Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung; Belegkopien; Lockmiete; Aufgliederung von Kostenarten; Sprengwasser; Eichung von Wasseruhren; Hausmeisterkosten; Wärmemengenzähler; Zwischenablesung

Der Mieter von preisfreiem Wohnraum hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Übersendung von Abrechnungsunterlagen; er muß sich vielmehr auf die Möglichkeit, die Belege in den Räumen des Vermieters/Hausverwaltung einzusehen, verweisen lassen.

Es ist nicht zu beanstanden, daß der Vermieter die Summe der Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten und Heizkosten von dem Gesamtbetrag der kalten und warmen Betriebskosten abzieht; eine Pflicht zur getrennten Verrechnung der Vorschüsse besteht nicht.

Der Vermieter ist nicht gehalten, die Wasserkosten in Kosten der Be- und Entwässerung aufzuteilen.

Die Verteilung der Bewässerungskosten nach der gesamten Nutzfläche einschließlich Gärten ist nicht zu beanstanden. Es können auch nicht geeichte Wasseruhren verwendet werden, da eine Abrechnung auf der Grundlage einer "Pfennig-Gerechtigkeit" nicht verlangt werden kann. Eine analoge Anwendung des § 12 HeizkostenV für Kaltwasserkosten kommt nicht in Betracht.

Nimmt der Hauswart auch Hausverwaltungstätigkeiten wahr, ist der Betriebskostenansatz um 20 % zu kürzen. Die Kosten für den Einbau von Wärmemengenzählern können auf die gesamte Eichdauer von fünf Jahren verteilt werden. Die Kosten der Zwischenablesung bei Heizkosten sind von demjenigen zu tragen, der besondere Betriebskosten verursacht (entweder Vermieter oder ausscheidender Mieter); dies ist jedenfalls nicht der einziehende Mieter.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Vermieter machte Ansprüche aus Abrechnungen über kalte Betriebskosten, Heizkosten und Wasserkosten aus den Jahren 1999 und 2000 geltend. Das Amtsgericht wies die Klage wegen unterlassener Übersendung von Abrechnungsbelegen ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die zulässige Berufung ist weitgehend begründet.

