Betriebskostenabrechnung, stillschweigende Voraussetzungen für Vereinbarung einer Wirtschaftseinheit für jedes Abrechnungsjahr

Die Bildung von Wirtschaftseinheiten ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung möglich. Selbst wenn dazu eine mietvertragliche Vereinbarung vorliegt, steht das unter der Voraussetzung, dass die Kriterien einer Wirtschaftseinheit für das betreffende Abrechnungsjahr eingehalten sind.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Kl. hat mit ihrem verstorbenen Ehemann im Jahre 1953 von der Westfälischen Wohnstätten Aktiengesellschaft die im Rubrum genannte Wohnung gemietet. Es handelte sich damals um öffentlich geförderten Wohnungsbau. Die Parteien haben am 22. März 1971 eine Nachtragsvereinbarung und am 5. Dezember 1988 eine weitere Nachtragsvereinbarung getroffen. Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindlichen Kopien Bezug genommen. Am 8. Dezember 1986 hat die Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vermieterin und Rechtsvorgängerin der Bekl. eine Umstellung der Mietstruktur dahingehend vorgenommen, dass aus der Kostenmiete die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Zweite Berechnungsverordnung herausgerechnet wurden und hierfür Vorauszahlungen zu zahlen waren.

2 Die gewährten öffentlichen Mittel sind zurückgezahlt worden. Die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ hinsichtlich der von der Kl. angemieteten Wohnung ist zum 31.12.2003 erloschen.

3 Die Bekl. hat für das Jahr 2013 am 8.4.2014, für das Jahr 2014 am 22.8.2015 und für das Jahr 2015 am 5.8.2016 Betriebskostenabrechnungen erstellt. Hierbei hat sie für die Positionen Grundsteuer, Straßenreinigung, Außenanlagen Rasenflächen, Außenanlagen Heckenschnitt, Außenanlagen Gehölzfläche, Außenanlage Spielfläche, Sach- und Haftpflichtversicherung sowie für die Schornsteinfegerkosten eine Abrechnungseinheit für die sich aus dem Tenor ergebenden Wohnungen in den dort angegebenen Häusern gebildet. Die Kl. hat dies jeweils innerhalb der Einwendungsausschlussfrist sofort gerügt.

4 Bei dem Mietobjekt handelt es sich um ein Reihenhaus. Insgesamt gehören zu der Häuserreihe, in der sich das Mietobjekt befindet, acht baugleiche Reihenhäuser, von denen lediglich noch das Haus mit der Hausnummer 13 von der Bekl. verwaltet wird. Zu der Abrechnungseinheit gehören mehrere Mehrfamilienhäuser und Freiflächen. Insgesamt liegen die Gebäude teilweise ca. 2 km vom Mietobjekt der Kl. entfernt.

5 Die Kl. ist der Auffassung, dass die Bildung einer Abrechnungseinheit nicht zulässig sei, da eine zusammenhängende Bebauung nicht vorliege und die Gebäude auch nicht vergleichbar seien.

6 Die Kl. hat gegenüber der Bekl. Stufenklage erhoben. […]

I. 12 Die Stufenklage ist hier gem. § 254 ZPO zulässig. Der Zahlungsanspruch, der zurzeit noch unbeziffert mit dem Klageantrag zu 2 geltend gemacht wird, kann von der Kl. erst nach Erteilung der ordnungsgemäßen Abrechnungen beziffert werden.

13 Es fehlt auch nicht das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage, weil die Kl. die erforderlichen Rechenschritte, um eine eigene Betriebskostenabrechnung zu erstellen, um dann direkt Zahlungsklage erheben zu können, zumindest bei den Kostenpositionen Grundsteuer, Straßenreinigung und Sach- und Haftpflichtversicherung, gar nicht vornehmen kann. Bei den anderen Positionen, die die Bekl. auf eine Fläche von 6.637,68 m2 umlegt, ist es zumindest äußerst schwierig, den richtigen Nenner zu ermitteln. Auch eine Belegeinsicht hilft der Kl. da nicht weiter. Zwar steht der Kl. wohl ein Zurückbehaltungsrecht an der Zahlung der weiteren Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu, allein die Existenz dieses Zurückbehaltungsrechts nimmt der Kl. aber nicht die Möglichkeit, ihren Abrechnungsanspruch aktiv zu betreiben. Zumindest bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts vor rechtskräftiger Titulierung des Abrechnungsanspruchs - wie hier geschehen - besteht für die Kl. immer das Risiko, dass ein Gericht im Zahlungs- oder sogar Räumungsverfahren das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts wegen Verneinung eines Anspruchs auf Erteilung neuer Abrechnungen verneint hätte und deshalb ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand vorliegen könnte.

