Betriebskosten

Betriebskosten; Umlagefähigkeit von Gebäudeneuwertversicherung; Wasserzähler; Kompaktstation für Fernwärme

1. Die Kosten einer Versicherung des Wohngebäudes zum Neuwert sind nicht auf die Mieter umlegbar.

2. Die Kosten eines möglicherweise überdimensionierten Wasserzählers sind umlegbar, solange hierüber noch keine abschließende höchstrichterliche Entscheidung im Gerichtsbezirk ergangen ist.

3. Die Kosten für die Anmietung der Kompaktstation zum Zweck der Durchführung von Temperatur- und Druckanpassung der gelieferten Heizwärme auf die Verhältnisse im Mietshaus sind laufende Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage i. S. v. § 7 IV HeizkostenVO.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die klagenden Vermieter begehren von den beklagten Mietern Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen, die u. a. Kosten für eine Neuwertversicherung sowie Wasserzähler und Heizkosten betreffen. Die Streitverbündete (Kommunale Wasserwerke L-GmbH) ist dem Streit auf Kl.

seite beigetreten. Die Klage hatte teilweise Erfolg.

I. 1. Die Kl. haben gegen die Bekl. zu 1 und 2 als Gesamtschuldner keinen Anspruch auf Zahlung von 397,96 € aus den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen für das Abrechnungsjahr 2005 i. V. m. § 3 Nrn. 2 und 3 des Mietvertrags (MV) der Parteien vom 25.7.2005.

a) Die Position Heizkosten/Warmwasserkosten (334,26 €) ist wegen eines formalen Fehlers der Betriebskostenabrechnung nicht durchsetzbar. Mittlerweile ist unstreitig zwischen den Parteien, dass die Kl. hinsichtlich dieser Kosten Versorgungsverträge abgeschlossen haben, die nicht nur das von den Bekl. bewohnte Haus, sondern ein Vorder- und ein Hinterhaus betreffen. In der Abrechnung des Jahres 2005 sind jedoch nur die Kosten des von den Bekl. bewohnten Hauses ausgewiesen. Dies verstößt nach neuer höchstrichterlicher Rechtsprechung gegen eine formale Erläuterungspflicht des Vermieters, da nur die Angabe der dem Vermieter entstandenen "echten" Gesamtkosten die Betriebskostenabrechnung für den Mieter schlüssig, nachvollziehbar und transparent macht (BGH, NZM 2007, 244 = NJW 2007, 1059; NZM 2008, 35 = NJW 2008, 142). Dieser Fehler der Abrechnung wurde auch nicht bis spätestens 31.12.2006 (Abrechnungsfrist des Vermieters gem. § 556 II 3 BGB) geheilt, so dass die nunmehr schriftsätzlich erfolgten Ausführungen der Kl.

seite hinsichtlich der Vorgänge des Jahres 2005 den einmal insofern eingetretenen Nachforderungsverlust nicht mehr zu beseitigen vermögen.

b) Da bereits die nicht durchsetzbaren Beträge für Heiz- und Warmwasserkosten, Kaltwasser und Kanal die Nachforderung der Kl. deutlich übersteigen und hinsichtlich aller dieser Beträge die Erläuterungspflicht hinsichtlich der echten Gesamtkosten nicht innerhalb des Abrechnungszeitraums von Vermieterseite wahrgenommen wurde, ist die Klage bezüglich der Betriebskostennachforderung aus dem Abrechnungsjahr 2005 insgesamt abzuweisen.

2. Wegen der Betriebskostenabrechnung des Jahres 2006 haben die Kl. gegen die Bekl. als Gesamtschuldner aus den Abrechnungen und Nrn. 2 und 3 MV nur einen Anspruch in Höhe von 467,42 €, denn es sind Abzüge von der Betriebskostenabrechnung in Höhe von 60,95 € zu machen.

a) Nach der hier vertretenen Auffassung sind die Kosten einer Versicherung des Wohngebäudes zum Neuwert nicht auf den Mieter umlegbar. Geschuldet ist laut Mietvertrag, dass der Vermieter das Gebäude in einem Zustand erhält, der dem Stand bei Mietbeginn entspricht. Dies kann bei älteren, abgenutzten Objekten ein erheblicher Unterschied zu einem neuwertigen Zustand der Immobilie sein. Umlagefähige Betriebskosten sind grundsätzlich die laufenden Kosten der Erhaltung und Pflege des Mietobjekts, nach der hier vertretenen Auffassung aber keinesfalls diejenigen laufenden Kosten, die eine Wertverbesserung des Objekts zum Ziel haben. Dieser Maßstab ist nicht nur für Pflege- und Erhaltungsmaßnahmen, sondern auch für die Versicherungskosten heranzuziehen, und zwar unabhängig davon, ob eine Versicherung zum Neuwert - zur Vermeidung des Risikos der Zahlungsunfähigkeit des Vermieters - eventuell für beide Parteien zweckmäßig wäre. Nicht alle zweckmäßigen Vermietermaßnahmen sind damit auch gleichzeitig auf den Mieter umlegbar.

