Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Ausgliederung von Gewerberaum; Umlage nach Anzahl der Wohnungen/Wohnfläche

1. In einer Betriebskostenabrechnung ist eine schematische Ausgliederung von Betriebskosten, die auf Gewerberaum entfallen, nicht notwendig; erforderlich ist das nur dann, wenn infolge der gewerblichen Tätigkeit bei einzelnen Betriebskostenarten unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen, deren gleichmäßige Verteilung zu einer unzumutbaren Mehrbelastung für die Wohnungsmieter führen würde. Die Umlage von Kosten für Hauswart und Hausreinigung nach der Anzahl der Wohnungen ist nicht sachgerecht, vielmehr ist eine Verteilung nach der Wohnfläche ermessensgerecht. Allerdings können die Kosten für Antenne/Breitbandkabelnetz nach der Anzahl der Mietparteien umgelegt werden, denn diese Kosten fallen für jede Wohnung ohne Rücksicht auf deren Größe gleichermaßen an.

2. Der Mieter darf nicht "ins Blaue hinein" bestreiten, sondern muß zuvor Einsicht in die entsprechenden Unterlagen nehmen.

(Leitsätze der Redaktion)

(...) c) Der Anspruch des Kl. aus der Abrechnung über die Betriebskosten ist jedoch nicht begründet. Vielmehr ergibt sich ein Guthaben von ... DM.

Im einzelnen:

ca) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (GE 1982, 135) entspricht eine Abrechnung in der Regel den formellen Erfordernissen des § 259 BGB, wenn sie die folgenden Mindestangaben enthält: 1. eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, 2. die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, 3. die Berechnung des Anteils des Mieters, 4. den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Diese Angaben reichen in der Regel aus, um dem Mieter einen verläßlichen und nachprüfbaren Überblick über die Betriebskosten zu verschaffen. Anlaß zu weiteren Erläuterungen kann nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (GE 1998, 796) nur dann bestehen, wenn im Einzelfall sich aus besonderer Abrede oder aus der besonderen Ausgestaltung des Mietverhältnisses ein entsprechendes Bedürfnis ergibt. Letzteres ist etwa in Fällen denkbar, in denen Kosten (z. B. Hauswartkosten) für mehrere Objekte des Vermieters entstanden und auf diese umzurechnen sind, oder sich in dem Objekt neben Mietwohnungen Gewerberaum mit einem Mehrverbrauch von Wasser (Sauna, Wäscherei, Getränkehersteller), Müll (Gaststätten, Läden) oder anderen Betriebsmitteln befindet, oder daß sonst auf einen Abrechnungsposten nur Teile einer Gesamtausgabe entfallen, die herauszurechnen sind (z. B. nur teilweise umlagefähiger Stromverbrauch).

cb) Allein die Tatsache, daß auf dem fraglichen Grundstück Gewerberaum vorhanden ist, nämlich zwei Gaststätten und eine Filiale einer Einzelhandelskette, nötigt nicht dazu, daß schematisch sämtliche Betriebskosten, die auf den Gewerberaum entfallen, ausgegliedert werden. Diese Notwendigkeit ergibt sich nur dann, wenn infolge der gewerblichen Tätigkeit bei einzelnen Betriebskostenarten unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen, deren gleichmäßige Verteilung zu einer unzumutbaren Mehrbelastung für die Wohnungsmieter führen würde (Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht, 7. Aufl., § 546 Rdnr. 245). (...)

cd) Keine Bedenken ergeben sich gegen den Ansatz der Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr von ... DM. Der Kl. hat in den Erläuterungen nachvollziehbar dargelegt, daß die auf dem Grundstück befindlichen Gewerbe, bei denen es sich um zwei Gaststätten, die Filiale einer Einzelhandelskette sowie zwei Arztpraxen und Büros handelt, eine eigene Entsorgung des bei ihnen anfallenden Mülls vornehmen. Der Bekl. kann diesen Vortrag nur bestreiten, wenn er auf Grund einer Einsichtnahme in die Rechnungen und sonstige Belege festgestellt hätte, daß sich die Behauptung des Kl. als unzutreffend erweist. Ein diesbezüglicher Vortrag fehlt. (...)

