Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Hauswartskosten; Einsicht in Belege; Mietminderung wegen Schwarzschimmels; Beweislastverteilung

Grundsätzlich kann der Mieter die Richtigkeit einer den formellen Anforderungen entsprechenden Betriebskostenabrechnung nur bestreiten, wenn er bei einer Einsicht in die ihr zugrunde liegenden Rechnungen Fehler festgestellt hat. Die Einsichtnahme hat der Mieter grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Vermieters oder der von ihm beauftragten Hausverwaltung vorzunehmen. Ein Anspruch auf Rechnungskopien steht dem Mieter nur zu, wenn er sich gleichzeitig bereit erklärt, die erforderlichen Kosten zu tragen. Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muß der Vermieter ausräumen. (Leitsätze der Redaktion)

1. Der Kl. kann von den Bekl. gemäß § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem geschlossenen Mietvertrag die Zahlung von Betriebskosten für das Jahr 1998 verlangen. (...)

e) Soweit die Bekl. geltend machen, sie könnten ein Zurückbehaltungsrecht erheben, weil ihnen die der Abrechnung zugrunde liegenden Rechnungen nicht übersandt worden seien, trifft dies nicht zu. Grundsätzlich kann der Mieter die Richtigkeit einer den formellen Anforderungen entsprechenden Betriebskostenabrechnung nur bestreiten, wenn er bei einer Einsicht in die ihr zugrunde liegenden Rechnungen Fehler festgestellt hat. Diese Einsichtnahme hat der Mieter grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Vermieters oder der von ihm beauftragten Hausverwaltung vorzunehmen. Ein Anspruch auf Vorlage von Kopien der Rechnungen steht dem Mieter nur zu, wenn er sich gleichzeitig bereit erklärt, die dafür erforderlichen Kosten zu tragen. (...)

g) Weiterhin haben die Bekl. nicht anhand einer Einsichtnahme in die Unterlagen konkret dargelegt, daß der Hauswart auf Grund seines Arbeitsvertrages auch zur Wahrnehmung von Verwaltungsarbeiten verpflichtet ist und, wenn dies der Fall sein sollte, ein auf diese Arbeiten entfallender Anteil seines Lohnes bei der Umlage der Kosten nicht abgezogen worden ist.

2. Der Kl. kann von den Bekl. gemäß § 535 Satz 2 BGB a. F. beziehungsweise § 535 Abs. 2 BGB die Zahlung von monatlichen Rückständen verlangen.

a) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts steht den Bekl. allerdings eine teilweise Minderung des Mietzinses zu, so daß die Berufung insoweit zum Teil Erfolg hat. Denn auf Grund des im Schlafzimmer im Deckenixel und in der Raumecke der Giebelwand vorhandenen Schwarzschimmels ist eine Minderung der Nettomiete um 5 % gerechtfertigt. Bei dem Schwarzschimmel, der den Feststellungen des Sachverständigen S. in dessen Gutachten zufolge sich auf eine Länge von 1,20 m x 0,20 m erstreckt, handelt es sich um einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. bzw. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, der den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt. Da die Wohnung über vier Zimmer, eine Küche, ein WC, ein WC mit Bad, einen Korridor, eine Kammer und einen Balkon verfügt, ist die Minderungsquote von 5 % der Nettomiete angemessen.

aa) Der Kl. kann sich nicht darauf berufen, daß die Bekl. den Mangel selbst durch falsches Wohn- und Lüftungsverhalten zu vertreten hätten und deshalb eine Minderung gänzlich ausgeschlossen sei. ab) Schimmel an den Wänden einer Wohnung ist grundsätzlich ein Mangel der Mietsache, § 537 Abs. 1 BGB a. F., § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine Minderung wegen Schimmelschäden ist dann nicht gerechtfertigt, wenn die Entstehung auf unzureichendes Heizen und Lüften zurückzuführen ist. Denn dann liegt eine Verletzung der Obhutspflicht durch den Mieter vor, aus der er selbst keine Rechte herleiten kann. Die Minderung ist nach dem Rechtsgedanken des § 324 Abs. 1 BGB a. F. ausgeschlossen. ac) Ein unzureichendes Lüften und Heizen ist immer dann anzunehmen, wenn ein Baumangel nicht vorliegt. Das Nichtvorliegen eines Baumangels muß grundsätzlich der Vermieter beweisen. Der Vermieter muß beweisen, daß die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflußnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist, wozu er gegebenenfalls die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis oder demjenigen eines anderen Mieters desselben Hauses herrührenden Schadensursache ausräumen muß. Ist dieser Beweis geführt, so hat sich der Mieter umfassend hinsichtlich Verursachung und Verschulden zu entlasten (so OLG Karlsruhe GE 1984, 971). Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muß der Vermieter ausräumen (so BGH GE 1994, 1112; siehe auch Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeß, 3. Aufl., § 536 Rdnr. 9). b) Der Sachverständige hat zwar im Rahmen seiner Messungen am 30. März 2001 mit Hilfe der GANN-Hydromette RTU 600, Elektrode B 60 in dem kritischen "Bereich an der Giebelwand vom Außeneck kurz unterhalb der Decke waagerecht zur Mittelwand" einen Wert von "48 Digits" gemessen, die seinen Ausführungen zufolge bedeuten, daß die Wand in diesem Bereich trocken ist. Jedoch hat er gleichzeitig mit Hilfe einer Infrarotsonde Oberflächentemperaturen gemessen, die am Giebel ca. 12° bis 13,5 °C und am Giebel-Deckenixel 10,8° bis 11°C betragen. Die Temperaturwerte in dem Bereich, wo sich der Schwarzschimmel befindet, hat er als relativ niedrig bezeichnet und daraus die Schlußfolgerung abgeleitet, daß hier eine Wärmebrücke vorhanden sei. Daraus hat er die weitere Schlußfolgerung abgeleitet, daß die Eckausbildung zum Dach nicht den Regeln des Wärmeschutzes gemäß der Wärmeschutzverordnung vom 24. Februar 1982 entspreche, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerkes schon den Stand der Technik wiedergegeben habe. Bei dieser Wärmebrücke handelt es sich also um einen Baumangel, der auch als Mangel der Mietsache zu qualifizieren ist. Es ist davon auszugehen, daß die einschlägigen Regeln der Bauphysik auf das normale Heizungs- und Lüftungsverhalten der Nutzer von Wohnungen abgestellt sind. Wenn in einem Teil des Bauwerkes Wandtemperaturen festgestellt werden, die die üblichen Sollwerte unterschreiten, dann handelt es sich um einen Baumangel, der unabhängig von dem konkreten Nutzungsverhalten des Bewohners besteht. Die Auswirkungen eines solchen Baumangels können durch das Nutzungsverhalten des Bewohners verstärkt werden. Diese Möglichkeit wird auch durch das Nutzungsverhalten der Bekl. verstärkt, wie der Sachverständige ausgeführt hat. In

