Betriebskosten/Altbau

Betriebskosten/Altbau; Betriebskostenerhöhungen/Altbau; Altbau/Betriebskostenabwälzung; Umstellung/Mehrbelastung auf Betriebskosten im Altbau; Abwälzung/Betriebskosten im Altbau

Eine vom Gericht durchzuführende Beweisaufnahme über Wertverbesserungszuschläge i. S. von § 11 Abs. 6 AMVOB ist unzulässig, soweit der Streit der Mietvertragsparteien über die Höhe des zu entrichtenden Zuschlags vor dem 1.1.1988 entstanden ist. Vom Mieter gezahlte Wertverbesserungszuschläge können mit Erfolg bei dieser Sachlage zurückverlangt werden, falls bis zum 31.12.1987 kein Antrag auf Feststellung der Höhe der Zuschläge bei der Miet preisstelle gestellt worden war.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Rückerstattung eines Betrages in Höhe von 1.855,53 DM gemäß §§ 30 Abs. 1 I. BMG, 812 Abs. 1, Satz 1, 1. Alt. BGB zu, denn die Leistungen des Kl. erfolgten insoweit ohne Rechts-grund.

Zu Recht verlangt der Kl. Rückzahlung eines Teils des entrichteten Wertverbesserungszuschlags. Nach § 11 Abs. 6 AMVOB war die Mietpreisbehörde für die Entschei-dung über den Wertverbesserungszuschlag im Sinne des § 11 Abs. 1 AMVOB, sei es über Grund und Höhe oder nur über die Höhe, zuständig. Diese verfahrensrechtliche Vorschrift ist gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 12 GVW am 1. Januar 1988 außer Kraft ge-treten. Die Preisbehörde darf nach § 6 GVW nur noch in bis zum 31. Dezember 1987 anhängig gemachten Preisstellenverfahren tätig werden. Ein solcher Antrag ist je-doch hier nicht gestellt worden.

Der Streit zwischen den Parteien entstand im November 1987, also noch vor Außer-krafttreten der AMVOB. Zu diesem Zeitpunkt wäre es noch möglich gewesen, einen Antrag auf Entscheidung durch die Preisbehörde zu stellen. Daß sich die Rechtslage ab dem 1. Januar 1988 ändern würde, war in der Öffentlichkeit allgemein bekannt.

Da die Zivilgerichte bislang die Entscheidung der Mietpreisstelle zu Recht als mate-riell-rechtliche Voraussetzung für die Geltendmachung des Anspruchs angesehen haben, war eine Klage mangels Fälligkeit des Anspruchs grundsätzlich unbegründet, wenn ein Wertverbesserungsverfahren nicht anhängig gemacht und deshalb über den Streit noch nicht entschieden worden war.

Für Streitigkeiten, die nach dem 1. Januar 1988 entstanden sind, haben nunmehr die Zivilgerichte sowohl über den Grund als auch die Höhe des Wertverbesserungszuschlages allein zu entscheiden, gleichgültig, ob es sich um die Klage des Vermieters auf Zahlung des erhöhten Mietzinses oder um die Rückerstattungsklage des Mieters handelt (LG Berlin, Urteil vom 5. Januar 1988 - 64 S 258/87).

Im vorliegenden Fall haben die Bekl. es indessen unterlassen, ein Preisstellenverfahren rechtzeitig vor Außerkrafttreten der AMVOB noch anhängig zu machen. Dies hat die rechtliche Folge, daß eine begründete Forderung des Vermieters auf Zahlung der Wertverbesserungszuschläge, soweit der Streit der Mietvertragsparteien reichte, endgültig entfällt, da sich § 6 Abs. 1 GVW in Verbindung mit § 8 Abs. 2 Nr. 12 GVW im vorliegenden Zusammenhang wie eine Ausschlußfrist auswirkt. Denn das Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14.7.1987 (GVW) hat sich keine Rückwirkung beigelegt (vgl. Beuermann , Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, S. 184 f.; abwegig AG Schöneberg GE 1988 S. 587). Die Zivilgerichte sind daher nicht befugt, über die Höhe von Wertverbesserungszuschlägen, die vor dem 1.1.1988 geltend gemacht, aber vor diesem Zeitpunkt noch streitig geworden sind, aufgrund einer jetzt gerichtlich durchzuführenden Beweisaufnahme zu entscheiden.

Bei der früheren Vorschrift des § 11 Abs. 6 AMVOB handelt es sich auch nicht um eine Bestimmung, die dem Zivilprozeßrecht zuzuordnen wäre mit der Folge, daß es bei der Frage ihrer Anwendung auf den Zeitpunkt der Verkündung des Urteils ankäme. Viel mehr stellte § 11 Abs. 6 AMVOB eine Verwaltungsverfahrensvorschrift dar, die - wie bereits erörtert - materiell rechtliche Auswirkungen hatte (Fälligkeit) mit der Konsequenz, daß es bei der Frage der Anwendbarkeit auf die frühere Gesetzeslage an-kommt (s. auch arg. Art. 170, 171 EGBGB und Beuermann aaO zu der Frage der Rückwirkung allgem.).