Die Fälligkeit der Klageforderung scheitert nicht daran, daß der Bekl. die Einsicht in die den Abrechnungen zugrunde liegenden Belege verwehrt worden ist. Letzteres trifft nicht zu. Der Mieter hat bei preisfreiem Wohnraum keinen Anspruch auf Übersendung von Abrechnungsunterlagen. Er muß sich vielmehr auf die Möglichkeit, die Belege in den Räumen der Hausverwaltung einzusehen, verweisen lassen (Urteil der Kammer vom 29. April 2002, 62 S 413/91, GE 2001, 860 und Urteil vom 12. Februar 1998, 62 S 333/97). Einen entsprechenden Versuch hat die Bekl. allem Anschein nach bisher nicht unternommen. Daß dies der Bekl. unzumutbar gewesen sein sollte, ist nicht erkennbar. Auf die Höhe der von der Kl. verlangten Kopierkosten kommt es somit nicht an. Außerdem verweist die Kl. mit Recht darauf, daß die Korrespondenz zwischen den Parteien sich nur auf die Abrechnung für 1999 bezogen hat, während es für das Jahr 2000 keinerlei Bitte um Übersendung von Abrechnungsunterlagen gegeben hat. Schließlich hat die Kl. dann der Bekl. weitere Belege nicht nur für 1999, sondern auch für das Jahr 2000 übersandt. Wenn die Bekl. meinte, auf der Übersendung weiterer Belege bestehen zu dürfen, hätte sie das Fehlende anfordern müssen. Dies hat sie jedoch nach ihrer Berufungserwiderung nicht getan. Soweit die Bekl. darauf verweist, ihr sei bei Vertragsschluß ausdrücklich bestätigt worden, die Betriebskosten seien auskömmlich kalkuliert worden, steht dies der Fälligkeit der Forderungen der Kl. aus den Betriebskostenabrechnungen 1999 und 2000 nicht entgegen. Insbesondere ist ein Schaden der Bekl. nicht dargetan. Dieser ist nach der Differenzhypothese zu berechnen, wobei ein Vergleich zwischen der tatsächlichen und der hypothetischen Vermögenslage des Mieters anzustellen ist (Urteil der Kammer vom 30. November 2000, 62 S 295/00, GE 2001, 347). Dazu trägt die Bekl. nichts vor. Ihre Angabe, es wäre ein Leichtes gewesen, andere vergleichbare Wohnungen zu suchen und zu finden, ist pauschal und keinem Beweis zugänglich. Die Abrechnungen der Kl. genügen den Anforderungen der Grundsatzentscheidung des BGH vom 23. November 1981 (NJW 1982, 573), wonach die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Kostenanteils des Mieters und die Vorauszahlungen des Mieters enthalten muß. Eine besondere Erläuterungspflicht in bezug auf einzelne Kostenarten besteht für den Vermieter bei preisfreiem Wohnraum jedenfalls nicht. Unter diesem Aspekt ist es nicht zu beanstanden, daß die Kl. die Summe der Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten und Heizkosten von dem Gesamtbetrag der kalten und warmen Betriebskosten abzieht. Heizkosten sind ebenfalls Betriebskosten, eine Pflicht zur getrennten Verrechnung der Vorschüsse besteht nicht. Abgesehen davon ist den Abrechnungen deutlich zu entnehmen, wie hoch die Vorauszahlungen für Heizkosten und die für die übrigen Betriebskosten waren. Die Kl. war auch nicht gehalten, die Wasserkosten in Kosten der Be- und Entwässerung aufzuteilen. Denn es gibt insoweit keine getrennten Rechnungen der Wasser-Betriebe. Wenn der Mieter hierzu näherer Informationen bedarf, mag er die entsprechenden Wasserrechnungen einsehen. Die Bezeichnung "Feuerversicherung" in den Abrechnungen ist eine unschädliche Falsch- bzw. Kurzbezeichnung der Gebäudeversicherung, die die Bekl. - wie sich aus ihrem Schriftsatz vom 27. Februar 2002 ergibt - ohne weiteres als solche erkennen konnte. Die Einwendungen

