Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Rechnungsdatum; Straßenreinigung; Müllabfuhr; Versicherungen; Aufzugskosten; Erläuterungspflichten

1. Auch für preisgebundenen Wohnraum bedarf die Abrechnung über Betriebskostenvorschüsse der Angabe zumindest der Rechnungsdaten.

2. Die Abrechnung über Betriebskostenvorschüsse für preisgebundenen Wohnraum ist nur dann wirksam, wenn die Gründe angegeben sind, aus denen sich die einzelnen Betriebskosten erhöht haben. Bei der Position "Straßenreinigung/Müllabfuhr" gehört dazu die Angabe der Reinigungsklassen und Angabe der Müllgefäße, bei der Position "Versicherung" die Aufschlüsselung nach den einzelnen Versicherungsarten.

(...) 2. Der Kl. steht ein Nachforderungsanspruch aus Abrechnungen von Betriebskosten nicht zu.

Nach Auffassung der Kammer müssen bei Nebenkostenabrechnungen im preisgebundenen Wohnraum stets die Daten der Rechnungen genannt werden, aufgrund derer die Nebenkosten abgerechnet worden sind. Nur so ist der Mieter in der Lage, sein Recht zur Einsicht in die Abrechnungsunterlagen des Vermieters wirklich sinnvoll zu nutzen und die jeweilige Abrechnung nachzuvollziehen. Rechnungsdaten finden sich jedoch weder in der Betriebskostenabrechnung 1988 noch in derjenigen von 1989.

Gleiches gilt für die Aufzugskostenabrechnung 1989.

b) Für die Betriebskostenabrechnung 1992 galt bereits § 20 NMV in seiner neuen Fassung. Damit mußte die genannte Betriebskostenabrechnung nicht nur geordnet und nachvollziehbar, sondern auch erläutert sein, d. h. die einzelnen Positionen mußten jeweils begründet werden. Diesen Anforderungen wird die genannte Betriebskostenabrechnung nicht gerecht. Zwar sind nur umlagefähige Positionen im Sinne der II. Berechnungsverordnung enthalten, die auch nach dem geschlossenen Mietvertrag als umlagefähig vereinbart waren. Es wäre jedoch zum einen erforderlich gewesen, die Position "Straßenreinigung/Müllabfuhr" nach Reinigungsklassen und Anzahl der Müllgefäße zu spezifizieren und bei der Position "Versicherungen" aufzuschlüsseln, um was für Versicherungen es sich vorliegend handelt, da zwar Sach- und Haftpflichtversicherungen, nicht aber z. B. Rechtsschutzversicherungen des Vermieters umlagefähig sind. Zum anderen fehlt es an der Angabe, inwieweit die aufgeführten Positionen sich gegenüber dem Vorjahr verändert haben.

Schließlich sind auch hier keine Rechnungsdaten angegeben. Insoweit wird auf das oben Gesagte verwiesen.

Um mit einer Betriebskostenabrechnung bei der 64. Zivilkammer des LG Berlin durchzukommen, muß man entweder Glück haben oder einen Roman schreiben. Das stellte die Kammer durch eine neuere Entscheidung wieder einmal unter Beweis.

Bei preisgebundenem Neubau hat nach § 20 Abs. 4 der Neubaumietenverordnung (NMV) der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung einen Nachforderungsanspruch zu erläutern.

Die 64. Kammer des LG Berlin liest mit Urteil vom 7. Oktober 1997 aus dieser Bestimmung, daß nicht nur für alle Betriebskostenarten die Rechnungsdaten anzugeben sind (das ist bekanntlich umstritten), sondern daß auch bei der Position "Straßenreinigung/Müllabfuhr" schon in der Abrechnung die Reinigungsklassen und die Anzahl der Müllgefäße aufgeführt sein müssen. Ebenso sei anzugeben, für welche Versicherungen die Prämien umgelegt werden (Aufschlüsselung nach den einzelnen Versicherungsarten).

Wenn sich diese Rechtsprechung durchsetzt, ist der Tag nicht mehr fern, an dem der Mieter jeweils eine kleine Broschüre als Betriebskostenabrechnung erhält, die dann niemand mehr liest und niemand mehr versteht. So wird dann aus Sinn Unsinn und aus Wohltat Plage.