Betriebskosten und Streitwertberechnung

Der Streitwertfestsetzung nach § 16 GKG ist der Grundmietzins zuzüglich Nebenkosten zugrunde zu legen. Ob auch Heiz /Warmwasserkosten zu berücksichtigen sind, bleibt offen.

Für den Gebührenstreitwert ist gemäß § 16 GKG der einjährige Mietzins maßgebend, da dieser geringer ist als der auf die streitige Zeit entfallende Mietzins.

In der umstrittenen Frage, ob und inwieweit Nebenkosten Bestandteil des Mietzinses im Sinne des § 16 GKG sind (vgl. z. B. Schmid/Scholz, Miete und Mietprozeß, Kap. 24 Rdn. 190 ff. m. w. N.), folgt der Senat der Auffassung, daß auch Nebenkosten dem Mietzins grundsätzlich zuzurechnen sind (BGH, BGHZ 18, 168 ff.; OLG Hamm, ZMR 1995, 395). Die Gegenmeinung (vgl. z. B. OLG Oldenburg, WuM 1991, 285; ZMR 1991, 142) verkennt, daß es sich bei den durch die Nebenkosten abgegoltenen Aufwendungen des Vermieters nicht um gesonderte Leistungen handelt, die gesondert bezahlt werden, sondern daß insoweit vom Vermieter vertragliche Nebenpflichten erfüllt werden, deren Korrelat der Mietzins ist. Auf die Frage, ob für Heiz- und Warmwasserkosten eine Ausnahme zu machen ist (vgl. BGH, BGHZ 18, 168, 173), braucht im vorliegenden Fall nicht eingegangen zu werden, da derartige Kosten nicht erhoben werden.

Bei einer Räumungsklage ist aus sozialen Gründen der Streitwert, nach dem schließlich die Gerichts- und Anwaltskosten berechnet werden, auf die Jahresmiete begrenzt. Nach wie vor ist umstritten, ob im Fall einer Nettomiete die Betriebskostenvorschüsse dazuzählen.

Mit Beschluß vom 7. Oktober 1998 hat das OLG München diese Frage bejaht, und zwar nach unserer Meinung zutreffend mit dem Hinweis darauf, daß auch Betriebskosten ein Teil des Mietzinses sind, denen vom Vermieter geschuldete Nebenpflichten (aus dem Mietvertrag) gegenüberstehen. Offen ließ das OLG, ob auch die Heiz- und Warmwasserkosten einzubeziehen sind - der Fall gab keinen Anlaß dazu.