iten, dann handelt es sich um einen Baumangel, der unabhängig von dem konkreten Nutzungsverhalten des Bewohners besteht. Die Auswirkungen eines solchen Baumangels können durch das Nutzungsverhalten des Bewohners verstärkt werden. Diese Möglichkeit wird auch durch das Nutzungsverhalten der Bekl. verstärkt, wie der Sachverständige ausgeführt hat. In diesem Zusammenhang weist der Sachverständige auf die Existenz von Gardinen hin, die sich in einem Abstand von 20 cm zur Wand befinden und das Fenster und den darunter befindlichen Heizkörper im geschlossenen Zustand fast vollständig verdecken. Es mag sein, daß die Bekl. die Gardinen auch im aufgezogenen Zustand lassen. Sie werden dies aber nicht ständig tun, da die Existenz der Gardinen sonst überflüssig wäre. Soweit sie zugezogen sind, sind sie aber geeignet, die Zirkulation der von dem Heizkörper unterhalb des Fenster aufsteigenden warmen Luft zu beeinträchtigen. Das Mitverschulden der Bekl. an der Entstehung des Mangels muß bei der Bemessung der Minderungsquote berücksichtigt werden. Insgesamt gesehen erscheint eine Quote von 5 % als angemessen.

c) Der Kl. kann den Minderungseinwand nicht mit dem Argument entkräften, daß das Bauwerk nach den zum Zeitpunkt der Errichtung maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften hergestellt worden sei und deswegen ein Baumangel, der auch als Mangel der Mietsache zu qualifizieren sei, nicht gegeben sein könne. Für die Beurteilung, ob die vermietete Sache zur Zeit der Überlassung an den Mieter oder im Verlaufe der Mietzeit mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt oder mindert, § 537 Abs. 1 BGB a. F., ist Maßstab der Zustand der Sache, der erforderlich ist, um dem Mieter uneingeschränkt den ihm zustehenden vertragsmäßigen Gebrauch zu ermöglichen. So bildet jede negative Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Sache von der durch die Erfordernisse des vertragsmäßigen Gebrauchs definierten Sollbeschaffenheit der Sache, also jede Untauglichkeit der Sache zum Vertragszweck, bereits einen Fehler. Beurteilungszeitpunkt für das Vorliegen eines derartigen Fehlers ist regelmäßig ein Zustand, der zeitlich nach der Errichtung des Bauwerks liegt. So kann nicht die "Konstruktion des Gebäudes zur Bauzeit", sondern vielmehr nur der bei oder nach Mietbeginn vorhandene Zustand der Wohnung für die Beurteilung maßgeblich sein, ob ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist, § 537 BGB a. F. (so OLG Celle GE 1985, 679 unter III 1 a bb; siehe auch LG Berlin, ZK 64 - GE 1989, 1273; MM 1993, 72). Hier liegt zudem die Besonderheit vor, daß der Sachverständige in seinem Gutachten die Feststellung trifft, daß in dem kritischen Bereich eine Wärmebrücke vorliegt, die darauf hindeutet, daß die Errichtung des Bauwerks in diesem Punkt nicht dem damals schon gültigen Stand der Technik entsprach.

Der Mieter darf die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung erst bestreiten, wenn er nach Einsicht in die Belege konkrete Rügen vorbringen kann.