ce) Keine Bedenken ergeben sich gegen den Ansatz der Kosten für Haftpflichtversicherung, Brandversicherung und Gebäudeversicherung. Auch hier hat der Kl. nachvollziehbar dargelegt, daß die Versicherungen für die Wohnräume und die Gewerberäume keine unterschiedlichen Prämien berechnet haben. Der Bekl. hat diese Angaben nicht substantiiert nach einer Einsichtnahme in die Prämienrechnungen angegriffen. Eine Ausgliederung der auf die Gewerberäume entfallenden Prämienanteile ist nicht erforderlich. (...)

cf) Die Kosten für den Hauswart und die Hausreinigung sind nicht umlagefähig. Denn die Verteilung nach der Anzahl der Wohnungen ist nicht sachgerecht: Der Vermieter kann, wenn der Verteilerschlüssel im Mietvertrag nicht ausdrücklich bestimmt ist, die Kosten, die für alle Wohnungen anfallen, gemäß § 315 BGB nach billigem Ermessen verteilen. In der Regel entspricht eine Verteilung nach dem Verhältnis der Fläche der Wohnung zur gesamten Fläche aller Wohnungen billigem Ermessen. Für den preisgebundenen Wohnungsbau ist dies der gesetzlich vorgeschriebene Regelfall, § 20 Abs. 2 Satz 1 Neubaumietenverordnung. Denn diese Form der Verteilung entspricht der Erfahrungstatsache, daß in größeren Wohnungen in der Regel mehr Personen leben als in kleineren Wohnungen. Entsprechend der Anzahl der Personen fallen unterschiedliche Betriebskosten an (vgl. OLG Hamm NJW 1984, 984). Dies gilt auch für die Kosten eines Hauswartes. Die Kosten eines Hauswartes sind insoweit umlagefähig, als dieser Arbeiten ausführt, die unter den Katalog der Betriebskosten im Sinne der Nr. 2 bis 10 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung - II. BV - fallen. Hierbei handelt es sich namentlich um die Hausreinigung (Nr. 9) und die Gartenpflege (Nr. 10). Dabei handelt es sich im einzelnen um die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile (Nr. 9) und die Pflege von Spielplätzen, von sonstigen Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen (Nr. 10). Der von dem Hauswart zu betreibende Arbeitsaufwand steht mit der Anzahl der Personen durchaus in einem gewissen Zusammenhang. Nur eine Verteilung nach der Wohnfläche erscheint deshalb als sachgerecht (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 7. Aufl., § 546 Rdnr. 266, 270). Eine Verteilung nach der Anzahl der Wohnungen ist insbesondere dann unbillig, wenn - wie hier - die Wohnungen eine unterschiedliche Größe aufweisen. Dies führt zu einer unverhältnismäßigen Belastung der Mieter kleiner Wohnungen (Schmidt-Futterer/Langenberg, a. a. O., Rdnr. 21 g). Würden die Kosten für den Hauswart und die Hausreinigung nach der Wohnfläche umgelegt werden, dann ergäbe sich die folgende Belastung: (...)

2. aa) Der Ansatz der Grundsteuer ist nicht zu beanstanden. Die Grundsteuer für diese Wohnung beläuft sich auf ... DM. Dies ergibt sich aus einem Grundsteuerbescheid für die Wohnung Nr. 24, bei der es sich offensichtlich um Wohnungseigentum handelt. Der Bekl. kann die Maßgeblichkeit dieses Bescheides für seine Wohnung nicht ohne weiteres bestreiten. Die in dem Bescheid angegebene Nr. 24 nimmt Bezug auf die Bezeichnung des Sondereigentums in dem bei den Grundakten des geschlossenen Grundbuches befindlichen Aufteilungsplan. Anhand dieser Angaben kann der Bekl. die Identität der Wohnung überprüfen. Als Mieter steht ihm ein Recht auf Einsicht in das Grundbuch zu, § 12 GBO (BayObLG NJW 1993, 1142). (...)