äherer Informationen bedarf, mag er die entsprechenden Wasserrechnungen einsehen. Die Bezeichnung "Feuerversicherung" in den Abrechnungen ist eine unschädliche Falsch- bzw. Kurzbezeichnung der Gebäudeversicherung, die die Bekl. - wie sich aus ihrem Schriftsatz vom 27. Februar 2002 ergibt - ohne weiteres als solche erkennen konnte. Die Einwendungen der Bekl. gegen die Umlegung der Grundsteuer greifen nicht durch. Diese Kosten sind der Kl. tatsächlich entstanden. Daß eine Reduzierung dieser Kosten zu erreichen war, ist nicht schlüssig dargelegt. Die Bekl. hat zwar auf einen Leerstand in dem Gebäude verwiesen, der eine Herabsetzung der Steuer ermöglicht hätte. Nachdem die Kl. in ihrem Schriftsatz vom 23. Januar 2002 jedoch einen solchen Leerstand geleugnet hat, hätte die Bekl. ihre entsprechende Behauptung näher darlegen müssen. Dies hat sie jedoch nicht getan. Soweit die Bekl. in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer geltend gemacht hat, die Darlegungslast kehre sich angesichts der hohen Betriebskosten um, kommt es darauf nicht an. Denn auch wenn der Vermieter grundsätzlich die Beweislast für alle Anspruchsvoraussetzungen trägt (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage, § 546 BGB, Rn. 413), so darf sich der Mieter doch nicht mit pauschalem Bestreiten der Richtigkeit der Ansätze begnügen. Vielmehr ist er gehalten, die Abrechnungsunterlagen einzusehen und danach seine Bedenken gegen den Kostenansatz nachvollziehbar darzulegen (OLG Düsseldorf GE 2000, 888 ff. und GE 2001, 488 ff.). Gerade daran fehlt es hier. Abgesehen davon hat die Bekl. im Rahmen der Erörterung der Wirtschaftlichkeit der angesetzten Betriebskosten in der Verhandlung selbst darauf verwiesen, die Höhe der Kosten sei zum Teil bauartbedingt. Dann besteht aber kein Anlaß, die Unwirtschaftlichkeit der angesetzten Kosten von vornherein zu unterstellen. Bei den Wasserkosten ist die Verteilung der Bewässerungskosten, soweit sie nach der gesamten Nutzfläche erfolgt, zutreffend. Dies entspricht der mietvertraglichen Regelung. Auch stehen die mit Wasser zu versorgenden Gärten allen Mietern zur Verfügung. Auf die tatsächliche Nutzung kommt es nicht an. Insbesondere ist es der Kl., die eine entsprechende Zuordnung der Gärten nicht vorgenommen hat, nicht anzulasten, wenn einige Mieter eigenmächtig einen Teil des Gartens für sich beanspruchen. Soweit auf die Verwendung nicht geeichter Meßgeräte abgestellt wird, verkennt die Bekl., daß eine Abrechnung auf der Grundlage einer "Pfennig-Gerechtigkeit" nicht verlangt werden kann (OLG Schleswig WuM 1991, 333 f.). Eine analoge Anwendung des § 12 HeizkostenV für Kaltwasserkosten kommt damit nicht in Betracht. Nachdem erst im Jahre 2000 ein Sprengwasserzähler installiert worden ist, ist nicht ersichtlich, daß bereits 1999 eine Reduzierung der Kosten der Entwässerung zu erreichen gewesen wäre. Soweit die Bekl. meint, in der Abrechnung 1999 hätten mindestens 30 % der angesetzten Entwässerungskosten abgezogen werden müssen, ist diese pauschale Behauptung nicht nachvollziehbar, zumal der Vergleich der Wasserkosten 1999 und 2000 zeigt, daß die Kosten ungeachtet des Einbaus des Sprengwasserzählers im wesentlichen gleich geblieben sind. Nachdem die Kl. im einzelnen dargelegt hat, daß sie bezüglich der Stromkosten keineswegs den teuersten Tarif gewählt hat, ist auch insoweit das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht verletzt. Die Höhe der Kosten für Schnee- und Eisbeseitigung hat die Kl. in ihrem Schriftsatz vom 19. März 2002

Sprengwasserzählers im wesentlichen gleich geblieben sind. Nachdem die Kl. im einzelnen dargelegt hat, daß sie bezüglich der Stromkosten keineswegs den teuersten Tarif gewählt hat, ist auch insoweit das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht verletzt. Die Höhe der Kosten für Schnee- und Eisbeseitigung hat die Kl. in ihrem Schriftsatz vom 19. März 2002 erläutert, substantiierte Einwendungen bringt die Bekl. dagegen nicht vor.

Einige Beanstandungen der Bekl. sind jedoch berechtigt. So hat die Kl. in die Betriebskostenabrechnung 1999 unnötig hohe Müllentsorgungsgebühren eingestellt. Es ist unstreitig, daß die Berliner Stadtreinigungsbetriebe einen Erschwerniszuschlag angesetzt haben, welcher jedoch, wie der im Jahre 2000 mit Erfolg eingelegte Widerspruch der Kl. zeigt, ohne weiteres zu beseitigen gewesen wäre. Die notwendigen Müllentsorgungskosten 1999 schätzt die Kammer auf der Grundlage der Müllkosten 2000, die ohne einen solchen Erschwerniszuschlag berechnet worden sind, auf 2.025,98 DM. Auch die Einwendung der Bekl. zu den Hausmeisterkosten ist nicht von der Hand zu weisen. Nach dem Hauswarts-Dienstvertrag vom 21.12.1998 obliegen dem Hauswart auch die "vor Ort zu erledigenden Hausverwaltungstätigkeiten". In einem solchen Fall sind die entsprechenden Kosten um 20 % zu kürzen (Kammer, Urteil vom 29. April 2002, 62 S 413/01, GE 2002, 860).