Da das Gericht über keinerlei Anhaltspunkte als Schätzgrundlage für den Abzug des "Neuwertanteils" bei den Wohngebaudeversicherungskosten verfügt, ist die Position in Hübe von 37,50 € insgesamt von der Betriebskostenabrechnung in Abzug zu bringen.

b) Die Wasserzählerkosten für einen Wasserzähler der Dimensionierung Qn 6 sind auf die Bekl. zu 1 und 2 umlegbar. Im Zeitpunkt der gesamten Abrechnungsperiode vom 1.1. bis 31.12.2005 war, wie sich aus den Erläuterungen der KI. zur Aufteilung der Wasserkosten auf Vorder- und Hinterhaus ergibt, der beanstandete Wasserzähler bereits eingebaut, so dass dem Vermieter nach Abschluss des Mietvertrags der Parteien ab Mai 2005 nur noch eine Verpflichtung zur laufenden Kostenkontrolle im Rahmen einer wirtschaftlichen und kostensparenden Bewirtschaftung des Objekts oblag. Zu der Frage, anhand welcher technischer Richtlinien die Dimensionierung des Wasserzählers richtigerweise zu erfolgen hat, ist eine abschließende landgerichtliche Entscheidung im Gerichtsbezirk Leipzig noch nicht ergangen. Die Auffassung der Streitverkündeten, es müsse die Dimensionierung entsprechend dem rechnerischen Spitzendurchfluss in Anwendung der DIN 1988 Teil III Nr. 13 erfolgen, ist stark umstritten. Es ist gerichtsbekannt, dass es eine Reihe von Prozessen beim AG gibt, bei welchen wegen der besonderen Preisstruktur der Streitverkündeten die Frage der richtigen Dimensionierung der Wasserzähler zwischen diesem Versorgungsträger und den Gebäudeeigentümern umstritten ist und in denen die Streitverkündete von Vermietern auf das Zurverfügungstellen eines preisgünstigen und niedriger dimensionierten Wasserzählers in Anspruch genommen wurde. Eine zweitinstanzliche endgültige Klärung dieser Frage steht - soweit dies dem erkennenden Gericht bekannt ist - noch aus. Unstreitig ist des Weiteren, dass die Streitverkündete jedenfalls freiwillig, d. h. auf bloßes Anfordern oder Mahnen der Kl., nicht bereit war und auch nicht bereit ist, einen billigeren Wasserzähler zur Verfügung zu stellen. In dieser Situation ist es den Kl. nicht zumutbar, eine Klage auf Austausch des Wasserzählers im Rahmen ihrer Pflicht zur kostenbewussten und sparsamen Bewirtschaftung und zur Kostenkontrolle gegenüber der Streitverkündeten anzustrengen. Der Vermieter kann nicht gehalten sein, für einen Prozess mit ungewissem Ausgang in Vorleistung zu gehen. Es entspricht vielmehr einer wirtschaftlichen Herangehensweise, die Streitverkündete zum Einbau eines anderen Zählers aufzufordern, abzuwarten, bis die streitige Frage der richtigen Auswahl des Wasserzählers höchstinstanzlich geklärt ist und dann über eventuelle Rückgriffsforderungen gegenüber der Streitverkündeten zu entscheiden, falls sich im Nachhinein eine fehlerhafte Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts der Streitverkündeten im Rahmen von § 315 BGB herausstellen sollte.

c) Bei der Position Hausmeisterkosten, wie sie in Höhe von 19,47 € bei der Kostenart Hausmeister/Hauswart in der Betriebskostenabrechnung 2006 eingestellt sind, ist wegen nicht umlagefähiger Kostenanteile (siehe Position A - Allgemeine Hausmeisterleistungen, die unter anderem die Erledigung von Mängeln, sofern machbar, und die Kontaktpflege zu den Bewohnern des Anwesens enthalten), ein Pauschalabzug von geschätzten 30 % zu machen, somit 19,47 € x 30 % = 5,84 €.

d) Entgegen der Auffassung der Bekl. sind die sog. "Parameteranpassungskosten" als Teil der Heizkosten auf die Mieter umlegbar. Die Kosten für die Anmietung der Kompaktstation zum Zweck der Durchführung von Temperatur- und Druckanpassung der gelieferten Heizwärme auf die Verhältnisse ins Mietshaus sind laufende Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage i. S. d. Betriebskostenverordnung vom 27.11.2003, wie sie unter Nr. 4a die nach Mietvertrag vom 25.7.2005 Gegenstand der mietvertraglichen Betriebskostenumlagevereinbarung der Parteien geworden ist LG Leipzig, 12 S 5905/04; BGH, NZM 2003, 757 = WuM 2003, 501). Der Fall der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme ist nämlich mit dem vorliegenden Fall im Wesentlichen vergleichbar. Übergabestelle für die Fernwärme ist das streitgegenständliche Haus, die hier streitige Kompaktstation ist dem vorgelagert, so dass die Parameteranpassungskosten laufende Kosten des Energieversorgungsunternehmens im Rahmen des Entgelts für die Wärmelieferung i. S. v. § 7 IV HeizkostenVO darstellen (BGH, NZM 2008, 442 = NJW 2003, 2900; NZM 2007, 769 = NJW 2007, 3060).

Daran ändert auch nichts die Tatsache, dass die Kl. eine entsprechende Ausrüstung auch käuflich hätten erwerben können und der einmalig anfallende Anschaffungspreis dann eventuell nicht umlagefähig gewesen wäre.