Betriebskosten, Umlegung von -

Betriebskosten, Umlegung von -; Betriebskostenabrechnung, Wirksamkeit der -; Minderungsrecht, Verwirkung des -s; Mietminderung

1. Kosten für eine Gartenbank, Erneuerung schadhafter Anstriche, die Reparatur des Fahrstuhls und die Sicherung von Bauarbeiten für Instandhaltung oder Modernisierung können nicht als Betriebskosten i. S. d. Anl. 3 zu § 27 II. BV umgelegt werden.

2. Enthält eine Betriebskostenabrechnung derartige Kosten, so ist sie nicht deswegen in vollem Umfang unwirksam. Vielmehr sind die Kosten, soweit dies nach den Ansätzen in der Betriebskostenabrechnung möglich ist, aus der Betriebskostenabrechnung herauszurechnen.

3. Der Mieter einer Dachgeschoßwohnung kann bei Ausfall des Fahrstuhls die Miete um 5 % mindern.

4. Zahlt der Mieter in Kenntnis des Mangels die Miete vorbehaltlos über sechs Monate, so ist er mit einem Minderungsrecht wegen dieser Mängel ausgeschlossen.

(...) Soweit die Bekl. aufgrund der Betriebskostenabrechnung 1993 die Miete zum 1. August 1994 auf 909, 73 DM erhöht haben, war diese Mieterhöhung nicht wirksam. Denn die Betriebskostenabrechnung 1993 enthält sowohl Positionen, die keine Betriebskosten sind und zugleich überhöhte Ansätze. Im einzelnen ergibt sich folgendes:

PositionBegründetheit Betrag

Schnee- und Eis- Die Betriebskostenabrechnung 1993 250,00 DM

beseitigung enthält hierzu einen Ansatz von

500,00 DM nach dem unbestrittenen Vor trag der Kl. wurde die Schneeräumung

allein durch die Hauswartsfrau M.

durchgeführt, die dafür lediglich - wie

in den Jahren zuvor - insgesamt 250,00 DM

erhielt. Die Bekl. können mithin

nur diesen Betrag ansetzen.

Gartenpflege In der Betriebskostenabrechnunq wird hier ein Betrag 0,00 DM

von 6.385,66 DM angesetzt. Nach dem unbestrittenen

Vortrag der Kl. enthält dieser Posten eine

Gartenbank "Wilhelmine", die aber überhaupt nicht

aufgestellt worden ist. Abgesehen davon, daß schon fraglich ist, ob es sich insoweit überhaupt um

Betriebskosten handelt (vgl. Anlage 3 Nr. 10 § 27 II. BV)

kann dieser Betrag nur dann Berücksichtigung finden, wenn die Bank auch tatsächlich vorhanden wäre. Da nicht erkennbar ist, welchen Anteil die Gartenbank an

den Gesamtkosten hat, können insoweit keine Betriebskosten angesetzt werden.

Sonderumlage Entgegen der Auffassung der Bekl. handelt es sich 0,00 DM

(Malerarbeiten) bei den mit 4.823,04 DM angesetzten Malerarbeiten nicht

um Betriebskosten. Denn die Wiederherstellung

schadhafter Anstriche sind Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht als Betriebskosten angesetzt werden können.

Sonderposten Auch insoweit liegen keine Betriebskosten vor. 0,00 DM

(Besondere Sicherungs- Sicherungskosten bei der Durchführung der maßnahmen) Bauarbeiten sind Kosten der Instandhaltung oder Modernisierung. Sie entstehen jedoch nicht im

Rahmen der laufenden Bewirtschaftung.

alle übrigen Insowelt kann zugunsten der Bekl. davon 42.553, 94 DM

Posten ausgegangen werden, daß diese Posten zutreffend

angesetzt wurden.

Summe 42.803,94 DM Damit ergeben sich auf die Gesamtfläche des Hauses von 1.433,33 m2 umgerechnet Kosten von 29,86 DM pro m2 und Jahr. Dies ergibt für die Wohnung der Kl. (85,91 m2) jährliche Betriebskosten von 2.565,27 DM mithin einen monatlichen Betrag von 213,77 DM. Anfang 1994 wurden jedoch schon Betriebskostenvorauszahlungen von monatlich 233,67 DM gezahlt, so daß für eine Erhöhung der Vorauszahlungen keine Raum mehr war.

Das gilt auch für die Erhöhung der Vorauszahlungen für die Betriebskosten des Fahrstuhls von 34,00 DM auf 66,65 DM. Denn die Erhöhung wird u.a. damit begründet, daß durch unsachgemäße Benutzung erhöhte Kosten für die Reparaturen entstanden seien. Insoweit handelt es sich jedoch nicht um Betriebskosten. Nach Anlage Nr. 7 § 27 II. BV sind nur die Kosten der Überwachung und Pflege des Fahrstuhls Betriebskosten, nicht jedoch Kosten der Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit.

5. Die Kl. waren darüber hinaus berechtigt, die Miete ab Juli 1994 um 5 % wegen des stillgelegten Fahrstuhls zu mindern. Unstreitig war ab April 1994 der Fahrstuhl unbenutzbar. Da dies einen Mangel der Mietsache darstellt, waren die Kl. zur Minderung berechtigt (§ 537 BGB). Die Kammer hält entgegen der im Urteil vom 17. Juni 1997 - 64 S 438/96 - geäußerten Auffassung eine Minderung von 5 % in diesem Fall für gerechtfertigt. Denn bei der Wohnung der Kl. handelt es sich um eine Dachwohnung. Insoweit stellt es eine erhebliche Einschränkung dar, wenn die Wohnung nur noch über die Treppe erreicht werden kann.

6. Eine weitere Minderung von 10 % für die angeblich mangelhaften Fenster kommt jedoch nicht in Betracht. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Fenster tatsächlich auch nach dem Austausch weiterhin mangelhaft abgedichtet waren. Jedenfalls haben die Kl. ihr Minderungsrecht verwirkt. Bereits im Dezember 1993 wurden die Fenster ausgetauscht. Nach Vortrag der Bekl. waren sie bereits zu diesem Zeitpunkt mangelhaft befestigt. Zwar kündigten die Kl. an, insoweit die Miete um 20 % zu mindern, tatsächlich wurde die Miete aber erst ab Juli 1994 um 10 % gemindert. Mithin haben die Kl. sechs Monate lang vorbehaltlos die volle Miete gezahlt. Damit war ihr Minderungsrecht (§ 539 BGB) verwirkt (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 55. Aufl., § 539 Rdnr. 5).