Betriebskosten

Betriebskosten; Wärmecontracting; Umlagevereinbarung; Betriebskostennachforderung; Ausschlussfrist

1. Bei Umstellung des Betriebs einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten („Wärmecontracting") kann der Vermieter die zusätzlichen Kosten des Wärmecontractings nur umlegen, wenn der Mieter zustimmt oder die Umstellung im Mietvertrag vereinbart ist.

2. Der Vermieter darf nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist Betriebskosten aus einer erst später erfolgten inhaltlichen Korrektur nachfordern, soweit die Nachforderung aus einer fristgemäß vorgelegten - aber unwirksamen - Rechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschritten wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Bekl. ist teilweise begründet.

[...] Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Bekl. nach Umstellung der Wärmeversorgung durch sog. Wärmecontracting nicht berechtigt ist, die hierfür anfallenden Kosten auf die Kl. umzulegen, weil es hierfür an einer entsprechenden Vereinbarung der Parteien fehlt (vgl. BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, GE 2005, 664). Auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils wird insoweit Bezug genommen.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ergibt sich weder aus der Regelung in § 3 Nr. 6 noch der Regelung in § 5 Nr. 4 des Mietvertrags der Parteien eine Vereinbarung der Umlage der Kosten für ein Wärmecontracting. Der pauschale Vorbehalt der Neueinführung von Betriebskosten ist unwirksam (BGH, Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92 -, GE 1993, 359). Im Übrigen sind als umzulegende Kosten lediglich die Kosten des Betriebs (Brennstoff, Lieferung Bedienung, Wartung u. Ä.) vereinbart, nicht jedoch die Kosten einer gewerblichen Wärmelieferung durch Dritte, die auch Anteile für Baukosten, Abschreibung und Instandhaltung der Anlage enthalten.

Der Mietvertrag der Parteien enthält zudem keine Einbeziehung der Nebenkosten nach der II. BV, abgesehen davon, dass die bei Vertragsbeginn im Jahr 1974 einschlägige Fassung auch nicht die Umlage der Kosten für eine Wärmelieferung durch Dritte vorsah, und zwar weder für Fern- noch für Nahwärme (BGH, Urteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, GE 2006, 839).

Der Vorbehalt der Änderung der Abrechnungsart im Zusatz zu § 5 des Mietvertrags der Parteien beinhaltet nicht die Ausdehnung der umzulegenden Kosten ihrer Art nach.

Ohne Erfolg macht die Bekl. geltend, dass der derzeitige Wärmelieferungsvertrag vom 20. Juli 2011 datiert. Denn in den Abrechnungen sind ausdrücklich Kosten für die Lieferung von Fernwärme umgelegt. Im Übrigen ist dieser Vortrag neu und wäre nach § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert. Denn die Bekl. hat in I. Instanz die Umstellung der Wärmeversorgung durch ein Wärmecontracting eingeräumt.

Mehrkosten, die über die vereinbarten Betriebskosten hinausgehen, hat die Bekl., wie das Amtsgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, nicht dargetan.

Das angefochtene Urteil ist jedoch insoweit zu beanstanden, als das Amtsgericht der Kl. mehr zugesprochen hat, als sie im Rechtsstreit geltend gemacht hat. Sie hat nämlich nur 20 % der auf sie entfallenden Heizkosten zurückverlangt. [...]

Nach Verrechnung der restlichen Nachzahlungen für 2009/10 und 2010/11 auf das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für 2011 verbleibt zugunsten der Kl. ein restliches Guthaben von 572,50 €. Zuzüglich des Guthabens aus der Heizkostenabrechnung für 2011/12 von 140,36 € ergibt sich die begründete Klageforderung in Höhe von 712,86 €.

Entgegen der Ansicht der Kl. begründet die korrigierte Abrechnung vom 17. Januar 2012 für 2009/10 die ausgewiesene Nachzahlung. Die Abrechnung ist zwar später als ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgt. Dieser ist indes die fristgerechte Abrechnung vom 20. Juni 2011 vorausgegangen, die eine Nachzahlung von 990,62 € ausgewiesen hat. Die Reduzierung der Nachforderung durch Nichtansatz einiger Kostenpositionen ist auch nach Ablauf der Abrechnungsperiode möglich. Eine Korrektur ist nach Ablauf der Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur insoweit ausgeschlossen, als die Nachforderung der neuen Abrechnung das Ergebnis der vorangegangenen fristgemäßen Abrechnung in den Einzelpositionen oder insgesamt überschreitet (BGH, Urteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 -, NJW 2005, 219). Das ist hier nicht der Fall.