II. 14 Die erste Stufe der Stufenklage ist auch begründet.

15 Die Kl. kann von der Bekl. die Erteilung erneuter Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2013, 2014 und 2015 gem. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB für das von ihr gemietete Reihenhaus verlangen (BGH NZM 2010, 895 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 61 m. Anm. Eisenschmid; dazu Schach, GE 2010, 1655; Dötsch, MietRB 2011, 1; Drasdo, NJW-Spezial 2011, 1; Eisenschmid, jurisPR-MietR 8/2011, Anm. 3). Die Bekl. hat nämlich mit den bereits erteilten Abrechnungen ihre jeweilige Abrechnungspflicht gem. § 362 Abs. 1 BGB nicht ordnungsgemäß erfüllt. Die Abrechnungen sind zwar formell ordnungsgemäß, jedoch materiell mangelhaft (BGH WuM 2012, 97 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 84 m. Anm. Eisenschmid). Die Kl. hat diese materiellen Fehler auch gegenüber jeder einzelnen Abrechnung (BGH NZM 2010, 470 = NJW 2010, 2275 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 53 m. Anm. Eisenschmid; dazu Börstinghaus, LMK 8/2010 Anm. 2; Derckx, NJW 2010, 2276; Drasdo, NJW-Spezial 2010, 450; Harsch, MietRB 2010, 221; Krapf, jurisPR-MietR 18/2010 Anm. 1; Hinz, NZM 2010, 770) jeweils innerhalb der Einwendungsausschlussfrist ausdrücklich gerügt. Die Kl. hat die entsprechenden Schreiben nach dem entsprechenden Bestreiten der Bekl. vorgelegt. Die Bekl. hat daraufhin die Richtigkeit nicht weiter bestritten, so dass der substantiierte Vortrag der Kl. jetzt unbestritten geblieben und damit unstreitig ist.

16 1. Die Abrechnungen verwenden bei den meisten Betriebskostenpositionen einen falschen Umlageschlüssel, da die Bekl. in den Abrechnungen weiterhin Wirtschaftseinheiten aus 32 Häusern mit noch mehr Wohnungen und 6.637,68 m2 Wohnfläche gebildet hat. Das war vorliegend nicht - mehr - zulässig.

17 a) Ursprünglich war die Bildung von Wirtschaftseinheiten bei der Abrechnung hier nicht nur zulässig, sondern zwingend vorgeschrieben. Es hat sich bei der Anmietung im Jahre 1953 um preisgebundenen Wohnungsbau gehandelt. Der Ermittlung der Kostenmiete lag eine einheitliche Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde. Das war nach dem damals geltenden § 3 der Verordnung über Wirtschaftlichkeits- und Wohnflächenberechnung für neugeschaffenen Wohnraum (Berechnungsverordnung) vom 20. November 1950 (BGBl. I 1950, 753) zulässig. Danach war die Wirtschaftlichkeit von Wohnraum durch eine Berechnung zu ermitteln, in die die Aufwendungen und Erträge für eine Wirtschaftseinheit aufzunehmen waren (Abs. 1). Wirtschaftseinheit war dabei nach Abs. 2 das Gebäude, das die Wohnung enthielt. Nach § 3 Abs. 2 Satz 2 Berechnungsverordnung kann auch eine Mehrheit solcher Gebäude als Wirtschaftseinheit angesehen werden, wenn die Gebäude dem gleichen Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und ihrer Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde liegt. Nach Abs. 3 sind sogar noch weitere Gebäudeteile von der Wirtschaftseinheit umfasst.

