Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Wirtschafts- und Verwaltungseinheit; Vorwegabzug bei Gewerbe

Eine Verwaltungseinheit im Sinne der Rechtsprechung (OLG Koblenz GE 1990, 605) liegt nicht vor, wenn Alt- und Neubau zusammengefaßt werden.

Die Bekl. sind mangels wirksamer Abrechnung nicht zur Zahlung der Nebenkostennachforderung verpflichtet.

Die Abrechnung als Verwaltungseinheit war nach den in der Rechtsprechung aufgestellten Grundsätzen unzulässig.

Steht im frei finanzierten Wohnungsbau dem Vermieter nach dem Mietvertrag hinsichtlich des Modus der Abrechnung der Mietnebenkosten (unter Außerachtlassung der Nebenkosten für Heizung und Warmwasserversorgung) ein einseitiges Bestimmungsrecht gemäß §§ 315, 316 BGB zu, so widerspricht es regelmäßig nicht billigem Ermessen im Sinne der genannten Vorschriften, wenn der Vermieter bei der Abrechnung verbrauchsabhängiger und nicht verbrauchsabhängiger Mietnebenkosten mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- bzw. Verwaltungseinheit zusammenfaßt und aus den sich ergebenden Gesamtbeträgen nach Maßgabe der mietvertraglichen Vereinbarungen den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil sowohl der verbrauchsabhängigen als auch der verbrauchsunabhängigen Mietnebenkosten errechnet.

Die Abrechnung der Mietnebenkosten für eine Wirtschafts- bzw. Verwaltungseinheit setzt voraus, daß eine Verwaltungseinheit vorliegt, die folgende Bedingungen erfüllt:

a) Die Gebäude müssen einheitlich verwaltet werden.

b) Die Gebäude müssen in einem unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen. Dafür genügt es, daß sie ein zusammenhängendes Bau- und Wohngebiet bilden; eine unmittelbare Nachbarschaft ist dafür nicht unbedingt erforderlich.

c) Zwischen den einzelnen Gebäuden dürfen keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen. Das bedeutet, daß für sie dieselben Kriterien zu gelten haben. Sie müssen nach demselben bautechnischen Stand errichtet worden sein und dieselbe Bauweise und dieselbe Ausstattung ausweisen. Darüber hinaus müssen sie der gleichartigen Nutzung dienen und auch dieselbe Nutzungsart haben; dazu gehört, daß die einzelnen Gebäude und die sich in ihnen befindenden Wohnungen einen vergleichbaren Zuschnitt besitzen.

Jedenfalls die Voraussetzung c) liegt hier nicht vor. Es ist unstreitig, daß es sich bei zwei der Häuser um Altbau handelt, während das Gebäude zwischen ihnen ein 1990 errichteter Neubau ist, der die nach dem Krieg hinterlassene Baulücke füllt. Zwischen Alt- und Neubauten bestehen jedoch wesentliche Unterschiede im Wohnwert (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988, III 901). Dies entspricht auch den Feststellungen der Berliner Mietspiegel, die die Beschaffenheit einer Wohnung jeweils durch das Alter erläutern, weil die grundsätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird. Dies führt dann auch gerade zu unterschiedlichen durchschnittlichen Betriebskosten, wie sich ebenfalls aus den Mietspiegeln ergibt. Daß die beiden Altbauten modernisiert worden sein sollen, ist zwar im Schriftsatz vom 28. Dezember 1999 pauschal behauptet, jedoch nicht konkret dargelegt.

Darüber hinaus fehlt es auch an einem Vorwegabzug wegen Gewerbes in der Abrechnung bzw. einer Erläuterung dahingehend, wieso es eines solchen nicht bedarf. Die flächenmäßige Aufteilung ist kein Vorwegabzug. Hinsichtlich Versicherung und Grundsteuer hat die Kl. die von den Bekl. erhobenen Bedenken nicht ausgeräumt. Das Vorhandensein eines Drogeriemarktes ist unstreitig.

Alt- und Neubau dürfen abrechnungsmäßig nicht zu einer Verwaltungseinheit zusammengefaßt werden.

Ein größerer Komplex war zu einer Abrechnungseinheit zusammengeführt worden. Zwei der Häuser waren Altbau, während dazwischen ein 1990 errichteter Neubau vorhanden war, der die nach dem Krieg hinterlassene Baulücke ausfüllte. Die Betriebskostenabrechnung faßte alle Häuser zusammen. Dagegen wandte sich der Mieter.

Das Landgericht, ZK 62, meinte, Alt- und Neubau dürfe grundsätzlich nicht zu einer Verwaltungseinheit zusammengefaßt werden. Maßgeblich sind die Grundsätze, die in dem Rechtsentscheid des OLG Koblenz (GE 1990, 605) aufgelistet sind. Danach müssen Gebäude einheitlich verwaltet werden, sie müssen in einem unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen, und zwischen den einzelnen Gebäuden, dürfen keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen. Hier bestünden jedoch zwischen Alt- und Neubauten wesentliche Unterschiede im Wohnwert. Das entspreche auch den Feststellungen der Berliner Mietspiegel, die die Beschaffenheit einer Wohnung jeweils durch das Alter erläutern, weil die grundsätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert werde. Das führt im übrigen auch zu unterschiedlichen durchschnittlichen Betriebskosten, wie die ermittelten Werte zeigen.