Der Modernisierungszuschlag in der streitigen Höhe von 56,17 DM für den Umbau und die Steigeleitung war somit nicht gerechtfertigt.

Anmerkung: Gegen die Entscheidung bestehen erhebliche Bedenken. Nach dem hier nicht mitabgedruckten Tatbestand hatte der Kl. (Mieter) am 10. Januar 1987 eine angeblich modernisierte Berliner Altbauwohnung gemietet zu einer Kaltmiete von 480,- DM monatlich. Die Bekl. (Vermieter) erhöhten im Oktober 1987 die Miete durch schriftliche Erklärung wegen eines weiteren Modernisierungszuschlags. Mit Schreiben vom 23. November 1987 teilte der Kl. den Bekl. mit: Die preisrechtlich zu-lässige Miete betrage nur 316,86 DM monatlich. Er werde daher künftig nicht mehr 480,- DM monatlich zahlen. - Mit der im Januar 1988 erhobenen Klage machte der Kl. einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für die Monate Februar 1987 bis Januar 1988 einschließlich geltend und verlangte 1.855,53 DM nebst Zinsen zu-rück.

Der Streit der Parteien geht vor allem um die Höhe von Modernisierungszuschlägen, die nach Meinung des Kl. nur in Höhe von 68,02 DM monatlich zulässig sind. Keine der Parteien hatte die Entscheidung der Preisbehörde gemäß § 11 Abs. 6 AMVOB beantragt. Seit dem 1. Januar 1988 kann ein solcher Antrag nicht mehr gestellt wer-den. Das folgt aus § 8 Abs. 2 Nr. 12 GVW (Außerkrafttreten der AMVOB am 1. Januar 1988) und § 6 GVW (Übergangsvorschrift für die Abwicklung der Preisbehördenverfahren, die am 1. Januar 1988 bei der Behörde bzw. bei dem Verwaltungsgericht noch anhängig waren).

Das Amtsgericht hat der Klage aufgrund der § 30 Abs. 1 1. BMG, § 812 BGB in voller Höhe stattgegeben und dies damit begründet, daß die zwischen den Parteien streiti-gen Wertverbesserungszuschläge die preisrechtlich zulässige Miete nicht wirksam erhöht hätten, weil ein dazu erforderlicher Antrag bei der Preisbehörde von keiner der Parteien gestellt worden ist. Eine gerichtliche Beweisaufnahme über die Wertverbesserungszuschläge sei unter diesen Umständen nicht zulässig.

Laut Tatbestand verlangte der Kl. Mietbeträge zurück, die überwiegend für die Mona-te Februar bis Dezember 1987, daneben aber auch für den Monat Januar 1988 über-zahlt gewesen sein sollen. Welcher Betrag von den 1.855,53 DM auf den Januar 1988 entfiel, ist dem Urteil nicht ohne weiteres zu entnehmen. Die Rechtslage ist jedoch wegen des etwa für Januar 1988 überzahlten Betrages eine andere, als sie für die Zeit davor bestand. Das Amtsgericht hätte also unterscheiden müssen, und zwar auch von seinem Standpunkt aus, wenn es der Klage wegen der für die Monate Februar bis Dezember 1987 überzahlten Mietbeträge stattgab, die insoweit zugesprochene Summe den insgesamt geltend gemachten Betrag (1.855,53 DM) aber nicht erschöpfte.

Zur Rechtslage seit dem 1. Januar 1988

§ 26 Abs. 2 1. BMG bestimmte, daß bei preisgebundenem Wohnraum eine Mietver-einbarung insoweit und so lange unwirksam ist, als die vereinbarte Miete die Miete übersteigt, die preisrechtlich zulässig ist. Danach trat keine Nichtigkeit der Mietver-einbarung (§ 134 BGB) ein; vielmehr war die Vereinbarung nur teilweise suspendiert: zeitlich und der Höhe nach. Mit dem Ende der Mietpreisbindung wurde die Vereinbarung wirksam, also ab 1. Januar 1988, wenn auch gemäß § 5 Abs. 1 GVW nur im Rah-men des § 3 GVW. § 3 GVW bestimmt aber gerade, daß ein Modernisierungszuschlag - das Amtsgericht spricht von Wertverbesserungszuschlag - immer hinzugerechnet werden darf (es ist dies der Erhöhungsbetrag nach § 3 MHG, der sich mit dem des § 11 AMVOB deckt) und daß erst daraus die nach § 3 GVW maßgebliche Ober-grenze zu errechnen ist. War also die Höhe des Modernisierungszuschlags streitig, mußte das Gericht darüber Beweis erheben. Wegen der Frage der Beweislast in die-sen Fällen sei auf den Aufsatz von Beuermann in GE 1988 S. 846 hingewiesen.