18 b) Diese Voraussetzungen sollen nach dem unstreitigen Sachverhalt vorliegend gegeben gewesen sein. An der Möglichkeit zur Bildung von Wirtschaftseinheiten hat sich durch die anstelle des § 3 der Verordnung über Wirtschaftlichkeits- und Wohnflächenberechnung für neugeschaffenen Wohnraum (Berechnungsverordnung) vom 20. November 1950 (BGBl. I 1950, 753) getretene Vorschrift des § 2 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung) vom 17. Oktober 1957 (BGBl. I 1719) nichts geändert. Auch danach war weiterhin die Wirtschaftlichkeitsberechnung für das Gebäude, das den Wohnraum enthält, aufzustellen. Sie war für eine Mehrheit solcher Gebäude aufzustellen, wenn sie eine Wirtschaftseinheit bilden. Dabei sollte es sich um eine Mehrheit von Gebäuden handeln, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist oder zugrunde gelegt werden soll. Ob der Errichtung einer Mehrheit von Gebäuden ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt werden sollte, durfte allein der Bauherr bestimmen. Auch diese Voraussetzungen lagen nach dem unstreitigen Sachverhalt weiterhin vor.

19 c) Schließlich hat auch die Einführung der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung) vom 25.11.2003 daran nichts weiter geändert. Die Verordnung definiert in § 1 zunächst den Begriff der Betriebskosten, und zwar sowohl positiv wie auch negativ. In Abs. 1 ist die aus § 27 II. BV entnommene und jetzt in § 19 Abs. 2 Satz 1 WoFG enthaltene Definition der Betriebskosten enthalten. Der Begriff der Betriebskosten hat sich materiell nicht geändert. Weggefallen ist in der Verordnung, wie schon zuvor im Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) vom 13.11.2001 (BGBl I S. 2376; dazu ausführlich Söfker, WuM 2001, 291; Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. § 556a BGB Rn. 58), der Begriff der Wirtschaftseinheit. Die Begründung der Verordnung (BR-Drs. 568/03) weist aber ausdrücklich darauf hin, dass damit keine Änderung verbunden sein sollte. Der Begriff der Wirtschaftseinheit hatte wie dargestellt ursprünglich nur als Bestandteil der Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Kostenmiete eine Bedeutung. Die Streichung des Begriffs sollte keine Verpflichtung begründen, nach kleinstmöglichen Einheiten abzurechnen.

20 2. Auch im preisfreien Wohnungsbau ist die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten zulässig (BGH NZM 2010, 895 = NJW 2011, 368 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 61 m. Anm. Eisenschmid; dazu Schach, GE 2010, 1655; Dötsch, MietRB 2011, 1; Drasdo, NJW-Spezial 2011, 1; Eisenschmid, jurisPR-MietR 8/2011 Anm. 3; BGH WuM 2011, 159 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 68 m. Anm. Eisenschmid; dazu Kinne, GE 2011, 442; Harsch, MietRB 2011, 204; Pfeifer, jurisPR-MietR 13/2011 Anm. 2; BGH WuM 2012, 97 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 84 m. Anm. Eisenschmid; BGH NJW 2010, 3228 = NZM 2010, 781 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 54 m. Anm. Eisenschmid; dazu Beuermann, GE 2010, 1156; Wall, jurisPR-MietR 19/2010 Anm. 1; Dötsch, MietRB 2010, 288; Schmid, ZMR 2011, 15; sowie schon OLG Koblenz RE v. 27.2.1990 WuM 1990, 268; OLG Koblenz RE v. 8.5.1987 WuM 1987, 208).

