Betriebskosten für Gemeinschaftsflächen wie Spielplätze, Parks und sonstige Grün- und Freiflächen, öffentlich-rechtliche und private Widmung, singuläre Belastung trotz Mitbenutzung

1. Sind Gemeinschaftsflächen wie Spielplätze, Parks und sonstige Grün- und Freiflächen weder aufgrund öffentlich-rechtlicher Widmung noch aufgrund der Widmung durch den Eigentümer der Öffentlichkeit zugänglich gemacht, zählen die Kosten für Pflege, Reinigung und Winterdienst zu den Betriebskosten.

2. Dass in der gesamten Wohnanlage nur die Mieter des Gebäudes, auf dessen Grundstück die Erholungsflächen lagen, allein mit den Kosten für die Erholungsflächen, die alle Mieter der umliegenden Häuser mitnutzen, belastet wurden, führe nicht zur materiellen Unrichtigkeit der Abrechnung. Sinn und Zweck einer Betriebskostenanrechnung sei es nicht, materielle Gerechtigkeit herzustellen.

(Leitsätze der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch aus auf Zahlung des Saldos aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 bis 2013 in Höhe von insgesamt 1.399,97 € aus den vorgenannten Betriebskostenabrechnungen aus den §§ 535, 556 BGB. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sind auch die streitigen Positionen Spielplatz, Grünpflege, Freiflächen, Außenreinigung und Winterdienst materiell nicht zu beanstanden. Dem steht insbesondere nicht entgegen, dass in diesen Positionen die Kosten für die zum hiesigen Grundstück gehörenden Gemeinschaftsanlagen des Parkviertels Dahlem wie den Spiderpark und den Bouleplatz, enthalten sind. Den Gemeinschaftsanlagen fehlt nicht der Bezug zur Mietsache, da sie nicht der Öffentlichkeit gewidmet sind (BGH, Urteil vom 10.2.2016 - VIII ZR 33/15 -, GE 2016, 387).

Es mag zutreffend sein, dass die Mieter des Hauses Nr. 16 allein mit den Kosten für die Erholungsflächen, die alle Mieter der umliegenden Häuser mitnutzen, belastet werden, da diese auf dem zur Nr. 16 zugehörigen Grundstück liegen, jedoch folgt allein hieraus nicht die materielle Unrichtigkeit der Abrechnung. Sinn und Zweck einer Betriebskostenanrechnung ist es nicht, materielle Gerechtigkeit herzustellen.

Maßgeblich ist nach der vorzitierten Rechtsprechung des BGH lediglich, ob die Sache noch einen Bezug zur Mietsache aufweist. Dies ist hier der Fall.

Die Flächen sind weder aufgrund öffentlich-rechtlicher Widmung noch aufgrund der Widmung durch den Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet.

Entgegen der Auffassung des Bekl. sind die Erholungsanlagen nicht öffentlich gewidmet. Entscheidend ist hier einzig, ob eine förmliche öffentliche Widmung vorliegt. Ob die Fläche der Allgemeinheit zugänglich ist oder tatsächlich durch weite Teile der Öffentlichkeit genutzt wird, ist dagegen wegen der Konsequenzen (Verkehrssicherungspflicht, Instandhaltungspflicht etc. der öffentlichen Hand) unerheblich (BGH, Urteil vom 12. Juli 2013 - V ZR 85/12 -, juris). Eine öffentlich-rechtliche Widmung durch die öffentliche Hand liegt jedoch unstreitig hier nicht vor. Auch die Argumentation der Bekl., es komme mehr auf faktische Zustände an, der BGH meine in seinem Urteil zu den Betriebskosten nicht die förmliche Widmung, überzeugt nicht. Bei dem Begriff der „Widmung“ handelt es sich um einen rechtstechnisch belegten Begriff, der förmlich durch öffentlich-rechtliche Vorschriften definiert ist. Unter einer förmlichen „Widmung“ ist die der öffentlich-rechtlichen Norm (hier § 2 GrünAnIG) zu verstehen. Es ist davon auszugehen, dass sich der BGH dessen bewusst ist und einen rechtstechnischen Begriff dann auch entsprechend verwendet.

Die betreffenden Flächen sind auch nicht durch Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet. Dies ist dann der Fall, wenn, ähnlich einem Supermarkt, dessen privater Betreiber den Parkplatz der Öffentlichkeit widmet, mit der Folge, dass es sich um eine öffentliche Verkehrsfläche handelt, der Eigentümer die Anlage einer unbestimmten Vielzahl von Nutzern zugänglich machen will. Dabei kommt es nicht auf den inneren Willen, sondern auf die für den Verkehrsteilnehmer nach außen erkennbaren Umstände an.

