005 Heizkostenvorschüsse in Höhe von insgesamt 736,32 €, nämlich 61,36 € monatlich, in Ansatz gebracht wurden, was der vertraglichen Vereinbarung unter § 4 Nr. 3 des Mietvertrages entspricht. Die Kl. ist deshalb darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass trotz unveränderter, gleich bleibender Zahlungen der Bekl. im Jahr 2006 im Verhältnis zum Vorjahr dennoch niedrigere Heizkostenvorschüsse entrichtet worden sein sollen. Trotz entsprechenden richterlichen Hinweises gem. Beschluss vom 15.12.2008 hat die Kl. hierzu jedoch nichts weiter vorgetragen: Wenn von den entstandenen, anteiligen Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser in Höhe von 981,82 € die tatsächlich geleisteten, zutreffenden Heizkostenvorschüsse der Bekl. für das Kalenderjahr 2006 in Höhe von 736,32 € (61,36 € monatlich) abgezogen werden, verbleibt zu Lasten der Bekl. nur noch eine Nachforderung in Höhe von 245,50 €.

Der Auffassung der Bekl., das Einstellen der zutreffenden Vorauszahlungen sei Wirksamkeitsvoraussetzung für eine ordnungsgemäße Abrechnung und eine neue Abrechnung würde an der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB scheitern, kann nicht gefolgt werden. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs richtet sich die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft (nur) die inhaltliche Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung (so BGH GE 2009, 189). Nach diesem Maßstab war die berechtigte Nachforderung aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2006 vom 13.12.2007 in Höhe von 245,50 € fällig. Denn die Abrechnung ist für formell ordnungsgemäß zu erachten, weil sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. In der Abrechnung enthalten ist eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Mieter und der Abzug ihrer Vorauszahlungen (vgl. hierzu auch BGH, GE 2008, 855 m. w. N.). Durch die vorliegende Abrechnung wurden die Bekl. als Mieter deshalb in die Lage versetzt, den auf das Abrechnungsjahr bezogenen Abrechnungssaldo der Kl. nachzuprüfen (vgl. auch BGH, GE 2008, 856), insbesondere rechnerisch zu überprüfen, ob die zutreffenden Vorauszahlungen in die Abrechnungen eingestellt worden waren. Dass die Überprüfung im Ergebnis zu der Feststellung geführt hat, dass die geleisteten Vorschüsse für das Kalenderjahr 2006 rechnerisch fehlerhaft in Ansatz gebracht wurden, stellt nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung in Frage, sondern betrifft nur deren inhaltliche Richtigkeit (vgl. hierzu BGH, GE 2009, 189, 190). Denn die Bekl. konnten die ihnen erteilte Abrechnung vom 13.12.2007 aufgrund der darin enthaltenen Angaben von vornherein gedanklich und rechnerisch aus sich heraus nachvollziehen (BGH, GE 2008, 855, 856). Deshalb hätten sie auch von vornherein eigenständig ermitteln können, welche Nachforderung sich bei Ansatz der zutreffenden Vorschüsse für das Kalenderjahr 2006 in Höhe von 736,32 € ergab, und hätten diese Nachforderung schon vorprozessual ausgleichen können. Dieses Ergebnis erscheint auch angemessen, weil der inhaltlich unzutreffende Ansatz von Vorschüssen in der Abrechnung ohne Weiteres erkennbar war und von den Bekl. im Wege einer einfachen Rechenoperation zu berichtigen gewesen wäre. Anteilige Zinsen auf die berechtigte Nachforderung der Kl. stehen der Kl. nach Mahnung vom 18.2.2008 unter Nachfristsetzung bis zum 29.2.2008 gem. §§ 286 Abs. 1 S. 1, 288 Abs. 1 BGB seit dem 1.3.2008 zu. Verzug der Bekl. war nicht etwa gem. § 286 Abs. 4 BGB ausgeschlossen, weil in die Abrechnung fehlerhafte Vorschüsse eingestellt wurden. Denn für die Bekl. war der Ansatz falscher Vorauszahlungen ohne Weiteres erkennbar und im Wege einer einfachen Rechenoperation zu korrigieren, so dass sie die berechtigte Nachforderung der Kl.

eit dem 1.3.2008 zu. Verzug der Bekl. war nicht etwa gem. § 286 Abs. 4 BGB ausgeschlossen, weil in die Abrechnung fehlerhafte Vorschüsse eingestellt wurden. Denn für die Bekl. war der Ansatz falscher Vorauszahlungen ohne Weiteres erkennbar und im Wege einer einfachen Rechenoperation zu korrigieren, so dass sie die berechtigte Nachforderung der Kl. eigenständig hätten in kürzester Zeit ermitteln und ausgleichen können.

Rechnerisch fehlerhaft in Ansatz gebrachte Vorschüsse stehen der formellen Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht entgegen.

Die Mieter beanstandeten die Heizkostenabrechnung des Vermieters, weil in ihr die gezahlten Heizkostenvorschüsse zu niedrig angesetzt seien. Sie hätten die vereinbarte Gesamtmiete in Höhe von 498,71 €, in der die vertraglich vereinbarten Heizkostenvorschüsse in Höhe von 61,36 € monatlich enthalten gewesen seien, fortlaufend gezahlt, wohingegen der Vermieter in der Abrechnung niedrigere Vorschüsse angesetzt habe.

Das AG Charlottenburg hielt, weil im Ergebnis zu niedrige Vorschüsse angesetzt worden waren, die Betriebskostenabrechnung nicht für formell unwirksam, sondern berücksichtigte den von den Mietern angesetzten Betrag. Dieser Betrag sei anzusetzen, weil der Vermieter trotz des gerichtlichen Hinweises auf die fortlaufende Zahlung der Miete in Höhe des vereinbarten Betrages nicht dargelegt habe, dass trotz unveränderter, gleichbleibender Zahlungen dennoch niedrigere Heizkostenvorschüsse gezahlt worden seien. Dass die Vorschüsse rechnerisch fehlerhaft in Ansatz gebracht worden seien, stehe der formellen Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung jedoch nicht entgegen, weil die Mieter die ihnen erteilte Abrechnung aufgrund der darin enthaltenen Angaben gedanklich und rechnerisch aus sich heraus hätten nachvollziehen können.

Das AG Charlottenburg wendet die Grundsätze der Entscheidungen des BGH vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 -, GE 2008, 855 und vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07 - zu Recht auch auf die in die Abrechnung eingestellten Vorauszahlungen an. Auch insoweit richtet sich die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und inhaltlicher Richtigkeit andererseits danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Höhe der als gezahlt eingestellten Vorschüsse zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die Vorschüsse der Höhe nach zu Recht eingestellt sind, betrifft nur die inhaltliche Richtigkeit.