Betriebskosten

Betriebskosten; Nebenkosten; Grundbesitzabgaben; Umlage; ordentliche Kündigung; befristete Verlängerung

1. Eine Umlage von Kosten auf den Mieter durch eine Betriebskostenabrechnung ist ausgeschlossen, wenn die unter der Bezeichnung "Grundbesitzabgaben" zu verstehenden Betriebskosten nicht hinreichend eindeutig im Mietvertrag benannt sind.

2. Verlangt der Mieter nach der ordentlichen Kündigung des Vermieters eine befristete Verlängerung des Mietverhältnisses, so besteht der Mietvertrag bis zu dem genannten Zeitpunkt fort.

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über eine Wohnung im Hause. Die Bekl. kündigten das Mietverhältnis gemäß § 564 b Abs. 4 BGB zum 31.12.1996; die Kl. schrieben daraufhin unter dem 6.12.1996 an die Bekl.: "Hiermit zeigen wir die befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum 31.6.1997 an".

Zum 28.2.1997 zogen die Kl. aus der Wohnung aus. Die Bekl. vermieteten die Wohnung zum 1.4.1997 weiter. Sie übersandten den Bekl. eine Heiz- und Nebenkostenabrechnung, welche nach Abzug der Vorauszahlungen der Kl. noch einen Nachzahlungsbetrag aufwies. Hiermit sowie mit dem Mietzinsanspruch für März 1997 erklärten die Bekl. die Aufrechnung gegenüber dem Kautionsbetrag.

Die Kl. begehren mit der Klage Rückzahlung des Kautionsbetrages sowie eines weiteren Betrages, den sie damit begründen, die Heiz- und Betriebskostenabrechnung sei unrichtig und den Kl. stehe daraus noch ein Guthaben in genannter Höhe zu.

Ein Anspruch auf Rückzahlung des Kautionsbetrages besteht dem Grunde nach aus der zwischen den Parteien getroffenen Kautionsvereinbarung. Der Höhe nach besteht dieser Anspruch jedoch nur in Höhe von 1.050 DM, da der unstreitig bei Beendigung des Mietverhältnisses sich auf 2.300 DM belaufende Kautionsbetrag untergegangen ist durch Aufrechnung der Bekl. mit dem Mietzins für März 1997. Denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde nicht vor dem 31.3.1997 beendet. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob grundsätzlich ein Mieter, der ohne nähere Angaben nach einer Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt, anschließend ohne Einhaltung irgendeiner Frist das Mietverhältnis beenden kann. Dies ist jedenfalls dann nicht der Fall, wenn der Mieter die Fortsetzung bis zu einem ganz bestimmten Zeitpunkt verlangt, da der Vermieter dann darauf vertrauen kann, daß bis zu dem genannten Zeitpunkt das Mietverhältnis fortbesteht.

Bezüglich der Heiz- und Nebenkostenabrechnung ist der Anspruch der Kl. begründet. Mit Ausnahme von Heiz- und Warmwasserkosten sowie den Wasserkosten sind Nebenkosten nach § 3 des Mietvertrages nicht umlegbar.

Die Regelung in § 3 Ziffer 2, daß Betriebskosten in der Miete nicht enthalten sind, besagt noch nichts über die Umlagefähigkeit von Betriebskosten. In § 4 Ziffer 2, in welchem die Umlagefähigkeit von Nebenkosten allgemein geregelt ist, sind Eintragungen hinsichtlich der umzulegenden Kosten nicht erfolgt, sondern lediglich ausgeführt, daß die Beträge für die Nebenkosten mit der Miete zu überweisen sind. Ein objektiver Betrachter in der Lage der Parteien kann diese Regelung nur so verstehen, daß damit die in § 3 Ziffer 1 maschinenschriftlich eingetragenen Nebenkosten gemeint sind. Hier sind ausdrücklich genannt Heizung und Warmwasser sowie Wasser und "sonstige Nebenkosten, wie anteilige Grundbesitzabgaben". Letzteres führt nicht dazu, daß außer Heizung, Warmwasser und Wasser Kosten weiterer Nebenkosten umgelegt werden können. Denn Vereinbarungen, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können, müssen ausdrücklich und eindeutig getroffen werden und sind im Zweifel eng auszulegen, weil sie die Ausnahme zur gesetzlichen Regelung von § 546 BGB bilden (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1984, 20). Die Nebenkosten müssen daher im Vertrag so eindeutig und unmißverständlich bezeichnet werden, daß der Mieter ersehen kann, welche Leistungen er zu erbringen hat. Dies ist auch bei der Bezeichnung "Grundbesitzabgaben" nicht der Fall. Denn hieraus kann der Mieter nicht ersehen, welche Nebenkosten hierunter fallen sollen. Denn es handelt sich dabei um einen nicht definierten Sammelbegriff, der eine Reihe von Nebenkosten enthält, ohne daß hieraus ersichtlich wird, welche Nebenkosten damit gemeint sind.

Selbst wenn man jedoch der Auffassung folgen sollte, daß mit dem Wort Grundbesitzabgaben Grundsteuer, Abfallgebühr, Abwassergebühr und Straßenreinigungsgebühr gemeint sind, so wäre die Abrechnung insoweit nicht fällig, da jedenfalls die Höhe der einzelnen Positionen nicht aufgeführt ist und die Zusammenfassung von vier verschiedenen Abrechnungspositionen in einer einzigen Summe ohne nähere Aufschlüsselung keine nachvollziehbare Abrechnung begründet.

Anmerkung des Mitteilers Sommerfeld, WM 1998, 420