af) Aus der Abrechnung über die Kosten für Heizung, Warm- und Kalt-wasser ergibt sich ein Anspruch von ... Die Kosten sind in nachvollziehbarer Weise auf den Zeitraum vom 1.11. bis zum 31.12.1995 umgerechnet worden. Bei den Heizkosten ist jeweils ein Zeitfaktor von 280/1.000 in Ansatz gebracht worden. Dies ergibt sich aus der aus der Abrechnung ersichtlichen Tabelle, derzufolge von 1.000 Anteilen für das gesamte Jahr 120 Anteile auf den November und 160 Anteile auf den Dezember entfallen. Diese Berechnung entspricht § 9 b Abs. 2 der HeizkostenVO. Die Tatsache, daß die Gesamtwohnfläche nicht mit 3.210 m2, sondern nur mit 3.096,50 m2 angegeben worden ist, beruht den nachvollziehbaren Darlegungen des Kl. zufolge darauf, daß eine Wohnung mit einer Etagenheizung ausgestattet ist und deshalb nicht an die Zentralheizung angeschlossen ist. (...)

bd) Die Kosten für Hauswart und Hausreinigung sind nicht nach der Anzahl der Mietparteien umlagefähig. Dies gilt nur für die Kosten von Antenne/Breitbandkabelnetz von insgesamt (...). Denn diese Kosten fallen für jede Wohnung ohne Rücksicht auf deren Größe gleichermaßen an. (...)

Soweit die Ansprüche begründet sind, kann der Bekl. ihnen nicht den Einwand entgegensetzen, daß die Vorschüsse an Betriebs-, Heiz-, Warmwasser- und Kaltwasserkosten von seiten des Kl. bei Vertragsschluß zu gering bemessen worden seien und er deshalb nicht zur Nachzahlung verpflichtet wäre, weil er bei Kenntnis der tatsächlichen Belastung den Mietvertrag nicht abgeschlossen hätte. Die Festsetzung nicht die voraussichtlichen Kosten deckender Vorschüsse ist grundsätzlich kein schuldhaftes Verhalten des Vermieters gegenüber dem Mieter, das diesem einen Anspruch auf Schadenersatz im Sinne einer Befreiung von Nachzahlungsforderungen geben könnte. Denn ein Vermieter ist nicht gehalten, überhaupt Vorschüsse auf die Betriebskosten festzusetzen. Nach § 4 Abs. 1 MHG ist nur die Vereinbarung unangemessen hoher Vorauszahlungen untersagt. Es steht dem Vermieter jedoch frei, mit dem Mieter zu vereinbaren, daß dieser die Nebenkosten in voller Höhe erst nach deren endgültiger Abrechnung zu bezahlen hat, daß er also keine Vorauszahlungen leisten muß. Ebenso steht es dem Vermieter frei, sich mit dem Mieter auf Vorauszahlungen zu einigen, die deutlich geringer sind als der voraussichtliche Abrechnungsbetrag. Daher schafft die bloße Vereinbarung von Vorauszahlungen für den Mieter keinen Vertrauenstatbestand dahin, daß die Vorauszahlungen in etwa die anfallenden Nebenkosten abdecken. Die sich aus der Abrechnung ergebende Nachzahlungsforderung ist vielmehr, wenn keine Besonderheiten vorliegen, die eine andere Beurteilung rechtfertigen, nicht auf einen bestimmten Prozentsatz der Vorauszahlungen beschränkt (so OLG Stuttgart GE 1982, 895). Im übrigen ist ein Schaden des Bekl. nicht ersichtlich. Denn die Betriebskosten sind tatsächlich entstanden. Selbst wenn die Ehefrau des Kl. zu einem späteren Zeitpunkt eingeräumt haben sollte, daß ihnen schon damals bewußt gewesen sei, daß die Nebenkosten höher seien als die Vorschüsse, begründet dies kein schuldhaftes Verhalten bei Vertragsschluß. Denn der Bekl. macht nicht geltend, daß er bei den Vertragsverhandlungen ausdrücklich nach der Kostendeckung durch die Vorschüsse gefragt hat. Allein seine Behauptung, er habe gemeinsam mit seiner Partnerin eine Wohnung gesucht, die ihren begrenzten finanziellen Verhältnissen entsprochen habe, führt zu keiner anderen Betrachtungsweise. Denn er hat nicht behauptet, daß er auf diese Umstände in den Vertragsverhandlungen besonders hingewiesen habe. Ohne eine ausdrückliche Nachfrage eines Mieters ist ein Vermieter nicht gehalten, darauf hinzuweisen, daß die Vorschüsse nicht kostendeckend seien. Der Bekl. hat für seine Behauptung, er hätte bei Kenntnis der tatsächlichen Betriebskosten die Wohnung nicht gemietet, keinen substantiierten Vortrag geliefert. Denn dazu hätte es einer genauen Darstellung der finanziellen Gegebenheiten bedurft, um aus diesen im nachhinein Schlußfolgerungen für die Motivationslage des Bekl. zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzuleiten. (...)

