Betriebskosten für Inhaber eines Wohnungsrechts

1. Der Inhaber eines Wohnungsrechts hat auch ohne besondere Vereinbarung die Betriebskosten zu tragen.

2. Wenn ein Verteilungsmaßstab nicht vereinbart ist, kann der Grundstückseigentümer die Leistung nach billigem Ermessen bestimmen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. wenden sich gegen die erstinstanzliche Abweisung ihrer auf Zahlung anteiliger Nebenkosten für die Jahre 2005 und 2006 aufgrund eines Einsitzrechts/Wohnrechts des Bekl. an Teilen des Wohngebäudes der Kl. gerichteten Klage.

Den Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Zahlung der Nebenkosten für die Jahre 2005 und 2006 in Höhe von 1.125,62 € zu.

Der Bekl. ist Inhaber eines Wohn-/Einsitzrechts an Teilen des Wohngebäudes der Kl. Zwar ist die zwischen den Parteien ursprünglich bestehende Vereinbarung über die Tragung der Nebenkosten spätestens zum 1.1.2000 ausgelaufen. Als Inhaber eines Wohnungsrechts hat der Bekl. jedoch nach § 1093 BGB die Nebenkosten zu zahlen. Da ein Verteilermaßstab zwischen den Parteien nicht vereinbart ist, können die Kl. nach § 315 BGB den Umfang der Leistung des Bekl. nach billigem Ermessen bestimmen (vgl. AG Kerpen, ZMR 2005, 878; LG Duisburg, DM 1989, 135; AG Rendsburg, WuM 1989, 185; zitiert nach juris).

Die Abrechnungsmethode der Kl. ist angemessen. Die angefallenen Beträge hat der Bekl. nicht bestritten. Ebenso sind die von den Kl. mitgeteilten Flächenmaße unstreitig. Nach dem vorgetragenen Sachverhalt war bei der Abrechnung nach anteiliger Fläche auch nicht das Dachgeschoss als weitere von den Kl. genutzte Fläche zu deren Lasten einzubeziehen. Aus dem Vorbringen der Parteien ergibt sich, dass der Bekl. Räume im Erdgeschoss und die Kl. die Wohnung im ersten Obergeschoss bewohnen. Der Bekl. hat nicht substantiiert bestritten, dass der Dachboden nicht ausgebaut und nicht nutzbar ist und auch nicht als Wohnung benutzt wird.

Der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts hat nach § 1041 BGB für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen, wozu auch immer wiederkehrende kleinere Reparaturen gehören. Auch Betriebskosten fallen darunter, jedenfalls dann, wenn es sich um verbrauchsabhängige Kosten handelt.

Die Parteien hatten für den Beklagten ein Einsitzrecht/Wohnungsrecht vereinbart. Eine zusätzliche Vereinbarung über die Tragung der "Nebenkosten" war inzwischen ausgelaufen; die Eigentümer verlangten Zahlung der von ihnen berechneten anteiligen Betriebskosten. Es ging dabei um Kosten für Öl, Schornsteinfeger, Sanitär/Heizung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Feuerversicherung, Wasser.

Mit Urteil vom 15. April 2009 gab das Landgericht Marburg der Zahlungsklage statt und meinte, als Inhaber eines Wohnungsrechts habe der Beklagte die "Nebenkosten" zu zahlen. Mangels Vereinbarung eines Verteilermaßstabs könnten die Kläger nach billigem Ermessen den Umfang der Leistung bestimmen.

Das Landgericht Marburg hat es sich hier etwas zu einfach gemacht. Wenn - aus den Entscheidungsgründen ist das nicht eindeutig zu entnehmen - es sich hier um eine unentgeltliche Einräumung des Wohnungsrechts handelte, war eine Umlegung von sämtlichen Betriebskosten unzulässig, wie sich auch aus den vom Landgericht zitierten Entscheidungen ergibt. Das Amtsgericht Rendsburg hat eine Umlage von Betriebskosten überhaupt verneint, wenn dies aus der notariellen Vereinbarung abzuleiten ist. Das Landgericht Duisburg und das Amtsgericht Kerpen haben nur eine Umlage von verbrauchsabhängigen Kosten für zulässig erachtet, wozu Kosten für die Straßenreinigung und die Gebäudeversicherung nicht gehören. Ebenso auch das Amtsgericht Frankfurt/Main (NotBZ 2008, 433), das auch die Kosten für die Hausreinigung und die Hausüberwachung ausschließt. Das Amtsgericht verweist darauf, dass diese Kosten ja auch während des Urlaubs des Wohnungsrechtsberechtigten anfielen, und es sich deshalb nicht um verbrauchsabhängige Kosten handele. Es empfiehlt sich daher, schon in der notariellen Vereinbarung über die Einräumung eines Wohnungsrechts Einzelheiten zu klären. Wurde das versäumt, können nach der Rechtsprechung nicht alle Betriebskosten umgelegt werden.