Zur Rechtslage vor dem 1. Januar 1988

Soweit zwischen den Parteien die Zulässigkeit und die Höhe von Modernisierungszu-schlägen für die Zeit vor dem 1. Januar 1988 streitig war, aber keine der Parteien bis zum 31. Dezember 1987 ein Verfahren nach § 11 Abs. 6 AMVOB eingeleitet hatte, fragt sich, ob die vom Vermieter nach § 18 Abs. 1 1. BMG formgerecht geltend ge-machte Mieterhöhung um einen Modernisierungszuschlag wirksam ist. Das AG Tem-pelhof-Kreuzberg hat dies verneint, weswegen es - von seinem Standpunkt aus fol-gerichtig - eine Beweisaufnahme abgelehnt hat. Man muß das Amtsgericht so ver-stehen, daß es für die Entscheidung des Ob und der Höhe eines Modernisierungszu schlages, soweit die Zeit bis zum 31. Dezember 1987 in Betracht kommt, die aus-schließliche Zuständigkeit der Preisbehörde annimmt und, da diese Zuständigkeit seit dem 1. Januar 1988 - ersatzlos - weggefallen ist (von der Abwicklung anhängig gewesener Verfahren abgesehen), eine Entscheidung nicht mehr getroffen und da-mit die Gültigkeit des Modernisierungszuschlags auch nicht mehr herbeigeführt wer-den kann. Mit anderen Worten: Das Amtsgericht sieht die Preisbehördenentscheidung als konstitutiv an. Das ist jedoch unzutreffend. Damit würde dem § 11 Abs. 6 AMVOB eine Bedeutung beigelegt, die dieser Vorschrift nicht zukommt und nie zu-kam.

§ 11 Abs. 6 AMVOB war keine absolute Wirksamkeitssperre für den Modernisierungszuschlag, wie sich schon daraus ergibt, daß der Mieters, falls er es war, der den Antrag bei der Preisbehörde gestellt hatte, diesen jederzeit zurücknehmen konnte mit der Folge, daß die Mieterhöhung wegen des Modernisierungszuschlags ohne weite res rückwirkend Wirksamkeit erlangte. Die Entscheidung der Preisbehörde hatte die Bedeutung einer Rechtsbedingung für die Durchsetzung der auf einen Modernisierungszuschlag gestützten Mieterhöhung. Mit Recht führen Graul/Becker, AMVOB, 1980, § 11 Rn. 33, aus, daß ein Streitfall im Sinne des § 11 Abs. 6 AMVOB nicht die preisrechtliche Zulässigkeit des Mieterhöhungsbetrages berührt, die Entscheidung der Preisbehörde vielmehr deklaratorisch, nicht konstitutiv wirkt; mit dem Anhängigwerden des Preisbehördenverfahrens wird nur die Fälligkeit hinausgeschoben. Dar-aus folgt sogleich: Fällt die Zuständigkeit der Preisbehörde weg, so hat nunmehr das Zivilgericht über die Berechtigung der Mieterhöhung zu entscheiden. Andernfalls würde dem Vermieter ein an sich gerechtfertigt gewesener Anspruch entzogen, falls er - etwa weil er mit dem Mieter über die Zulässigkeit und die Höhe des Modernisierungszuschlages noch verhandelte - bis zum 31. Dezember 1987 keinen Antrag bei der Preisbehörde gestellt hatte. Eine solche Sanktion ist vom Gesetzgeber nicht ge wollt und ist auch dem GVW nicht zu entnehmen. Daß in derartigen Fällen die Zivil-gerichte für die Zeit vor dem 1. Januar 1988 zu entscheiden haben, wird ebenfalls von Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 1988, GVW § 6 Rn. 7, angenommen. Die Meinung des Amtsgerichts im Urteil vom 29. Juni 1988 ist daher nicht haltbar.

War in dem der Entscheidung des Amtsgerichts zugrunde liegenden Fall die tat-sächliche Grundlage für die Beurteilung der Zulässigkeit des Modernisierungszuschlags nach Grund und Höhe streitig, so mußte der angebotene Beweis erhoben werden. Das ist nun in der Berufungsinstanz nachzuholen mit der Folge, daß sich der Prozeß nicht unwesentlich verteuert und die endgültige Entscheidung verzögert wird.

(Dr. HEINZ-DIETRICH MÜLLER, VRiKG a.D.)