Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Vorwegabzug für Gewerbe; Hauswartkosten; Aufzugskosten; Nachforderung; Gartenpflege; Umstellung von Brutto- auf Nettomiete

1. Der Vorwegabzug für Gewerbe in einer Mischeinheit nach Kubikmeter umbauten Raumes ist unwirksam.

2. Nimmt der Hauswart auch Verwaltungs- und Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsaufgaben wahr, so sind aus den Hauswartskosten die darauf entfallenden Anteile nachvollziehbar auszugliedern.

3. Aus einem Vollwartungsvertrag für den Aufzug sind die darin enthaltenen Anteile für Instandhaltung und Reparaturen nachvollziehbar auszugliedern.

4. Wird eine Heizkostenabrechnung erst nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV berichtigt, so ist der Vermieter mit Nachforderungen auch dann ausgeschlossen, wenn diese Berichtigung auf der Klarstellung über den Umlagemaßstab durch gerichtliche Entscheidungen beruht.

5. Die Mieterhöhungserklärung ist auch dann mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, wenn eine Maske mit Textbausteinen verwendet wird, in die individuell eingetragen wird, welche Miete zu zahlen ist, wenn diese automatisch von einem Rechenzentrum errechnet worden ist.

6. Wird die Mieterhöhung nur auf einen bestimmten Erhöhungstatbestand gestützt, ist es unerheblich, daß der Vermieter die Übersendung der Unterlagen für einen anderen Erhöhungstatbestand verweigert.

7. Die Kosten für die Gartenpflege sind auch dann umlegbar, wenn der Mieter die Rasenflächen nicht betreten darf. Insoweit reicht der "Blick ins Grüne" aus.

8. Das Bestreiten des Mieters hinsichtlich des Datums des Zugangs einer unstreitig zugegangenen Betriebskostenabrechnung mit Nichtwissen ist unzulässig.

9. Die konkludente Umstellung von der vereinbarten Bruttomiete auf eine Nettomiete mit Betriebskostenvorschüssen kann sich auch daraus ergeben, daß der Mieter nach einer entsprechenden einseitigen Umstellungserklärung des Vermieters sich jahrelang mit entsprechenden Betriebskostenabrechnungen auseinandersetzt und daraus resultierende Nachforderungen bezahlt.

II. A. 1. a) (...) Die Berufung ist insoweit begründet, als die Bekl. sich gegen die auf sie entfallenden Anteile an den Kosten für den Aufzug, der Gebäude- und Haftpflichtversicherung, sonstiger Versicherungen, der Beleuchtung, der Straßenreinigung, der Schnee- und Glatteisbeseitigung, der Wartung für die Be- und Entlüftung, des Hauswarts sowie der Grundsteuer wendet. Soweit diese Kosten auf Wohnungen und Gewerbe nach umbautem Raum aufgeteilt worden sind, ist dies nicht nachvollziehbar. Denn bei entsprechend aufgeteilten Kosten ist eine unterschiedliche Verursachung allenfalls nach qm Nutzfläche, nicht aber nach dem gewählten Umlagenmaßstab angemessen.

Bei gemischt genutzten Grundstücken ist der Vermieter verpflichtet, die auf den gewerblich genutzten Teil entfallende Grundsteuer vorweg abzuziehen, sofern die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben (LG Hamburg, Urteil vom 27.6.2000 - 316 S 15/00 -, GE 2001, 992 = NZM 2001, 806 = ZMR 2001, 971). Ein Vorwegabzug nach Verbrauch für den Gewerberaum ist nur dann entbehrlich, wenn der Vermieter substantiiert darlegt, daß für das Gewerbe keine Mehrkosten entstanden sind (LG Berlin, Urteil vom 31.10.2000 - 64 S 123/00 -). Eine wirksame Betriebskostenabrechnung für Wohnräume erfordert, daß die Kosten für zum Gebäude gehörende Gewerberäume nachvollziehbar getrennt werden (LG Berlin, Beschluß vom 1.11.1999 - MM 1999, 441).