In die Heizkostenabrechnungen 1999 und 2000 durften die Kosten für den Einbau von Wärmemengenzählern nicht eingestellt werden. Daß die entsprechenden Rechnungen aus dem Jahre 1998 stammen, ist zwar nicht entscheidend, denn eine Verteilung auf die gesamte Eichdauer von fünf Jahren ist zulässig (Lammel in Schmidt-Futterer Mietrecht a. a. O., § 5 HeizkostenV, Rn. 30). Die Kosten sind aber nur umlagefähig, wenn sie denen für die Eichung und den Wiedereinbau des Altgerätes entsprechen (LG Berlin, Zivilkammer 65, GE 1992, 385; AG Schöneberg MM 1988 Nr. 6, 33; Lammel a. a. O.,§ 5 HeizkostenV, Rn. 30), hierzu fehlt jedoch jeglicher Vortrag der Kl. Damit sind diese Kosten als Instandsetzungskosten zu werten, die ein Mieter nicht tragen muß. (...) Die Kosten für die Eichgebühren sind zwar nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV als Kosten der Verwendung eines Erfassungsgerätes umlegbare Wartungskosten (vgl. Lammel a. a. O., § 7 HeizkostenV, Rn. 33), wobei auch insoweit eine Verteilung auf die gesamte Eichdauer zulässig ist. Denn es sollen nicht nur diejenigen, die zum Zeitpunkt der Eichung zufällig Nutzer sind, allein belastet werden (Lammel a. a. O., § 5 HeizkostenV, Rn. 30). Die Kosten für Eichgebühren belaufen sich aber nur auf einen Betrag von 607,64 DM, welcher bei dem von der Kl. verwendeten Fünfjahresturnus jährlich nur 121,53 DM ergibt. Alle übrigen Kosten für die eingebauten und ausgetauschten Zähler sind nach den obigen Ausführungen nicht auf die Mieter umlegbar. Auch die Kosten der Zwischenablesung können nicht auf die Bekl. umgelegt werden. Allerdings gibt es, da § 9 b HeizkostenV zwar die Zwischenablesung vorschreibt, aber die Kostentragungspflicht nicht regelt, zur Frage der Verteilung dieser Kosten die unterschiedlichsten Meinungen. Die Rechtsprechung geht teilweise davon aus, der Vermieter müsse diese Kosten tragen, da der die Notwendigkeit der Zwischenablesung auslösende Mieterwechsel in den Risikobereich des Vermieters falle (vgl. AG Rendsburg WuM 1981, 105; AG Braunschweig WuM 1982, 170; AG Lörrach WuM 1993, 68; AG Augsburg WuM 1996, 98). Teilweise wird eine zeitanteilige Aufteilung auf den früheren Nutzer und seinen Nachfolger bzw. auf den Vermieter und den Nach-Nutzer vorgeschlagen (Lammel a. a. O., § 9 b HeizkostenV, Rn. 15; vgl. auch LG Hamburg ZMR 1988, 267). In entsprechender Anwendung des § 670 BGB wird auch eine Kostentragungspflicht nur des weichenden Mieters angenommen (Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Auflage, § 556 BGB, Rn. 141). Aber auch eine Verteilung auf alle Mieter wird für zutreffend gehalten (AG Hamburg WuM 1996, 562; Ropertz WuM 1992, 291, Schmid WuM 1992, 291). Schließlich wird die Ansicht vertreten, diese seien nach dem Verursachungsprinzip entweder vom Vermieter oder vom ausscheidenden Mieter zu tragen, den anderen Mietern könnten diese Kosten aber nicht auferlegt werden (vgl. Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III.

A.93). Dieser Ansicht schließt sich die Kammer an. Grundsätzlich muß von der Umlagefähigkeit der Kosten der Zwischenablesung ausgegangen werden, denn sie sind Teil der Heiz- und Warmwasserkosten (LG Berlin, 64 S 177/98, GE 1999, 1129). Wenn keine besondere Vereinbarung der Parteien eingreift, bleibt es bei dem Grundsatz, daß derjenige, der besondere Betriebskosten verursacht, diese auch zu tragen hat. Dieses ist jedenfalls nicht der einziehende Mieter. (...)