Es ist, entgegen der Auffassung der Bekl., nicht erkennbar, weshalb diese Grundsätze nicht zu übertragen seien. Auch hier ist entscheidend, ob der Berechtigte (Eigentümer) die Fläche der „Öffentlichkeit“ gewidmet hat.

Dies ist nach Auffassung der Kammer in der hier streitgegenständlichen Anlage nicht der Fall. Zwar ist das Parkviertel nicht umzäunt, jedoch liegen die Erholungsflächen in der Mitte und sind von den Häusern umgrenzt und von den das Parkviertel insgesamt begrenzenden Straßen nicht einsehbar. Es ist erkennbar, dass es sich um eine einheitlich gestaltete, nach außen abgegrenzte Wohnanlage gehört, zu welcher die Erholungsflächen gehören.

Auch eine „halb-öffentliche“ Widmung dadurch, dass auch Mietern der anderen Häuser die Benutzung erlaubt ist, führt nicht zu einer öffentlichen Widmung, da der Personenkreis klar umgrenzt ist (Mieter) und eben nicht in einer unbestimmten Vielzahl besteht. Der der Entscheidung des BGH zugrunde liegende Sachverhalt unterschied sich insofern von dem hiesigen, als dort eine Parkanlage (nicht ein Spielplatz und ein Bouleplatz) mit Spazierwegen etc. die im Inneren gelegene Wohnanlage nach außen hin umgab und sich unmittelbar an die öffentliche Fläche anschloss. Im Parkviertel Dahlem ist es jedoch gerade umgekehrt.

Sind Gemeinschaftsflächen wie Spielplätze, Parks und sonstige Grün- und Freiflächen weder aufgrund öffentlich-rechtlicher Widmung noch aufgrund der Widmung durch den Eigentümer öffentlich zugänglich gemacht, zählen die Kosten für Pflege, Reinigung und Winterdienst zu den Betriebskosten.

Die Klägerin (Vermieterin) verlangt Zahlung des Saldos aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2012 bis 2013. Das AG hatte die Klage abgewiesen, weil die Positionen Spielplatz, Grünpflege, Freiflächen, Außenreinigung und Winterdienst nicht umlagefähig seien. Dies deshalb, weil in diesen Positionen die Kosten für die zum Grundstück gehörenden Gemeinschaftsanlagen des Parkviertels Dahlem, wie der Spiderpark und der Bouleplatz, enthalten seien. Die Berufung hatte Erfolg.

Den Gemeinschaftsanlagen fehlt nicht der Bezug zur Mietsache, da sie nicht der Öffentlichkeit gewidmet seien.

Die Erholungsanlagen seien weder aufgrund öffentlich-rechtlicher Widmung noch aufgrund der Widmung durch den Eigentümer der Öffentlichkeit zugänglich gemacht; entscheidend sei nach der Rechtsprechung des BGH einzig, ob eine förmliche öffentliche Widmung vorliege.

Bei dem Begriff der „Widmung“ handelt es sich um eine rechtstechnisch definierte Norm (hier § 2 Grünanlagengesetz).

Die betreffenden Flächen seien auch nicht durch Eigentümer der Öffentlichkeit gewidmet. Dies sei dann der Fall, wenn beispielsweise ein Supermarkt seinen Parkplatz der Öffentlichkeit widme mit der Folge, dass es sich um eine öffentliche Verkehrsfläche handele, die einer unbestimmten Vielzahl von Nutzern zugänglich gemacht werden soll. Dabei komme es nicht auf den inneren Willen, sondern auf die für den Verkehrsteilnehmer nach außen erkennbaren Umstände an.

Hier seien die Gemeinschaftsanlagen nicht öffentlich zugänglich gemacht worden. Zwar sei das Parkviertel nicht umzäunt, jedoch lägen die Erholungsflächen in der Mitte und seien von den Häusern umgrenzt und von den das Parkviertel insgesamt begrenzenden Straßen aus nicht einsehbar. Es sei erkennbar, dass es sich um eine einheitlich gestaltete, nach außen abgegrenzte Wohnanlage handele, zu welcher die Erholungsflächen gehörten.

Dass in der gesamten Wohnanlage nur die Mieter des Gebäudes, auf dessen Grundstück die Erholungsflächen liegen, allein mit den Kosten für die Erholungsflächen, die alle Mieter der umliegenden Häuser mitnutzen, belastet wurden, führe nicht zur materiellen Unrichtigkeit der Abrechnung. Sinn und Zweck einer Betriebskostenabrechnung sei es nicht, materielle Gerechtigkeit herzustellen.