21 Soweit hier im Einzelfall diskutiert wird, welchen Inhalt die vertragliche Vereinbarung im Einzelnen haben muss, ob also ggf. die Angabe nur der Anschrift des Hauses, in dem die Wohnung liegt, einer Abrechnung entgegensteht (BGH NJW 2010, 3229) oder zumindest technisch keine andere Abrechnung möglich sein darf (BGH NZM 2010, 895 = NJW 2011, 368), kommt es darauf vorliegend nicht an. Die Parteien hatten hier eine entsprechende Vereinbarung im Jahre 1953 während der Preisbindung geschlossen, da dies damals dem zwingenden Recht so entsprach. Soweit die Betriebskosten damals im Wesentlichen Bestandteil der Kostenmiete waren und eine gesonderte Abrechnung nicht möglich war, hat die Rechtsvorgängerin der Kl. im vorliegenden Fall nach Einführung des Netto-Kaltmieten-Prinzips auch im öffentlich geförderten Wohnungsbau die Mietstruktur wirksam mit Schreiben vom 8.12.1986 ab 1.1.1987 geändert. Nach § 27 Abs. 3 II. BV i.d.F. v. 5. 4. 1984 durften Betriebskosten in der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht mehr angesetzt werden. Die Umstellungsbefugnis für den Rechtsvorgänger der Bekl. ergab sich aus § 46 Abs. 2 II. BV. Danach durfte bis zum 31.12.1986 die Mietstruktur geändert werden, was hier frist- und formgerecht geschehen ist (hierzu: AG Dortmund NJW-RR 1989, 1042). Dem Schreiben lag ein Auszug der Wirtschaftlichkeitsberechnung bei (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 890).

22 An dieser im konkreten Fall vertraglich vereinbarten bzw. sich aus dem Gesetz ergebenden Netto-Kaltmieten-Struktur und der Zulässigkeit der Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten hat sich grundsätzlich durch den Ablauf der öffentlichen Bindung zum 31.12.2003 nichts geändert. Nach Beendigung der Preisbindung bleibt die ursprüngliche Vereinbarung der Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten auch im preisfreien Wohnungsbau für die Altmieter weiterbestehen (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 556a BGB Rn. 64; AG Köln ZMR 2005, 629). Der BGH (NZM 2010, 736 = NJW 2011, 145 = MietPrax-AK § 26 NMV Nr. 1 m. Anm. Börstinghaus; dazu Drasdo, NJW-Spezial 2010, 515; Eupen, MietRB 2010, 257 und 258) hat diesbezüglich für die Miete ähnlich entschieden. Danach soll bei Wegfall der Preisbindung die zuletzt geschuldete Kostenmiete einschließlich etwaiger Zuschläge nach § 26 NMV nunmehr als „Marktmiete“ zu zahlen sein. Auch der BGH geht deshalb davon aus, dass sich allein durch den Wechsel des Mietpreissystems an den vertraglichen Absprachen nichts ändert. Das bedeutet vorliegend, dass nach Wegfall der Preisbindung die Abrechnung nach Wirtschaftseinheit/Abrechnungseinheit als nunmehr vereinbarter Umlagemaßstab weiter zulässig ist.

23 3. Voraussetzung ist aber, dass die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten nicht nur vereinbart ist, was vorliegend wie geschildert der Fall ist, sondern dass auch die tatsächlichen Voraussetzungen für die Bildung von Wirtschafts- oder Abrechnungseinheiten im betreffenden Jahr weiter vorliegen müssen. Das hat, anders als das Gericht in der mündlichen Verhandlung angedeutet hatte, nichts mit einem Anspruch auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 314 BGB zu tun, sondern beruht darauf, dass die Voraussetzungen für die Anwendung eines Abrechnungsschlüssels in jedem Jahr neu festgestellt werden müssen. Genauso, wie die Personenzahl in jedem Jahr neu ermittelt werden muss oder Flächenveränderungen berücksichtigt werden müssen, so muss auch die Zulässigkeit eines Abrechnungsschlüssels unter Verwendung von Abrechnungseinheiten jeweils neu geprüft werden, und die Voraussetzungen für die Anwendung müssen tatsächlich vorliegen.

24 Eine Abrechnung nach Wirtschafts- oder Abrechnungseinheiten setzt im Tatsächlichen voraus (OLG Koblenz, RE v. 27.2.1990, WuM 1990, 268; OLG Koblenz, RE v. 8.5.1987, WuM 1987, 208):

25 a) sie müssen einheitlich verwaltet werden

26 b) sie müssen in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 556a BGB Rn. 62)

27 c) sie müssen einer gleichartigen Nutzung dienen und

28 d) dürfen keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert aufweisen.

29 Diese Voraussetzungen lagen in den hier strittigen Jahren 2013, 2014 und 2015 aufgrund der von der Bekl. oder ihrer Rechtsvorgängerin vorgenommenen Privatisierung durch Verkauf einzelner Einheiten nicht mehr alle vor. Während die Punkte a) und c) weiterhin vorliegen, kann man bei Punkt d) zweifeln, Punkt b) liegt aber auf keinen Fall mehr vor.