Der Zinsanspruch ist nach §§ 291, 288 Abs. 1 BGB gerechtfertigt, hinsichtlich der Betriebskosten 1999 jedoch nur in Höhe von 4 % nach der vor dem 1. Mai 2000 maßgeblichen Fassung des § 288 BGB. Zwar stellt die Übergangsvorschrift in Art. 229 § 1 Abs. 1 Satz 3 EGBGB nach ihrem Wortlaut auf den Zeitpunkt der Fälligkeit ab; auch ist die Forderung für 1999 erst nach der im zweiten Halbjahr 2000 erfolgten Übersendung der Abrechnung fällig geworden. Der Zeitpunkt der Entstehung der Forderung dem Grunde nach kann jedoch nicht außer acht gelassen werden, sonst hätte es ein Vermieter in der Hand, durch verzögerte Abrechnung der Betriebskosten für 1999 und die Vorjahre einen höheren Zinssatz zu erlangen. Nur für solche Forderungen, die nach dem 1. Mai 2000 entstanden und fällig geworden sind, gilt der höhere Zinssatz (AG Hamburg-Wandsbek ZMR 2001, 979). (...)

Der Mieter kann eine Betriebskostennachzahlung nicht mit dem Argument verweigern, ihm seien keine Abrechnungsunterlagen übersandt worden; er muß in den Räumen des Vermieters/der Hausverwaltung die Belege einsehen.

Der Vermieter machte Abrechnungsforderungen über kalte und warme Betriebskosten aus zwei Jahren geltend. Die Summe war recht hoch, offenbar über 2.000 Euro. Der Mieter zog alle "Einwendungsregister", z. B. fehlende Übersendung von Abrechnungsunterlagen, Schaden wegen zu niedrig kalkulierter Betriebskostenvorschüsse, keine geeichten Wasseruhren und dergleichen. Beim Amtsgericht hatte er damit Erfolg. In der Berufung sprach ihm das Landgericht Berlin [ZK 62] eine Summe von immerhin über 1.800 Euro zu.

Die ZK 62 arbeitete den gesamten Einwendungskatalog ab. In einzelnen Punkten kam es zu Abstrichen in den Betriebskostenansätzen. Nun klappte die Kammer die Akten nicht einfach nach dem Motto judex non calculat (Der Richter rechnet nicht) zu, sondern errechnete auf drei Seiten die nach ihrer Ansicht offene Forderung. Im einzelnen (erläutert vom Urteilseinsender Rechtsanwalt von Seldeneck):

1. Fälligkeit

Entgegen der ganz herrschenden Meinung bekräftigt die Kammer die bekannte Position, daß der Mieter keinen Anspruch auf Übersendung der Fotokopien habe.

2. Lockmiete

Das Argument der zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen überzeugt die Kammer nicht. Vielmehr läge die Beweislast, daß der Wohnungsmarkt im Zeitpunkt der Anmietung auch andere Wohnungen derselben Preiskategorie "hergegeben" habe, beim Mieter. Auch insoweit wenig Neues.

3. Keine Aufgliederung der Kostenarten!

Entgegen der Auffassung der 64. Kammer (ebenso: Langenberg, Seldeneck) entscheidet die 62. Kammer, daß der Vermieter die einzelnen Kostenarten der II. Berechnungsverordnung nicht aufzugliedern habe (beispielsweise in Kosten der Bewässerung einerseits und Kosten der Entwässerung andererseits). Sachlich ist diese Entscheidung wenig überzeugend; denn wenn die Kosten von Bewässerung einerseits und Entwässerung andererseits unterschiedliche Entwicklungen nehmen, sollte das für den Mieter auch im Rahmen der Abrechnung betragsmäßig nachvollziehbar bleiben.

