Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Einwendungsausschlußfrist für Mieter

1. Der nur ganz allgemein gehaltene Widerspruch des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung reicht nicht aus, um die Einwendungsausschußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB einzuhalten.

2. Der Vermieter braucht dem Mieter die Möglichkeit weiterer Einwendungen nicht dadurch offenzuhalten, daß er noch vor Ablauf der Einwendungsfrist Klage auf Zahlung erhebt.

(...) d) Die Bekl. tragen Einwendungen gegen die Berechtigung der Kostenansätze vor, mit denen sie gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB ausgeschlossen sind. Danach hat der Mieter dem Vermieter seine Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Mieter muß seine Einwendungen konkret vortragen. Er muß gegenüber dem Vermieter klar und eindeutig zum Ausdruck bringen, welche Punkte einer Nebenkostenabrechnung er für aufklärungsbedürftig oder gar für unberechtigt hält. Wie im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Ausdruck gekommen ist, sollte mit der Einführung eines Einwendungsausschlusses nach Ablauf einer Zeit von einem Jahr verhindert werden, daß der Mieter erst einige Jahre nach Erteilung der Abrechnung in einem Rechtsstreit mit Einwendungen wegen angeblich unrichtiger Angaben hervortritt und es wegen des Zeitablaufs zu besonders aufwendigen und oft unergiebigen Beweisaufnahmen kommt. Dies sei nicht nur für die Gerichte belastend, sondern auch für die Prozeßparteien in hohem Maße unbefriedigend, wenn letztlich nach einer zeit- und kostenträchtigen Beweisaufnahme über lange zurückliegende Nebenkostenabrechnungen nach der Beweislast entschieden werden müsse (Stellungnahme des Bundesrates zu § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6, Bundestags-Drucksache 14/4553 Anlage 2, abgedruckt bei Beuermann, Das neue Mietrecht 2001, Seit 119). Aus dieser gesetzgeberischen Intention folgt, daß es nicht genügt, wenn der Mieter gegen eine Abrechnung nur ganz allgemein Widerspruch einlegt. Er muß seine Einwendungen so konkret vortragen, daß der Vermieter darauf reagieren und seine Abrechnung dem Mieter zusätzlich erläutern oder sie unter Umständen auch korrigieren kann. Nur so wird das Ziel der Vorschrift erreicht, den sich anbahnenden Streit der Parteien des Mietvertrages über den Inhalt der Nebenkostenabrechnung innerhalb einer angemessenen Frist auf die wesentlichen Punkte zu konzentrieren und zu einer Klärung zu führen. Nach Ablauf der Jahresfrist kann der Mieter keine weiteren Einwendungen erheben, auf die er sich vorher nicht berufen hat.

e) Die Einwendungen der Bekl. im Lauf des Rechtsstreits betreffen im wesentlichen die Kosten der Beheizung, die auf die Mieter umgelegt werden. Es wird zum einen die Berechtigung der Kostenansätze bestritten, zum anderen wird der Vorwurf der Unwirtschaftlichkeit erhoben. Mit diesen Einwendungen sind die Bekl. ausgeschlossen, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat. In den beiden Schreiben der Bekl. vom 17. Januar 2004 und 30. Dezember 2004 haben die Bekl. Einwendungen erhoben, die nicht die jetzt streitigen Punkte betreffen. Es findet sich kein Einwand in bezug auf die mangelnde Berechtigung der angesetzten Kosten. Die Bekl. können sich nicht darauf berufen, daß ihnen die Form der Bereitstellung von Heizenergie durch ein von einem Unternehmen betriebenes Blockheizkraftwerk und die Aufteilung des Wärmepreises in Jahresgrundpreis, Arbeitspreis und Meßpreis nicht bekannt gewesen sei. Sie selbst haben mit Schriftsatz vom 3. Mai 2006 den Wärmelieferungsvertrag eingereicht, den die Kl. mit der Firma B. GmbH am 6. August 1998 geschlossen hat. Diesem Vertrag war für die Bekl. zu entnehmen, daß der Jahresgrundpreis für die Vorhaltung der Heizstation 25.300 DM zuzüglich Mehrwertsteuer, der Arbeitspreis für die gelieferte Wärmemenge 52,4 DM/MWh zuzüglich Mehrwertsteuer und der Jahresgrundpreis für das Vorhalten und Warten der erforderlichen Meßeinrichtungen 1.200,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer betrug (§ 5). Diesem Vertrag konnten sie auch die Preisänderungsklauseln entnehmen.

