Betriebskosten für leerstehenden Wohnraum

Betriebskosten für leerstehenden Wohnraum; Müllabfuhr; Wasserversorgung; Leerstand; Beleuchtung

1. Grundsätzlich hat der Vermieter die auf leerstehenden Wohnraum entfallenden Kosten selbst zu tragen. Hiervon kann bei den Kosten der Wasserversorgung und der Müllabfuhr abgewichen werden.

2. Weil nicht ausgeschlossen werden kann, daß auch in leerstehenden Wohnungen Wasser entnommen wurde, ist bei den Wasserversorgungskosten ein Abschlag von 10 % zu machen.

Nach dem Mietvertrag sollten Betriebskosten nach Quadratmetern umgelegt werden. Der Vermieter wich davon beim Wasser, der Beleuchtung und der Müllabfuhr ab.

Unberechtigt ist die Abweichung bei den Kosten der Beleuchtung. Stehen Wohnungen nach Auszug einiger Mieter leer, so sind die auf diese Flächen entfallenden Kosten vom Vermieter zu tragen. Er darf die Gesamtfläche nicht um diejenige der nicht vermieteten Objekte reduzieren. Dies gilt uneingeschränkt für Kosten wie Hausbeleuchtung, Treppenhausreinigung oder Aufzug (vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, MietR, 7. Aufl., § 546 Rdn. 29).

Dies führt dazu, daß die Kl. den Bekl. bei den Kosten der Beleuchtung statt 39,56 DM nur 16,74 DM berechnen darf. Bei der Müllabfuhr und bei der Wasserversorgung bedarf es jedoch einer Abweichung vom oben genannten Grundsatz. Hinter dem Grundsatz, daß der Vermieter die Kosten für leerstehende Wohnungen zu tragen hat, ist der Gedanke, daß den verbleibenden Mietern keine Kosten entstehen sollen, die sie nicht hätten, wenn alle Wohnungen belegt wären. Der Grundsatz soll aber nicht dazu führen, daß die verbleibenden Mieter ihren indivi-duellen Verbrauch nicht bezahlen müssen. Es kann z. B. nicht sein, daß ein Mieter im Extremfall nur 1/10 seines in der Wohnung entstandenen Wasserverbrauchs bezahlt, nur weil neun von zehn Wohnungen leerstehen. Bei den Müllgebühren ist es so, daß der Kl. von der Stadt die Müllgebühren nach Personen berechnet wurden und nicht nach Wohnungen oder Quadratmetern. Deshalb ist den Bekl. bei der Umlage nur auf die bewohnten Wohnungen kein Nachteil entstanden. Stünden nicht einige Wohnungen leer, wären die Müllkosten höher. Zum Vergleich seien die Schornsteinkosten genannt. Diese sind unab-hängig von der Zahl der bewohnten Wohnungen immer gleich hoch.

Bei den Kosten der Wasserversorgung verhält es sich so, daß sich diese Kosten lediglich aus dem in den bewohnten Wohnungen entstandenen Verbrauch zusammensetzen. Die Wassergrundkosten sind in diesem Betrag nicht enthalten. Diese sind von der Kl. korrekt umgelegt worden, als ob sämtliche Wohnungen bewohnt wären. Die Kosten der Wasserversorgung haben lediglich das Problem, daß nicht ausgeschlossen werden kann, daß auch in den nicht bewohnten Wohnungen Wasser entnommen wurde. Um eventuelle Ungerechtigkeiten zu vermeiden, da keine Wasseruhren vorhanden waren, ist ein Abschlag von 10 % zu machen. Statt der 951,78 DM kann die Kl. deshalb nur 856,60 DM verlangen.

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Kosten zu tragen und darf dabei die Gesamtfläche nicht um diejenige der nicht vermieteten Objekte reduzieren. Das jedenfalls ist überwiegende Auffasung, die aber nicht richtig sein muß. Denn vor allem dort, wo Betriebskosten verbrauchsbedingt sind, ist das alles andere als zwingend, wie eine neuere Entscheidung des AG Zwickau zeigt.

Die Parteien hatten im Mietvertrag eine Betriebskostenumlage nach Quadratmetern vereinbart. Bei der Abrechnung wich die Vermieterin davon bei der Wasserversorgung, den Beleuchtungskosten und der Müllabfuhr ab.

Am 20. Oktober 2000 urteilte das AG Zwickau, grundsätzlich müsse der Vermieter zwar die Kosten für leerstehenden Wohnraum tragen, denn verbleibenden Mietern sollen keine Kosten entstehen, die sie nicht hätten, wenn alle Wohnungen belegt wären. Dieser Grundsatz könne aber nicht dazu führen, daß der Mieter seinen individuellen Verbrauch nicht bezahlen müsse. Eine Ausnahme machte das AG deshalb bei den Kosten für Müllabfuhr und Wasserversorgung.