30 Unter einem „unmittelbaren örtlichen Zusammenhang“ i.S.d. der Rechtsentscheide (OLG Koblenz, RE v. 27.2.1990, WuM 1990, 268; AG Siegen WuM 1996, 426) ist ein zusammenhängendes Bau- und Wohngebiet zu verstehen, das bei der Siedlung hier ursprünglich wohl gegeben war. Der Begriff wird nach der Rechtsprechung durchaus großzügig ausgelegt. Er setzt keine unmittelbare Nachbarschaft voraus; es genügt ein zusammenhängendes Bau- und Wohngebiet. Diese Voraussetzung ist aber nicht mehr erfüllt, wenn die zusammengefassten Gebäude eine Art Streubesitz in der Siedlung darstellen, also z. B. Häuserzeilen dazwischenliegen. Auch nach Ansicht des LG Bautzen (WuM 2002, 497) fehlt es an dem „unmittelbaren“ Zusammenhang aber bei größerer räumlicher Entfernung der Gebäude und dazwischenliegenden Häuserzeilen, die anderen Verwaltungen unterliegen (so auch Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 556a BGB Rn. 62).

31 Hier wird der unmittelbare Zusammenhang schon bei der Häuserreihe unterbrochen, in der das von der Kl. angemietete Reihenhaus liegt. Insgesamt bilden 8 baugleiche Reihenhäuser die Zeile. Davon werden nur noch 2 von der Bekl. als Mietwohnungen verwaltet. Ob die übrigen Häuser von anderen Eigentümern vermietet werden oder von den Erwerbern ggf. als Wohnungseigentum erworben wurden, ist nicht bekannt, aber auch unerheblich. In der Straße selbst stehen unzählige weitere Häuser, die nicht unter der Verwaltung der Bekl. stehen. Bei den übrigen von der Bekl. in die Abrechnung einbezogenen Häusern handelt es sich um den restlichen Streubesitz der Bekl. innerhalb der früher einheitlich verwalteten und vermieteten Siedlung. Die Gebäude stehen ganz vereinzelt und bis zu 2 km vom Haus der Kl. entfernt. Der vormalige einheitliche Siedlungscharakter besteht nicht mehr. Die Kl. hat eindrucksvolle Pläne/Luftbilder vorgelegt, aus denen sich deutlich ergibt, dass die von der Bekl. zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten Gebäude sich dort weit verstreut befinden und keinerlei unmittelbarer oder auch mittelbarer Zusammenhang mehr besteht.

32 Ob zusätzlich auch das Merkmal „keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert“, wie die Kl. meint, deshalb nicht erfüllt ist, weil es sich teilweise um Reihenhäuser, teilweise um Mehrfamilienhäuser, zwischen denen dann wiederum teilweise Grünflächen vorhanden sind und teilweise nicht, kann deshalb dahingestellt bleiben (dazu auch BGH NZM 2010, 895 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 61 m. Anm. Eisenschmid; dazu Schach, GE 2010, 1655; Dötsch, MietRB 2011, 1; Drasdo, NJW-Spezial 2011, 1; Eisenschmid, jurisPR-MietR 8/2011 Anm. 3; zu solchen Unterschieden auch ausführlich LG Bautzen WuM 2002, 497; AG Köln WuM 2000, 152; LG Hamburg WuM 2004, 498).

33 Da vorliegend die Voraussetzungen für die Bildung der Wirtschaftseinheit bereits wegen des fehlenden unmittelbaren örtlichen Zusammenhangs nicht mehr vorliegt, kommt es auf die Frage, ob auch diese weitere Voraussetzung zur Bildung der Abrechnungseinheit nicht vorliegt, nicht mehr an. Da nicht sämtliche Voraussetzungen für die Bildung der Wirtschaftseinheit vorliegen, darf die Bekl. in der erfolgten Weise nicht abrechnen. Es gilt deshalb der Grundsatz der Abrechnung nach der kleinstmöglichen Einheit (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 556a BGB Rn. 63 m.w.N.). Das hat zur Konsequenz, dass die erteilten Abrechnungen materiell falsch sind. Die Bekl. wird neue Abrechnungen zu erstellen haben, in denen sie nachvollziehbar die Kosten auf die einzelnen Häuser verteilt. Soweit sie für jedes Objekt einzelne Rechnungen erhalten hat, kann sie diese Kosten in Ansatz bringen, und im Übrigen muss sie einen entsprechenden Vorwegabzug nachvollziehbar vornehmen.