Weitergehende Ansprüche stehen der Kl. nicht zu. Hinsichtlich der Abgrenzung der Kaltwasserkosten hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, dass die Darlegung dieser Rechenschritte in der Abrechnung nicht notwendig sei.

Die Umlage der zusätzlichen Kosten des Wärmecontractings ist nur dann zulässig, wenn der Mieter der Umstellung zugestimmt hat. Betriebskosten können aus einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgten inhaltlichen Korrektur nachgefordert werden, soweit die Nachforderung diejenige aus der ursprünglichen Abrechnung nicht überschreitet.

Die Mieterin verlangte Zahlung von Guthaben aus einer Heizkostenabrechnung für 2011/12 sowie aus der Betriebskostenabrechnung für 2011. Das Guthaben aus der Heizkostenabrechnung begründete sie damit, dass sie die darin geltend gemachten zusätzlichen Kosten des Wärmecontractings nicht zu zahlen habe, da sie der Umstellung der vorhandenen Heizungsanlage auf Wärmecontracting nicht zugestimmt habe und sich die Zulässigkeit der Umstellung auch nicht aus dem Vertrag ergebe, in welchem lediglich die Umlage der Kosten des Betriebs der Heizungsanlage – nicht des Wärmecontractings – vereinbart worden sei. Ferner machte sie geltend, die Abrechnung über die übrigen Betriebskosten sei unwirksam, weil die Abrechnungsfrist überschritten worden sei; daran ändere auch die nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilte korrigierte Abrechnung nichts. Gegen das die Klage abweisende Urteil legt die Mieterin Berufung ein.

Die Berufung hatte teilweise Erfolg. Die ZK 63 des LG Berlin hielt die Umstellung der Wärmeversorgung durch sog. Wärmecontracting für unwirksam, da die Mieterin der Umstellung der vorhandenen Heizungsanlage auf Wärmecontracting nicht zugestimmt habe und sich die Zulässigkeit der Umstellung auch nicht aus dem Vertrag ergebe, in welchem lediglich die Umlage der Kosten des Betriebs der Heizungsanlage – nicht des Wärmecontractings – vereinbart worden sei. Dagegen stünde ihr im Übrigen kein Guthaben zu, weil die Nachforderung aus der nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten korrigierten Abrechnung die Nachforderung aus der ursprünglichen Abrechnung nicht überschreite.

Dem Urteil ist zuzustimmen. Nach BGH (Urteil vom 6. April 2005, VIII ZR 54/04, GE 2005, 664) bedarf es einer Zustimmung des Mieters, wenn der Vermieter von Wohnraum während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten übertragen will („Wärmecontracting"), eine ausdrückliche Regelung hierfür im Mietvertrag fehlt und dem Mieter dadurch zusätzliche Kosten auferlegt werden sollen. Fehlt es an einer solchen Zustimmung des Mieters, können die Kosten der durch die Fremdfirma erbrachten Wärmelieferung nicht von ihm gefordert werden (BGH, Urteil vom 1. Juni 2005, VIII ZR 94/04, GE 2005, 916 = WuM 2005, 456; AG Charlottenburg, Urteil vom 4. März 2014, 206 C 196/11, GE 2014, 1209; AG Dortmund, Urteil vom 19. Juni 2012, 425 C 1232/12, NZM 2012, 762 = WuM 2012, 450).

Richtig sieht die Kammer auch, dass ein in einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung enthaltener materieller Fehler auch noch nach Fristablauf korrigiert werden kann mit der Folge, dass eine sich aus der inhaltlichen Korrektur ergebende Nachforderung geltend gemacht werden kann, soweit das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Rechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschritten wird (BGH - VIII ZR 115/04 -, NZM 2005, 13 = WuM 2005, 61).