Durch Gewerbenutzung entstehende Betriebskosten sind nur dann auszugliedern, wenn dort unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen. Dazu muß der bestreitende Mieter erst einmal Einsicht in die Unterlagen nehmen.

Die Parteien stritten sich um mehrere Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter wandte unter anderem die mangelnde Ausgliederung von gewerblichen Betriebskosten, eine fehlerhafte Verteilung nach der Anzahl der Wohnungen ein und bemängelte außerdem, die Vorschüsse seien bei Vertragsabschluß zu gering bemessen worden. Hätte er die Höhe der Betriebskosten in etwa gewußt, hätte er die Wohnung gar nicht erst gemietet.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, mußte in dem über 14 Seiten langen Urteil viel Mühe aufwenden, um die vielen kleinen und großen Einwände des Mieters abzuhandeln und danach rechnerisch mit allen Stellen nach dem Komma zu einem Saldo zu gelangen. Zu der zunehmend diskutierten Frage der Ausgliederung von betrieblichen Betriebskosten verneinte die Kammer die Notwendigkeit einer schematischen Ausgliederung, sah die Erforderlichkeit nur dann, wenn infolge der gewerblichen Tätigkeit bei einzelnen Betriebskostenarten unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen, deren gleichmäßige Verteilung zu einer unzumutbaren Mehrbelastung für die Wohnungsmieter führen würde. Der Vermieter hatte in den Erläuterungen dazu substantiiert dargelegt, daß die einzelnen Gewerbebetriebe eine eigene Entsorgung des bei ihnen anfallenden Mülls vornehmen würden. Das einfache Bestreiten des Mieters reichte dann nicht mehr aus. Der Mieter hätte schon Einsicht in die entsprechenden Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung nehmen müssen. Dasselbe gilt für die Kosten der Haftpflichtversicherung (Brandversicherung und Gebäudeversicherung). Hier hatte der Vermieter dargelegt, daß für die Versicherungen keine unterschiedlichen Prämien für Wohn- und Gewerberaum anfielen. Bei den Kosten für den Hauswart und die Hausreinigung hatte der Vermieter allerdings nach Ansicht der Kammer fehlerhaft nach der Anzahl der Wohnungen umgelegt. Sachgerecht sei jedoch die Umlegung nach Wohnfläche (was jetzt auch nach der Mietrechtsreform in § 556 a Abs. 1 BGB so vorgesehen ist). Die Kosten von Antenne/Breitbandkabelnetz könnten jedoch nach der Anzahl der Wohnungen umgelegt werden, da diese Kosten für jede Wohnung ohne Rücksicht auf deren Größe gleichermaßen anfielen. Der Mieter könne sich nicht darauf berufen, daß die Vorschüsse bei Vertragsschluß zu gering bemessen gewesen seien. Die Vereinbarung von Vorauszahlungen schaffe für den Mieter keinen Vertrauenstatbestand dahin, daß die Vorauszahlungen in etwa die anfallenden Nebenkosten abdeckten. Im übrigen sei ein Schaden des Mieters nicht ersichtlich, denn die Betriebskosten seien tatsächlich entstanden.