ea) Die Bekl. können nicht geltend machen, daß sie mit ihren Einwendungen zum Ausdruck gebracht haben, daß sie mit den Abrechnungen nicht einverstanden seien. Es geht nicht darum, ob auf seiten der Kl. eine schützenswerte Rechtsposition entstanden sei und sie deshalb auf den Bestand der Nebenkostenabrechnungen vertrauen konnte. Es kommt auch nicht darauf an, ob eine sachliche Auseinandersetzung unterblieben sei, weil die Kl. mehrere Jahre untätig geblieben sei. Eine sachliche Auseinandersetzung ist deswegen unterblieben, weil die Bekl. die zahlreichen Einwände, die sie jetzt im Rahmen des Rechtsstreits vortragen, nicht schon bei ihren damaligen Einsprüchen vorgetragen haben. Ein Vertrauenstatbestand entsteht zugunsten der Kl. dadurch, daß sie nicht damit rechnen muß, daß die Bekl. mit neuen Einwendungen hervortreten. Aufgrund der Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB waren sie gehalten, alle Einwendungen vorzutragen, die ihnen erheblich erschienen. Das Vertrauen der Bekl. in bezug auf ihre Einwendungen wird von Gesetzes wegen nur für diejenigen Einwendungen geschützt, die sie fristgemäß vorgetragen haben.

eb) Die Bekl. können sich nicht darauf berufen, daß dem Zahlungsverlangen der Kl. der Einwand der Verwirkung entgegenstehe, weil sie die Forderungen aus den Abrechnungen erst nach Ablauf der Einwendungsfrist geltend gemacht hätten. Die Verjährungsfrist für Ansprüche aus Nebenkostenabrechnungen beträgt gemäß § 195 BGB drei Jahre. Sie beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB am Schluß des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Eine schleichende Verkürzung dieser Verjährungsfrist durch die Einwendungsfrist des Mieters findet nicht statt. Der Vermietet kann durchaus abwarten, welche Einwendungen der Mieter innerhalb der Frist erheben wird, zu diesen Stellung nehmen, die Abrechnung nachträglich erläutern, sie gegebenenfalls ändern und darauf warten, daß der Mieter dann freiwillig zahlt. Er kann auch warten, ob der Mieter innerhalb der Frist weitere Einwendungen erhebt, zum Beispiel, nachdem er in die Unterlagen des Vermieters Einsicht genommen hat. Erst wenn nach dem Ablauf der Frist eine Einigung über die strittigen Punkte nicht herbeigeführt worden ist, kann der Vermieter seinen Anspruch gerichtlich geltend machen. Er kann dann sicher sein, daß mit Erfolg vor Gericht nur noch über die Punkte gestritten wird, die schon im Vorfeld des Prozesses streitig waren, und er nicht damit rechnen muß, daß noch ganz andere Punkte vorgetragen werden. Ein Vermieter ist nicht gehalten, dem Mieter die Möglichkeit weiterer Einwendungen dadurch offen zu halten, daß er vor Ablauf der Einwendungsfrist eine Klage auf Zahlung erhebt. (...)

ef) Je nach der Schwierigkeit der Materie muß der Mieter sich sachkundig machen, um begründete Einwendungen erheben zu können. Dazu ist erforderlich, daß er in die Unterlagen des Vermieters Einsicht nimmt. Was den Vorwurf der Unwirtschaftlichkeit anbetrifft, ist dieser Einwand für den Mieter sowohl vor dem Prozeß als auch innerhalb des Prozesses nicht leicht zu führen. Um seinen Vorwurf sachlich begründen zu können, muß er sich die notwendigen Informationen beschaffen, notfalls mit Hilfe des Erfahrungswissens von Mieterorganisationen. Welchen Aufwand ein Mieter vor dem Beginn des Rechtsstreits treiben muß, um sich diesen Einwand zu erhalten, kann vorliegend dahinstehen. Denn hier haben die Bekl. nicht einmal ansatzweise vorgerichtlich geltend gemacht, daß ihnen die Heizkosten im Vergleich zu anderen mit Nahwärme versorgten Objekten als überhöht erscheinen. (...)