34 4. Die erste Stufe der Klage auf Erteilung von Abrechnungen ohne Verwendung eines sich aus der Bildung von Wirtschafts- oder Abrechnungseinheiten ergebenden Abrechnungsschlüssels ist deshalb begründet. Die Bekl. war deshalb zu der nicht vertretbaren Handlung - Erteilung der drei Abrechnungen für die Jahre 2013, 2014 und 2015 -, die nach § 888 ZPO zu vollstrecken wäre (BGH NZM 2006, 639 = NJW 2006, 2706 = MietPrax-AK § 888 ZPO Nr. 1 m. Anm. Börstinghaus; dazu Geisler, jurisPR-BGHZivilR 25/2006 Anm. 1; Timme, NJW 2006, 2668; Straßberger, MietRB 2006, 261; Drasdo, NJW-Spezial 2006, 483), zu verurteilen.

Die Bildung von Wirtschaftseinheiten ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung möglich. Doch selbst wenn dazu eine mietvertragliche Vereinbarung vorliegt, steht das unter der (stillschweigenden) Voraussetzung, dass die Kriterien einer Wirtschaftseinheit für das betreffende Abrechnungsjahr eingehalten sind.

Die von der Klägerin gemietete Wohnung war ursprünglich preisgebunden. Diese Eigenschaft endete am 31. Dezember 2003. Es existierte eine mietvertragliche Vereinbarung aus der Zeit der Mietpreisbindung, dass Betriebskostenabrechnungen nach einer Wirtschaftseinheit abgerechnet werden. Zu dieser Wirtschaftseinheit gehört(en) teilweise baugleiche Reihenhäuser, von denen jetzt lediglich noch das Haus von dem jetzigen Vermieter verwaltet wird, das die Klägerin bewohnt. Zu der Abrechnungseinheit gehörten mehrere Mehrfamilienhäuser und Freiflächen. Insgesamt liegen die Gebäude teilweise ca. 2 km vom Mietobjekt der Klägerin entfernt.

Der Vermieter erteilte für die Jahre 2013 bis 2015 Betriebskostenabrechnungen. Hierbei hat er für die Positionen Grundsteuer, Straßenreinigung, Außenanlagen, Rasenflächen, Heckenschnitt, Gehölzfläche, Spielfläche, Sach- und Haftpflichtversicherung sowie für die Schornsteinfegerkosten eine Abrechnungseinheit für eine große Anzahl von Wohnungen in einer ganzen Reihe von Häusern gebildet.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Bildung einer Abrechnungseinheit nicht zulässig sei, da eine zusammenhängende Bebauung nicht vorliege und die Gebäude auch nicht vergleichbar seien. Sie erhob Stufenklage mit dem ersten Stufenziel der Erteilung neuer Betriebskostenabrechnungen ohne Zugrundelegung einer Wirtschaftseinheit.

Das AG Dortmund gab der Klage statt. Die Klägerin habe Anspruch auf Erteilung neuer Betriebskostenabrechnungen für das gemietete Reihenhaus (BGH, VIII ZR 73/10, GE 2010, 1682). Der Vermieter habe nämlich mit den bereits erteilten Abrechnungen seine Abrechnungspflicht nicht ordnungsgemäß erfüllt.