Die Hauswartskosten sind deswegen nicht umlegbar, weil nicht aufgeschlüsselt ist, welcher Anteil auf die Kosten der von dem Hauswart wahrzunehmenden Aufgaben der Hausverwaltung sowie der Instandsetzung entfällt (LG Hamburg, Urteil vom 27.6.2000 - 316 S 15/00 -, GE 2001, 992 = NZM 2001, 806 = ZMR 2001, 971).

Nach dem eingereichten Hauswartdienstvertrag hat der Hauswart auch schadhafte Glühlampen und Leuchtstoffröhren auszuwechseln (§ 7 Nr. 6), die als Instandhaltungskosten keine Betriebskosten i. S. d. Ziff. 11 der Anl. 3 zu § 27 II. BV. sind (LG Hamburg, a. a. O.), Mitteilungen an Mieter zu verteilen (§ 7 Nr. 14), eingesetzte Fachfirmen zu überwachen (§ 7 Nr. 15), Wohnungsabnahmen und -übergaben durchzuführen (§ 7 Nr. 16), Mängelmeldungen der Mieter entgegenzunehmen und Mängel zu beheben (§ 7 Nr. 17) sowie Kleinreparaturen durchzuführen (§ 7 Nr. 20). Die dafür entstandenen Kosten können nicht als Betriebskosten angesetzt werden. Die Aufzugskosten sind nicht umlagefähig, weil der auf die Reparaturen entfallende Anteil des Vollwartungsvertrages, der von der Kl. mit 20 % angesetzt ist, nicht nachvollziehbar ist. Beim Ansatz von Kosten des Aufzugs ist der Vermieter nicht berechtigt, neben den Wartungskosten die Kosten für die Beseitigung von Störungen und für die Lieferung kleinerer Ersatzteile anzusetzen; denn diese gehen über diejenigen für bloße Wartung hinaus (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.6.2000 - 10 U 94/99 -, GE 2000, 888). Nach dem Vortrag der Kl. in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 7.4.2000 entfallen darauf aber 14 % von den angesetzten 80 %, so daß auch dieser Ansatz nicht richtig ist. (...)

b) Heizkostenabrechnungen 1995 bis 1998

Die Heizkostennachforderungen für 1995 bis 1998 in Höhe von (...) sind schon deswegen nicht begründet, weil die Abrechnungen erst mit Schreiben vom 11. Mai 2000 dahingehend berichtigt worden sind, daß die Umlage vertragsgemäß zu 100 % nach Verbrauch erfolgte. Zu diesem Zeitpunkt war aber die Ausschlußfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV schon abgelaufen, so daß die Kl. mit ihren Nachforderungen ausgeschlossen war.

Daher kann dahinstehen, ob die ursprünglichen Abrechnungen wegen der Einstellung der Sollvorauszahlungen unwirksam waren, und ob die handschriftliche Berichtigung auf die Ist-Zahlungen noch vor dem Ablauf der Ausschlußfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV erfolgte. Grundsätzlich muß die Betriebskostenabrechnung eine aufgeschlüsselte und geordnete Zusammenstellung der Kosten enthalten, den Verteilungsschlüssel angeben, den auf den Mieter entfallenden Anteil und die darauf gezahlten Betriebskostenvorschüsse ausweisen (LG Berlin, Urteil vom 30.3.2000 - 62 S 508/99 -). Diese Auffassung ist auch verfassungsrechtlich unbedenklich (BerlVerfGH, Beschluß vom 11.10.2001 - VerfGH 7/01 -, GE 2001, 1536).