4. Getrennte Abrechnung von Betriebskosten und Heizkosten

Das Gericht sieht es als unschädlich an, wenn die Summen der Vorauszahlungen von Betriebskosten und Heizkosten kumuliert werden. Diese Auffassung ist bisher umstritten. Gegen ein Zusammenrechnen der Vorauszahlungen spricht, daß die angemessene Höhe der einzelnen Vorauszahlungen nicht oder nur mit einigen Rechenoperationen überprüft werden kann. Bedauerlicherweise hat die Kammer die Entscheidung zu dieser wichtigen Grundsatzfrage nicht für revisionsfähig erachtet.

5. Falschbezeichnung Feuerversicherung

Erwartungsgemäß hat die Kammer eine eindeutige Falschbezeichnung der Feuerversicherung für unerheblich erachtet.

6. Grundsteuer

Nach Auffassung der 62. Kammer liegt auch hier die Beweislast beim Mieter, der den umstrittenen Umfang des Leerstands, aus der die Grundsteuersenkung abgeleitet wird, nachzuweisen habe. Gegen diese Auffassung spricht, daß der Umfang des Leerstands in den Vorjahren nicht in der "Erkenntnissphäre" des Mieters liegt, wohl aber in der des Vermieters.

7. Sprengwasser

Sprengwasserkosten für Mietergärten seien auf alle Mieter umlegbar, da die Gärten auch allen Mietern des Objektes zur Verfügung stünden.

8. Nichtgeeichte Wasseruhren

Bei der Frage, ob die Verwendung von nichtgeeichten Wasseruhren genauso zu behandeln ist wie die Abrechnung von Heizkosten ohne Berücksichtigung der Verbrauchsmeßgeräte, hat sich das Gericht dazu entschieden, daß die fehlende Eichung unschädlich sei. Hier hätte man eine Grundsatzentscheidung des Gerichtes erwarten dürfen. Bedauerlicherweise beruft es sich lediglich auf den Gedanken, es gebe keine Pfenniggerechtigkeit bei der Abrechnung.

9. Müllentsorgung

Die Kammer hält den Ansatz eines Erschwerniszuschlages für vermeidbar und hat die entsprechenden Müllkosten gekürzt.

10. Hausmeisterkosten

Hier hat die Kammer die übliche Kürzung um 20 % vorgenommen, die durch die Erledigung von Verwaltungsaufgaben durch den Hauswart gerechtfertigt ist.

11. Kosten der Wärmemengenzähler

Das Gericht vertritt die Meinung, daß die Kosten für den Einbau von Wärmemengenzählern auf fünf Jahre verteilt werden dürfen - auch wenn die in der nachfolgenden Zeit einziehenden Mieter keinen Nutzen von den Erneuerungskosten haben. Allerdings bemängelt das Gericht die Höhe der Eichkosten, die nicht höher sein dürften, als die Kosten für Wiedereinbau des Altgerätes.

12. Kosten der Zwischenablesung

Hier vertritt die Kammer die Meinung, daß die Kosten nicht auf alle Mieter umgelegt werden dürfen.

Wie schon dem Kommentar von von Seldeneck zu entnehmen ist, dürfte man mit dem Argument, man bräuchte dem Mieter keine Abrechnungsunterlagen zu übersenden, der Mieter müsse die Belege in den Räumen des Vermieters, gegebenenfalls dessen Hausverwaltung einsehen, nicht überall Erfolg haben. Immerhin kann sich aber die ZK 62 unter anderem auf OLG Düsseldorf (WuM 1993, 411 f.) und neuerdings auch auf LG Frankfurt (NZM 2000, 27), das sich ausdrücklich auf OLG Düsseldorf bezieht, berufen (vgl. eine Rechtsprechungszusammenstellung auch bei dem Urteil des AG Brandenburg in GE 2003, 55). Im Hinblick auf § 29 Abs. 2 Neubaumietenverordnung (die Vorschrift gilt grundsätzlich nur für preisgebundenen Wohnraum, wird aber entsprechend auch bei preisfreiem Wohnraum und Gewerberaum angewandt), wonach anstelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen der Mieter Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen kann, dürfte eine differenzierende Betrachtung des Problems angezeigt sein:

