Betriebskosten im Rahmen der GEWOS- Durchschnittswerte

Betriebskosten im Rahmen der GEWOS- Durchschnittswerte; ordentliche Geschäftsführung

Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Nachzahlung einer Betriebskostenabrechnung, wenn die zum Mietspiegel 1998 ermittelten ortsüblichen Betriebskosten überschritten werden und eine nachvollziehbare Erläuterung dazu fehlte.

Umlagefähig sind Betriebskosten nur, wenn sie unter gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung berechtigt sind, § 20 Abs. 1 Satz 2 NMVO gibt insoweit einen allgemeinen Grundsatz wieder, der auch über den eigentlichen Anwendungsbereich der Vorschrift hinaus auf alle Mietverhältnisse Anwendung findet (h. M., OLG Koblenz MDR 1986, 59; 95, 32; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., Rdnr. 279, 281 ff. zu § 546 BGB; Lammel, Wohnraummietrecht, Rdnr. 31 zu § 4 MHG, Langenberg, Betriebskostenrecht, Rdnr. G 5 ff., 11, 12 ff. 13; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. III 345 m. w. N.; Klas, ZMR 1994, 5). Einen Anhaltspunkt dafür, ob die Betriebskosten dieser Vorgabe entsprechen, bieten die vom GEWOS Institut bei der Erstellung des Mietspiegels 1998 ermittelten ortsüblichen Betriebskosten pro m2 für die verschiedenen Baualtersklassen (nachgewiesen bei LG Berlin, ZK 62, GE 1999, 278 = MM 1999, 121; vgl. auch LG Berlin, ZK 65, GE 99, 983). In entsprechender Anwendung von § 287 Abs. 2 ZPO i. V. m. § 287 Abs. 1 ZPO kann das Gericht diese Werte auch als Maßstab dafür nehmen, ob sich die vom Vermieter vorgelegte Betriebskostenabrechnung im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung hält.

Im vorliegenden Fall ergibt sich, daß die ortsüblichen Betriebskosten anhand des vom GEWOS-Institut ermittelten Wertes von 3,41 DM/m2 für die Baualtersklasse von 1973 bis 1983 2.833,30 DM betrügen, wohingegen die Abrechnung der Kl. mit einem Betriebskostenanteil zu Lasten des Bekl. von 3.344,92 DM für 1997 und von 3.050,11 DM für 1998 schließt.

Unter diesen Umständen hätte es der Kl. oblegen, die Gründe für diese Überschreitung der ortsüblichen Betriebskosten in ihrer Betriebskostenabrechnung darzulegen und entsprechend zu erläutern bzw. darzutun, warum es - was im Einzelfall nicht ausgeschlossen ist - nicht möglich gewesen sein soll, die hier streitgegenständliche Wirtschaftseinheit zu den ortsüblichen Betriebskosten zu bewirtschaften. Daran fehlt es aber. Die bloße Zusammenstellung von Rechnungen, die auch tatsächlich verausgabt sein mögen, reicht zum Nachweis einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände nicht aus. Denn der bloßen Zusammenstellung von Rechnungen läßt sich gerade nicht entnehmen, wie und in welcher Weise der Vermieter seine Verpflichtung zu einer gewissenhaften Abwägung aller Umstände bei ordentlicher Geschäftsführung erfüllt hat. Da der Durchschnittswert überschritten ist, spricht der erste Anschein jedenfalls nicht dafür.

Auch die nachgeschobene Begründung der Kl. läßt keine einleuchtenden Gründe für das Überschreiten der Durchschnittswerte erkennen und ebensowenig, welche Maßnahmen die Kl. ergriffen hat, die - teilweise nicht unerheblich - über dem Durchschnitt liegenden Betriebskosten zu senken. Gerade das nachgeschobene Vorbringen der Kl., es handle sich lediglich um "durchlaufende" Kosten, zeigt, daß sie ständig steigende Kosten offenbar tatenlos hinzunehmen gedenkt und sich ihrer Aufgabe als Vermieterin nicht bewußt ist, durch verbrauchssenkende Maßnahmen, deren es mancherlei gibt (Beispiele bei Schmidt-Futterer, a. a. O., Rdnr. 16; Langenberg, a. a. O., Rdnr. 286), auf eine Kosteneindämmung hinzuwirken. Denn ihr Vorbringen läßt nicht erkennen, welche diesbezüglichen Maßnahmen sie überhaupt in Erwägung gezogen bzw. ins Werk gesetzt hat.

Da die dem Bekl. gutgebrachten Vorschüsse je 2.982,48 DM für 1997 und für 1998 betragen, also über dem vorgenannten ortsüblichen Durchschnittswert liegen, ist die Klage hinsichtlich nachzuzahlender Betriebskosten für 1997 und 1998 vollen Umfangs unbegründet; der Nachzahlungsanspruch der Kl. geht daher ins Leere. (...)

Unglaublich oder wahr: Das Amtsgericht Schöneberg hat einem Vermieter berechtigte Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung verweigert, weil seine durchschnittlichen Betriebskosten über den von GEWOS im Mietspiegel ermittelten Durchschnittswerten lag. Worum geht es?

Der Vermieter kann bei einer Betriebskostenabrechnung Nachzahlungen nur verlangen, wenn die Kosten tatsächlich entstanden sind und sie einer ordentlichen Geschäftsführung entsprechen. Bei ungewöhnlich hohen Kosten oder Steigerungen im Vergleich zur vorangegangenen Abrechnung sind die Gründe zu erläutern. Soweit, so gut.

Das Amtsgericht Schöneberg ist aber in einem Urteil vom 9. Mai 2000 noch mehrere Schritte weiter gegangen und hat gemeint, die vom GEWOS-Institut ermittelten durchschnittlichen Betriebskosten für den Mietspiegel 1998 dürfte der Vermieter in einer Betriebskostenabrechnung nur dann überschreiten, wenn er im einzelnen dafür Gründe vortragen könne. Bewertung: Wir halten das Urteil schon im Ansatz für grundfalsch, denn die im Nachtrag zum Mietspiegel veröffentlichten durchschnittlichen Betriebskosten sind, wie der Name schon sagt, ein Durchschnitt aus (zulässigen) Betriebskostenvereinbarungen, die höher oder niedriger in Berlin anzutreffen sind. Eine Vermutung dafür, daß über dem Durchschnitt liegende Werte nicht den Grundsätzen einer ordentlichen Geschäftsführung entsprechen, gibt es nicht. Das kann vielmehr nur bei den einzelnen Betriebskostenarten angenommen werden, die ungewöhnlich hoch sind, wie etwa überhöhte Hausmeisterkosten. Im übrigen weiß jeder, der sich nur ein wenig näher mit Betriebskosten beschäftigt hat, daß deren Höhe zu einem wesentlichen Teil von der Art der Gebäude, der Größe der Wirtschaftseinheit und dem Umfang der durch Betriebskosten abgedeckten Leistungen abhängt. Die in der Praxis festzustellende Spreizung beträgt oft mehr als 100 % sogar in Fällen, in denen einzelne Wohnungsbaugesellschaften nachweislich seit längerem über striktes Betriebskostenmanagement versuchen, Betriebskosten nachhaltig zu senken. Es ist zu hoffen und auch zu erwarten, daß die Mietenkammern des Landgerichts diese Rechtsprechung nicht mitmachen.