Die Abrechnungen seien zwar formell ordnungsgemäß, jedoch materiell mangelhaft, was die Klägerin ordnungsgemäß gerügt habe. Die Abrechnungen würden einen falschen Umlageschlüssel verwenden, da der Vermieter weiterhin Wirtschaftseinheiten aus 32 Häusern mit noch mehr Wohnungen und 6.637,68 m² Wohnfläche gebildet habe. Das sei vorliegend nicht – mehr – zulässig. Allerdings bleibe grundsätzlich nach Beendigung der Preisbindung die ursprüngliche Vereinbarung der Abrechnung der Wirtschaftseinheiten bestehen. Voraussetzung sei aber dabei, dass die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten nicht nur vereinbart sei, sondern dass auch die tatsächlichen Voraussetzungen für die Bildung von Wirtschafts- oder Abrechnungseinheiten im betreffenden Jahr weiter vorliegen. Das habe, anders als das Gericht in der mündlichen Verhandlung angedeutet hatte, nichts mit einem Anspruch auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 314 BGB (muss wohl heißen § 313 BGB) zu tun, sondern beruhe darauf, dass die Voraussetzungen für die Anwendung eines Abrechnungsschlüssels in jedem Jahr neu festgestellt werden müssten. Genauso wie die Personenzahl in jedem Jahr neu ermittelt wird oder Flächenveränderungen berücksichtigt werden müssten, so müsse auch die Zulässigkeit eines Abrechnungsschlüssels unter Verwendung von Abrechnungseinheiten jeweils neu geprüft werden, und die Voraussetzungen für die Anwendung müssten tatsächlich vorliegen.

Nach den Rechtsentscheiden des OLG Koblenz vom 27. Februar 1990 (GE 1990, 605) und vom 8. Mai 1987 (GE 1987, 823) setze die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten im Tatsächlichen voraus, dass sie einheitlich verwaltet werden, in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen, einer gleichartigen Nutzung dienen und keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert aufweisen. Jedenfalls liege die Voraussetzung des unmittelbaren örtlichen Zusammenhangs auf keinen Fall vor. Darunter sei ein zusammenhängendes Bau- und Wohngebiet zu verstehen, was bei der Siedlung ursprünglich wohl gegeben gewesen sei. Diese Voraussetzung sei aber nicht mehr erfüllt, wenn die zusammengefassten Gebäude eine Art Streubesitz in der Siedlung darstellten, also z. B. Häuserzeilen dazwischen lägen. Vorliegend sei der unmittelbare Zusammenhang schon bei der Häuserreihe unterbrochen, in der das von der Klägerin gemietete Reihenhaus liege. Der vormalige einheitliche Siedlungscharakter bestehe nicht mehr. Die von der Klägerin vorgelegten Pläne/Luftbilder ergäben deutlich, dass die von dem Vermieter zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten Gebäude dort weit verstreut lägen und keinerlei unmittelbarer oder auch mittelbarer Zusammenhang mehr bestehe. Es habe deshalb der Grundsatz der Abrechnung nach der kleinstmöglichen Einheit (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 556a BGB Rn. 63) zu gelten. Das habe zur Konsequenz, dass die erteilten Abrechnungen materiell falsch seien.

Der Vermieter werde neue Abrechnungen zu erstellen haben, in denen er nachvollziehbar die Kosten auf die einzelnen Häuser verteilt. Soweit er für jedes Objekt einzelne Rechnungen erhalten habe, könne er diese Kosten in Ansatz bringen, und im Übrigen müsse er einen entsprechenden Vorwegabzug nachvollziehbar vornehmen.

Der Beklagte sei zu der nicht vertretbaren Handlung – Erteilung der drei Abrechnungen –, die nach § 888 ZPO zu vollstrecken wäre (BGH, Beschluss vom 11. Mai 2006, I ZB 94/05, GE 2006, 844 = NZM 2006, 639 = NJW 2006, 2706), zu verurteilen.

Die Rechtsprechung des BGH zu den Voraussetzungen zur Bildung von Wirtschaftseinheiten war bis in die jüngste Zeit recht „großzügig“. Allerdings steht der BGH zu den von Koblenz aufgestellten Kriterien (BGH zu VIII ZR 73/10, GE 2010, 1682 mit ausdrücklichem Verweis auf die Rechtsentscheide aus Koblenz Rn. 21).

Die vorliegende Entscheidung aus Dortmund bringt einen neuen Aspekt im Verhältnis einer mietvertraglichen Vereinbarung zu Wirtschaftseinheiten und der immanenten Bedingung der jährlichen Aktualität zur Bildung von Wirtschaftseinheiten. Entsprechende Urteile in dieser Richtung haben bisher nicht vorgelegen.