Die Kammer hält auch die Auffassung (LG Berlin, Urteil vom 30.8.2001 - 62 S 106/01 -, GE 2001, 1469) für bedenklich, daß der Vermieter, der die Miete nebst Vorschüssen einklagt und gleichzeitig die auf die Sollvorschüsse gestützte Betriebskostenabrechnung für das entsprechende Wirtschaftsjahr in den Rechtsstreit einführt, konkludent die Erhöhung des Saldos um die Differenz zwischen Sollbeträgen und Ist-Zahlungen geltend macht. Zudem werden im vorliegenden Rechtsstreit rückständige Zahlungen erst seit 7/96 eingeklagt, so daß für die Zeit vom 1.1.1995 bis zum 30.6.1996 ohnehin nicht von einer derartigen konkludenten Geltendmachung ausgegangen werden kann. Hinsichtlich des Ablaufs der Ausschlußfrist ist unerheblich, ob die korrigierten Abrechnungen zu einem für die Bekl. günstigeren Ergebnis führen, und aus welchen Gründen die Kl. die Abrechnungen berichtigt. Die unrichtige Einschätzung der Rechtslage hat sie zu vertreten.

2. Im übrigen ist die Berufung (...) unbegründet.

a) Restmieten

(...) Die Erhöhungserklärungen sind formell nicht zu beanstanden. Sie sind nach dem Ergebnis der in zweiter Instanz durchgeführten Beweisaufnahme entgegen der Auffassung der Bekl. auch mit Hilfe automati-scher Einrichtungen gefertigt worden, so daß sie der eigenhändigen Unterschrift nicht bedurften. Nach der glaubhaften Aussage des glaubwürdigen Zeugen E. F. werden die Mieterhöhungserklärungen unter Benutzung des Hausverwaltungsprogramms der Deutschen Bau- und Bodenbank erstellt. Dabei wird eine Maske verwendet, in der gewisse Textbausteine vorgegeben sind. In diese Textbausteine wird dann eingetragen, um wieviel sich die Miete für jeden Einzelnen er-höht, wobei die jeweilige Miete pro qm individuell eingegeben wird. Diese Informationen werden aus der Datenbank entnommen. Ferner wird im Rechenzentrum automatisch errechnet, welche Miete zu zah-len ist. Die dazu gehörende Wirtschaftlichkeitsberechnung wird unter Verwendung eines Excel-Programms automatisch erstellt. Dabei handelt es sich nach Auffassung der Kammer um eine mit Hilfe automati-scher Einrichtungen erstellte Mieterhöhungserklärung, die den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Denn es ist nicht erforderlich, daß der gesamte Vorgang automatisch abläuft; vielmehr ist es ausreichend, daß die Erklärung unter individueller Eingabe des maßgebenden Faktors automatisch erstellt wird. Insoweit ist es auch unschädlich, daß die beigefügte Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Mithilfe eines Excel-Programms erstellt wird. Die von der Bekl. herangezogene Entscheidung des Landgerichts Berlin (GE 1999, 196 ff.) steht dem nicht entgegen, da sie einen anderen Fall betraf. Durchgreifende ma-terielle Einwendungen gegen die Mieterhöhung werden von der Bekl. nicht erhoben. Da die Mieterhöhungserklärung nicht auf eine Kapitalkostenerhöhung gestützt wurde, steht das Schweigen der Kl. auf die Bitte der Bekl. um Übersendung der Unterlagen für die Kapitalkostenerhöhung der Fälligkeit der Mieterhöhung nicht entgegen.

b) Betriebskosten

(...) Hinsichtlich der Kosten der Gartenpflege kommt es bei einer Wohnanlage dieser Größe nicht auf die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit der Mieter an, sondern auf die Verschönerung des Wohnumfeldes, die auch von der Bekl. nicht bestritten wird. Nach Auffassung der Kammer berechtigt insoweit auch der "Blick ins Grüne" die Kl. zur Umlage der Gartenpflegekosten. Hinsichtlich des Kinderspielplatzes ist es unerheblich, daß dieser auch von Nicht-Mieterkindern genutzt wird. Die Bekl. hat nicht dargelegt, daß dies in einem Umfang geschieht, daß die Umlage auf die Mieter grob unbillig wäre. Da die Kl. im Prozeß auch die entsprechenden Betriebskostenunterlagen eingereicht hat, kann sich die Bekl. auch nicht mehr auf die teilweise Verweigerung des Einsichtsrechts berufen.