Grundsätzlich steht dem Mieter ein Einsichtsrecht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Originalbelege zu (vgl. auch von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht Rn. 3704). Die Einsicht mangels anderweitiger Vereinbarung ist beim Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung zu nehmen, nicht beim Mieter selbst (vgl. z. B. Langenberg, a. a. O., Rdn. 9). Daneben kann er auch Belegkopien verlangen. § 29 Abs. 2 Neubaumietenverordnung spricht zwar davon, daß anstelle der Einsicht Ablichtungen verlangt werden könnten. Jedoch findet gerade beim Einsichts- und Auskunftsrecht der Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB nach allgemeiner Meinung Anwendung. Hier greift das Argument, daß der Mieter neben der Einsicht auch die Möglichkeit haben muß, anhand von Kopien bestimmten Fragen zu Hause in Ruhe nachgehen zu können (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht, 3. Aufl. I II Rn. 17). § 29 Abs. 2 Neubaumietenverordnung macht zur Anzahl der Ablichtungen keine Einschränkung, so daß teilweise vertreten wird, dem Mieter stehe ein uneingeschränkter Anspruch auf Überlassung von Belegkopien zu (so von Seldeneck, a. a. O. Rn. 3725). Dies würde dazu führen, daß der Mieter "quasi in's Blaue hinein" Kopien fordern dürfte und damit sehr schnell eine Betriebskostennachforderung blockieren könnte, zumal wenn es sich um eine große Anzahl von Belegen bei einer größeren Wirtschaftseinheit handelt. Das macht keinen Sinn und verbietet sich in Anwendung der erwähnten Grundsätze von Treu und Glauben (vgl. dazu auch die eingehenden Ausführungen des AG Brandenburg in GE 2003, 55). Daher ist der Ansicht der Vorzug zu geben, daß der Mieter die Belege konkret bezeichnen muß, von denen er Kopien haben möchte (LG Düsseldorf ZMR 1998, 167; so wohl auch Langenberg a. a. O. I II Rn. 16). Ein solcher Fall eines pauschalen Verlangens nach Kopien lag offenbar auch der vorliegenden Entscheidung der ZK 62 zugrunde, in dem der Vermieter dem Mieter offenbar schon auf dessen Verlangen Belegkopien übersandt hatte, und dieser weiterhin ohne nähere Konkretisierung Kopien haben wollte bzw. im Prozeß ganz allgemein einwandte, er habe nicht genügend Kopien erhalten, so daß ihm letztlich die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verwehrt worden sei.

Der Vermieter muß nur gegen Kostenerstattung Kopien übersenden. Hier hat man bisher überwiegend angenommen, daß pro Kopie ein Betrag von 0,50 DM angemessen sei (vgl. die bei Langenberg angeführte Rechtsprechung a. a. O. Rn. 18). Dies setzt die Rechtsprechung jetzt fort und nimmt einen Betrag von 0,25 Euro pro Kopie an (vgl. AG Brandenburg GE 2003, 55; LG Berlin, ZK 63, GE 2002, 1563). Erstattung der Auslagen heißt nicht, daß der Vermieter vorleistungspflichtig ist, also erst die Kopien übersenden und erst danach der Mieter zahlen muß. Vielmehr hat der Vermieter durchaus das Recht, einen Kostenvorschuß vom Mieter zu fordern, was vor allem dann gerechtfertigt ist, wenn es sich um eine große Anzahl von Kopien handelt.

Zusammenfassung

Der Mieter hat ein Belegeinsichtsrecht, das in den Räumen des Vermieters/Verwalters auszuüben ist. Daneben oder anstelle kann er Belegkopien gegen Kostenerstattung fordern. Als Kostenvorschuß kann er 0,25 E pro Kopie verlangen. Bei einer Vielzahl von Belegen muß er auf Verlangen des Vermieters im einzelnen konkretisieren, welche Belegkopien er wünscht.