Der Mieter wollte eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung nicht zahlen und minderte die Miete auch wegen Schimmelbefalls.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, hielt die Berufung des Mieters gegen das amtsgerichtliche Urteil zugunsten des Vermieters nur in geringem Umfang für begründet. Eine Betriebskostenabrechnung dürfe der Mieter erst dann bestreiten, wenn er zuvor bei einer Einsicht in die Belege Fehler festgestellt habe. Zum Einwand, bei den Hauswartskosten seienVerwaltungskosten abzuziehen, müsse der Mieter erst einmal durch Einsichtnahme in den Arbeitsvertrag feststellen, ob der Hauswart auch zur Wahrnehmung von Verwaltungsarbeiten verpflichtet sei und, wenn dies der Fall sein sollte, ein auf diese Arbeiten entfallender Anteil seines Lohnes bei der Umlage der Kosten nicht abgezogen worden sei. Bei der Minderung wegen Schwarzschimmels hat die Kammer ein Sachverständigengutachten eingeholt, das eine Wärmebrücke ergeben hat. Dabei handelt es sich nach Ansicht der Kammer um einen Baumangel, der auch als Mangel der Mietsache zu qualifizieren sei. Wenn allerdings die Auswirkungen eines solchen Baumangels durch das Nutzungsverhalten des Mieters verstärkt würden (Gardinen, die das Fenster und den darunter befindlichen Heizkörper fast vollständig verdecken und daher die Luftzirkulation beeinträchtigen), führe das zu einer Mitverursachungsquote des Mieters.

Die ZK 67 bestätigt die allgemeine Ansicht, daß der Mieter grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Vermieters oder der von ihm beauftragten Hausverwaltung eine Belegeinsicht vorzunehmen habe (vgl. dazu auch Schach in GE 2003, 96). Das gilt auch für die Forderung, daß der Mieter nicht "ins Blaue hinein" bestreiten dürfe, vielmehr ein substantiierter Vortrag erforderlich sei, der die Belegeinsicht voraussetzt. Bei den Hauswartskosten ist das ein wenig kritisch. Denn nach Nummer 14 der Anlage 3 zu § 27 II. BV sind die Kosten für den Hauswart, die unter anderem Hausverwaltungsarbeiten betreffen, abzuziehen. Auch in diesem Zusammenhang überwiegt die Ansicht, daß der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nicht angeben muß, daß ein entsprechender Abzug nicht vorgenommen worden ist, weil der Hauswart keine derartigen Aufgaben (Verwaltung, Handwerkertätigkeiten) habe - nützlich ist ein solcher Hinweis.

Die weiteren Entscheidungsgründe der ZK 67, der Mieter müsse sich auch durch Einsichtnahme in die Unterlagen darüber sachkundig machen, ob bei bestehenden Verwaltungsaufgaben des Hauswartes aufgrund seines Arbeitsvertrages ein auf diese Arbeiten entfallender Anteil seines Lohnes bei der Umlage der Kosten nicht abgezogen worden sei, unterliegt Bedenken. Denn wenn der Hauswart tatsächlich nicht betriebskostenumlagefähige Arbeiten vornimmt, muß der Vermieter das auch durch entsprechenden Abzug in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen (vgl. dazu auch das Urteil des Landgerichts Berlin - 65 S 327/01 -, in diesem Heft Seite 257 mit Kommentar Seite 239). Die Rüge des Mieters zum mangelnden Abzug von nicht umlagefähigen Hauswartskosten dürfte auch dann ohne Einsicht in die Belege beachtlich sein, wenn dieser konkret, das heißt nicht pauschal ins Blaue hinein, behauptet, der Hauswart erfülle Verwaltungsaufgaben, habe zum Beispiel die letzten Mieterhöhungsverlangen in der gesamten Wohnanlage verteilt und verrichte im übrigen regelmäßig auch diese oder jene Arbeiten (zum Beispiel Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten).

Zu dem ebenso kritischen Problem der Mietminderung wegen Feuchtigkeitsschäden liegt das Urteil auf der Linie des BGH (GE 1994, 1112 f.). Daraus ist in der Rechtsprechung auch der Instanzgerichte ein gewisses Prüfungsschema entwickelt worden: • Zunächst muß der Vermieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, daß die Schadensursache nicht in seinem Einfluß- und Verantwortungsbereich liegt, somit Baumängel ausschließen. Erst wenn dies feststeht, muß der Mieter den Beweis führen, daß die Feuchtigkeitsschäden nicht seinem Wirkungsbereich unterliegen, zum Beispiel nicht auf einem fehlerhaften Lüftungs- und Wohnverhalten beruhen. Zweifel gehen zu Lasten des Vermieters. Das schließt allerdings nicht aus, daß ein unstreitiges bzw. bewiesenes Nutzungsverhalten des Mieters im Rahmen einer Mitverursachung berücksichtigt werden kann, z. B. im vorliegenden Fall die vom Mieter selbst angebrachten Gardinen, die eine Zirkulation der durch den Heizkörper erwärmten Luft beeinträchtigt haben. Dasselbe dürfte für übermäßige Blumenhaltung/Wäschetrocknen in der Wohnung gelten.