B. (...) 1. Nachforderungen aus der Heizkostenabrechnung (...)

(...) Die Heizkostenabrechnung ist auch als rechtzeitig innerhalb der Ausschlußfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV zugegangen anzusehen. Denn das Datum neben der Unterschrift lautet auf 22.12.2000, was noch rechtzeitig wäre. Die Kl. hat auch vorgetragen, daß die Abrechnungen jeweils einen Tag später eigenhändig den Mietern in den Briefkasten zugestellt worden sind. Soweit die Bekl. demgegenüber mit Nichtwissen bestreitet, daß ihr die Abrechnung rechtzeitig zugegangen ist, ist dieses Bestreiten unzulässig. Denn der Zeitpunkt des Zugangs ist Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung, so daß sie dies nicht mit Nichtwissen bestreiten kann (§ 138 Abs. 4 ZPO).

2. Feststellung der Erledigung

(...) Zu Recht ist das angefochtene Urteil davon ausgegangen, daß die Bruttomiete konkludent auf eine Nettomiete mit Vorschüssen umgestellt wurde. Die Umstellung der Bruttomiete in eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorschüssen ist für preisgebundenen Wohnraum durch eine einseitige Erklärung des Vermieters gem. § 10 WoBindG zulässig. Ausreichend dafür ist eine dementsprechende Umstellungserklärung unter Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung (LG Berlin, Urteil vom 5.2.1999 - 64 S 385/98 -, GE 1999, 909; Urteil vom 3.2.1998 - 64 S 324/97 -), die hier vorliegt. Im übrigen ergibt sich die konkludente Umstellung daraus, daß die Bekl. sich bereits in den vergangenen Jahren mit den Betriebskostenabrechnungen auseinandergesetzt und Nachforderungen bezahlt hat (BGH GE 2000, 1614; LG Berlin GE 2001, 553; LG Potsdam GE 2001, 1199). Da im Zeitpunkt der Zustellung der Klage am 23.12.2000 die Abrechnungsfrist für 1999 noch nicht abgelaufen war, konnten die Vorschüsse auch noch verlangt werden. (...)

Der Mieter muß für die Gartenpflege zahlen; Blickkontakt mit dem Grün reicht aus, "Beinkontakt" ist nicht notwendig. Das ist nur eine aus einem ganzen Komplex von Fragen rund um Betriebskosten, die vom Landgericht Berlin in einer neueren Entscheidung behandelt worden sind.

Der Mieter bemängelte die Betriebskostenabrechnungen in fast allen Punkten; es ging um den Vorwegabzug bei Gewerbe, um Hauswart- und Aufzugskosten. Den Rasen durfte der Mieter nicht betreten und wollte deswegen die Gartenpflegekosten nicht mittragen. Im übrigen ging es auch um das Zugangsdatum für die Betriebskostenabrechnung im Hinblick auf einen Nachforderungsausschluß.

Die ZK 64 des Landgerichts Berlin hatte wieder einmal Gelegenheit zu einem Rundumschlag, zusammen mit der Entscheidung der ZK 67 in GE 2002, 736 füllt sie fast ein Betriebskosten-Seminar.

Auch wenn es schwierig ist: Bei den Hauswartkosten sind Verwaltungs- und Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsaufgaben auszugliedern, weil sie nicht umlagefähig i. S. d. Anlage 3 zu § 27 II. BV sind. Bei einer Betriebskostenabrechnung ist die Ausschlußfrist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV (preisgebundener Wohnraum) zu berücksichtigen. Nach Ablauf der Jahresfrist ist die Nachförderung ausgeschlossen. Die Kosten für die Gartenpflege sind umlegbar, auch wenn der Mieter die Rasenfläche nicht betreten darf. Insofern reicht der "Blick ins Grüne" aus. Eine konkludente Umstellung von einer vereinbarten Bruttomiete auf eine Nettomiete mit Vorschüssen kann sich auch daraus ergeben, daß sich der Mieter nach einer entsprechenden Umstellungserklärung des Vermieters jahrelang mit entsprechenden Betriebskostenabrechnungen auseinandersetzt und auch Nachforderungen des Vermieters ausgleicht.

