Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Betriebskostennachforderung; Sozialwohnung; Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen; Kostenmiete; Nachforderung

Zur Nachforderung von Betriebskosten.

Die Kl. vermietete den Bekl. eine Sozialwohnung. Die von der Kl. erteilten Betriebskostenabrechnungen vom 20. Juli 1987 und 18. Mai 1988 über die Jahre 1986 und 1987 akzeptierten die Bekl. nicht. Durch AG-Urteil vom 12. Dezember 1988 ist die Klage auf Zahlung der Nachzahlungsbeträge abgewiesen worden mit der Begründung, daß die Abrechnung für das Jahr 1986 mangels ausreichender Erläuterung nicht fällig sei und die Abrechnung für das Jahr 1987 deswegen nicht fällig sei, weil sie auf der Abrechnung für das Jahr 1987 aufbaue. Mit Schreiben vom 26. September 1989 übersandte die Kl. den Bekl. erneut die Betriebskostenabrechnung vom 20. Juli 1987 mit der ergänzenden Erläuterung und forderte die Bekl. erfolglos zur Zahlung der restlichen Betriebskosten für die Jahre 1986 und 1987 auf. Vor dem AG setzte sich die Kl. durch, die Berufung der Bekl. hatte aber Erfolg.

II. Auch in der Sache hat das Rechtsmittel der Bekl. Erfolg. Die Kl. kann für die Betriebsjahre 1986 und 1987 keine Betriebskosten mehr nachfordern. Wie die Kammer bereits durch Urteil vom 7. November 1989 - 64 S 227/89 - GE 1990, 311, entschieden hat, ist die Nachforderung von Betriebskosten rückwirkend nur für das Jahr möglich, das der Betriebskostennachforderungserklärung vorangeht. Die Kl. hat erstmals mit Schreiben vom 26. September 1989 die Betriebskosten für das Jahr 1986 und das Jahr 1987 durch ordnungsgemäße Abrechnung unter Erläuterung der korrigierten Abrechnung vom 20. Juli 1987 sowie der Abrechnung vom 18. Mai 1988 abgerechnet und die Nachforderungsbeträge geltend gemacht. Die Kl. fordert mit ihren Abrechnungen für die Jahre 1986 und 1987 Betriebskosten aufgrund während der Abrechnungsperiode eingetretener Erhöhungen nach. Die Möglichkeit der Nachforderung von Betriebskosten richtet sich nach § 20 Abs. 4 Neubaumietenverordnung.

Nach der entsprechend anwendbaren Regelung des § 4 Abs. 8 Satz 2 Neubaumietenverordnung, auf die § 20 Abs. 4 Satz 1 Neubaumietenverordnung verweist, darf der Vermieter aber eine Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen nur für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn der Erklärung vorangegangenen Jahres nachfordern. Nach dem Wortlaut des § 4 Abs. 8 Satz 2 Neubaumietenverordnung gilt dies nicht nur für die Nachforderung rückwirkend erhöhter Betriebskosten für einen bereits abgerechneten Zeitraum (so aber Jablonski, GE 1990, 850), sondern eindeutig für die vorzunehmenden Abrechnungen über Betriebskosten überhaupt.

Ebensowenig kann der Ansicht Jablonskis (a. a. O.) gefolgt werden, die entsprechende Anwendbarkeit des § 4 Abs. 8 Satz 2 Neubaumietenverordnung setze das Vorhandensein einer Mietgleitklausel im Mietvertrag voraus. Vielmehr verweist § 20 Abs. 4 Satz 1 Neubaumietenverordnung unabhängig von der Vereinbarung einer Mietpreisklausel auf § 4 Abs. 8 Satz 2 Neubaumietenverordnung und den darin festgelegten Zeitraum, der die Nachforderung von Betriebskosten begrenzt. Soweit sich Satz 1 des § 4 Abs. 8 Neubaumietenverordnung auf eine Mietgleitklausel bezieht, gilt dies nicht für die Erhebung des durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages sowie für die Nachforderung von Betriebskosten. Denn gem. § 20 Abs. 4 Satz 1 NMV Gilt § 4 Abs. 7 und 8 NMV nur "entsprechend", setzt also nicht die Vereinbarung einer Mietpreisgleitklausel voraus. Die Vereinbarung einer Mietpreisgleitklausel ist vielmehr nur ein besonderes Tatbestandsmerkmal des in § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV originär geregelten Falles einer Erhöhung der Kostenmiete wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen.

Die "entsprechende" Anwendbarkeit des § 4 Abs. 8 NMV im Rahmen des § 20 Abs. 4 NMV beschränkt sich vielmehr auf die in § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV genannte Form für die Nachforderung von Betriebskosten und die in § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV festgelegte Frist für deren Nachforderung.

Nur diese Begrenzung des Anwendungsbereichs des § 4 Abs. 8 NMV im Rahmen des § 20 Abs. 4 NMV wird dem damit bezweckten Schutz des Mieters gerecht. Form und Frist sollen gewährleisten, daß der Mieter innerhalb angemessener Zeit nach demjenigen Zeitraum, in dem die Betriebskosten sich erhöht haben, die Berechtigung einer darauf gestützten Nachforderung überprüfen kann. (...)

Unerheblich ist, daß die Kl. die Betriebskosten für 1986 ursprünglich am 20.7.1987 und für 1987 am 18.5.1988 abgerechnet hat. Denn die auf diverse Abrechnungen gestützte Klage auf Nachzahlung von Betriebskosten ist bereits rechtskräftig abgewiesen worden. Die Kl. stützt daher ihre Forderung auch nur noch auf die Abrechnung vom 26. September 1989. Die darauf gestützte, also für einen länger als ein Jahr zurückliegenden Zeitraum rückwirkend geltend gemachte Nachforderung ist auch nicht gem. § 4 Abs. 8 Satz 2 2. Halbsatz NMV begründet, denn die Kl. hat es selbst zu vertreten, daß die auf die früheren Abrechnungen vom 20.7.1987 und 18.5.1988 gestützten Nachforderungen nicht fällig waren, weil - wie zwischen den Parteien rechtskräftig festgestellt - die Abrechnungen nicht ordnungsgemäß waren.