Betriebskosten/Altbau

Betriebskosten/Altbau; Betriebskostenerhöhungen/Altbau; Altbau/Betriebskostenabwälzung; Umstellung/Mehrbelastung auf Betriebskosten im Altbau; Abwälzung/Betriebskosten im Altbau

Eine vom Gericht durchzuführende Beweisaufnahme über Wertverbesserungszuschläge i. S. von § 11 Abs. 6 AMVOB ist unzulässig, soweit der Streit der Mietvertragsparteien über die Höhe des zu entrichtenden Zuschlags vor dem 1.1.1988 entstanden ist. Vom Mieter gezahlte Wertverbesserungszuschläge können mit Erfolg bei dieser Sachlage zurückverlangt werden, falls bis zum 31.12.1987 kein Antrag auf Feststellung der Höhe der Zuschläge bei der Mietpreisstelle gestellt worden war.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Rückerstattung eines Betrages in Höhe von 1.855,53 DM gemäß §§ 30 Abs. 1 I. BMG, 812 Abs. 1, Satz 1, 1. Alt. BGB zu, denn die Leistungen des Kl. erfolgten insoweit ohne Rechtsgrund.

Zu Recht verlangt der Kl. Rückzahlung eines Teils des entrichteten Wertverbesserungszuschlags. Nach § 11 Abs. 6 AMVOB war die Mietpreisbehörde für die Entscheidung über den Wertverbesserungszuschlag im Sinne des § 11 Abs. 1 AMVOB, sei es über Grund und Höhe oder nur über die Höhe, zuständig. Diese verfahrensrechtliche Vorschrift ist gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 12 GVW am 1. Januar 1988 außer Kraft getreten. Die Preisbehörde darf nach § 6 GVW nur noch in bis zum 31. Dezember 1987 anhängig gemachten Preisstellenverfahren tätig werden. Ein solcher Antrag ist jedoch hier nicht gestellt worden.

Der Streit zwischen den Parteien entstand im November 1987, also noch vor Außerkrafttreten der AMVOB. Zu diesem Zeitpunkt wäre es noch möglich gewesen, einen Antrag auf Entscheidung durch die Preisbehörde zu stellen. Daß sich die Rechtslage ab dem 1. Januar 1988 ändern würde, war in der Öffentlichkeit allgemein bekannt.

Da die Zivilgerichte bislang die Entscheidung der Mietpreisstelle zu Recht als materiell-rechtliche Voraussetzung für die Geltendmachung des Anspruchs angesehen haben, war eine Klage mangels Fälligkeit des Anspruchs grundsätzlich unbegründet, wenn ein Wertverbesserungsverfahren nicht anhängig gemacht und deshalb über den Streit noch nicht entschieden worden war.

Für Streitigkeiten, die nach dem 1. Januar 1988 entstanden sind, haben nunmehr die Zivilgerichte sowohl über den Grund als auch die Höhe des Wertverbesserungszuschlages allein zu entscheiden, gleichgültig, ob es sich um die Klage des Vermieters auf Zahlung des erhöhten Mietzinses oder um die Rückerstattungsklage des Mieters handelt (LG Berlin, Urteil vom 5. Januar 1988 - 64 S 258/87).

Im vorliegenden Fall haben die Bekl. es indessen unterlassen, ein Preisstellenverfahren rechtzeitig vor Außerkrafttreten der AMVOB noch anhängig zu machen. Dies hat die rechtliche Folge, daß eine begründete Forderung des Vermieters auf Zahlung der Wertverbesserungszuschläge, soweit der Streit der Mietvertragsparteien reichte, endgültig entfällt, da sich § 6 Abs. 1 GVW in Verbindung mit § 8 Abs. 2 Nr. 12 GVW im vorliegenden Zusammenhang wie eine Ausschlußfrist auswirkt. Denn das Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14.7.1987 (GVW) hat sich keine Rückwirkung beigelegt (vgl. Beuermann , Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, S. 184 f.; abwegig AG Schöneberg GE 1988 S. 587). Die Zivilgerichte sind daher nicht befugt, über die Höhe von Wertverbesserungszuschlägen, die vor dem 1.1.1988 geltend gemacht, aber vor diesem Zeitpunkt noch streitig geworden sind, aufgrund einer jetzt gerichtlich durchzuführenden Beweisaufnahme zu entscheiden.

Bei der früheren Vorschrift des § 11 Abs. 6 AMVOB handelt es sich auch nicht um eine Bestimmung, die dem Zivilprozeßrecht zuzuordnen wäre mit der Folge, daß es bei der Frage ihrer Anwendung auf den Zeitpunkt der Verkündung des Urteils ankäme. Vielmehr stellte § 11 Abs. 6 AMVOB eine Verwaltungsverfahrensvorschrift dar, die - wie bereits erörtert - materiell-rechtliche Auswirkungen hatte (Fälligkeit) mit der Konsequenz, daß es bei der Frage der Anwendbarkeit auf die frühere Gesetzeslage ankommt (s. auch arg. Art. 170, 171 EGBGB und Beuermann aaO zu der Frage der Rückwirkung allgem.).

Der Modernisierungszuschlag in der streitigen Höhe von 56,17 DM für den Umbau und die Steigeleitung war somit nicht gerechtfertigt.

vgl. Anm. Müller in GE 88, 1005