Nicht nur die ZK 64 des Landgerichts Berlin, sondern auch die anderen Kammern (vgl. insofern ZK 67 in GE 2002, 736) achten penibel darauf, daß nicht umlegbare Verwaltungs-, Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten beim Hauswart ausgegliedert werden. Unterschiedliche Ansichten gibt es aber dazu, wie das zu geschehen hat, vor allem, was dazu vorzutragen ist. Ehe es überhaupt auf Einwendungen des Mieters im einzelnen ankommt, muß der Vermieter eine schlüssige, d. h. nachvollziehbare Ausgliederung vornehmen. Dazu reicht es nicht, bestimmte Prozentsätze pauschal zu schätzen, da die Gerichte die Frage nach den Schätzungsgrundlagen stellen werden. Es muß vielmehr klar werden, welche Aufgaben der Hauswart im einzelnen hat und welcher Teil der Arbeitszeit auf Verwaltungs-, Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsaufgaben entfällt. Erst danach kann bestimmten Einwendungen des Mieters, z. B. daß der Hauswart tatsächlich in anderem Umfang tätig werde, nachgegangen werden, die wiederum nicht pauschal vorgebracht werden dürfen, sondern auch im einzelnen nachvollziehbar. Dasselbe gilt für einen Vollwartungsvertrag für den Aufzug. Es muß klar ersichtlich sein, ob überhaupt Anteile für Instandhaltung und Reparaturen enthalten sind, und wenn ja, sind sie auszugliedern.

Die Ausschlußfrist für Nachforderungen gibt es auch im preisfreien Wohnraum nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Danach hat der Vermieter eine verspätete Geltendmachung (nach Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums) auch dann zu vertreten, wenn seine Erfüllungsgehilfen, also seine Lieferanten für die Betriebskosten, nicht rechtzeitig abrechnen. Später sind zwar noch kleinere Berichtigungen in Grenzen möglich. Wird die Abrechnung jedoch durch eine Berichtigung überhaupt erst nachvollziehbar, kann die Ausschlußfrist voll durchgreifen (vgl. auch OLG Dresden, Urteil vom 12. März 2002 zu 5/23 U 2557/01, zur Veröffentlichung in GE vorgesehen).

Der "Blick ins Grüne" für die Umlegefähigkeit von Gartenpflegekosten ist "mutig" und wohl noch etwas mit Vorsicht zu genießen. Wie bisher ersichtlich, hat sich nur einmal das LG Hamburg (ZMR 1995, 32) dafür ausgesprochen, während sich das AG Köln (WuM 1992, 630) und LG Potsdam (WuM 1997, 677) dagegen ausgesprochen haben.

Bei der Umstellung einer vereinbarten Bruttomiete in eine Nettomiete bezüglich Betriebskostenvorschüssen ist nach wie vor Vorsicht geboten. Die Entscheidung der ZK 64 bezieht sich auf preisgebundenen Wohnraum mit der entsprechenden Möglichkeit zu einseitigen Erklärungen des Vermieters. Im preisfreien Wohnraum kann der Vermieter nicht einfach die Miete umstellen. Er kann nur eine Vertragsänderung mit dem Mieter vereinbaren. Eine konkludente Umstellung setzt aber zumindest ein Angebot des Vermieters zum Vertragsschluß voraus, das der Mieter (stillschweigend) annehmen kann, indem er Betriebskostenabrechnungen hinnimmt und Nachforderungsbeträge an den Vermieter bezahlt.