Betriebskosten

Betriebskosten; Abrechnungsmaßstab bei Leerstand; Personenzahl

Bei Leerstand einzelner Wohnungen, für die im Mietvertrag eine Abrechnung nach Personen vereinbart ist, kann es insbesondere für Kosten, deren Höhe nicht von der Anzahl der im Abrechnungsobjekt wohnenden Personen abhängt, in Betracht kommen, auch für die Zeiten des Leerstandes eine fiktive Person anzusetzen.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund genannte Rechtsfrage, wie Betriebskosten, für die im Mietvertrag eine Abrechnung nach Personen vereinbart ist, bei Leerstand einzelner Wohnungen abzurechnen sind, ist nicht grundsätzlicher Natur. Vielmehr geht es um die vom Tatrichter aufgrund der jeweiligen Umstände des Einzelfalls (insbesondere Umfang und Dauer des Leerstands und Höhe der streitigen Kosten) zu entscheidende Frage, inwieweit die Berücksichtigung des Leerstandes aus Gründen der Billigkeit erforderlich ist. So kann es in Betracht kommen, auch für die Zeiten des Leerstandes eine fiktive Person anzusetzen und auf diese Weise eine Beteiligung des Vermieters an den Leerstandskosten zu erreichen; dies dürfte sich insbesondere für Kosten anbieten, deren Höhe nicht von der Anzahl der im Abrechnungsobjekt wohnenden Personen abhängt (Entwässerung, Gemeinschaftsantenne, Müllgebühren nach Fixkosten). Bei Wasserkosten ist auch eine Aufteilung nach Grundkosten und Verbrauchskosten denkbar, so dass der Vermieter im Hinblick auf den Leerstand nur mit einem Teil der Grundkosten belastet wird. Ferner mag es - insbesondere bei geringfügigem Leerstand - im Einzelfall auch angemessen sein, von einer Berücksichtigung ganz abzusehen.

2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dem Leerstand von zwei Monaten bei einer der drei zur Abrechnungseinheit gehörenden Wohnungen bezüglich der hier nach Personen abzurechnenden Kosten für Wasser, Abwasser, Entwässerung, Müll, Gemeinschaftsantenne und Beleuchtung (pauschal) durch eine fiktive Personenzahl auch für die Zeit des Leerstands Rechnung zu tragen und die Abrechnung der Kl. bezüglich dieser Positionen deshalb um einen Gesamtbetrag von 7,59 € zu kürzen, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden.

Bei vereinbarter Abrechnung der Betriebskosten nach Personen kann für personenunabhängige Kosten auch für die Zeiten des Leerstandes eine fiktive Person anzusetzen sein.

Von drei zur Abrechnungseinheit gehörenden Wohnungen stand eine Wohnung zwei Monate lang leer. Bei den bezüglich der nach Personen abzurechnenden Kosten für Wasser, Abwasser, Entwässerung, Müll, Gemeinschaftsantenne und Beleuchtung (pauschal) setzte das Vordergericht daher fiktiv eine Personenzahl für die Zeit des Leerstands an und kürzte die Betriebskostennachforderung des Vermieters bezüglich dieser Positionen um einen Gesamtbetrag von 7,59 €. Dagegen wendete sich der Vermieter mit der zugelassenen Revision.

In seinem Hinweisbeschluss hielt der BGH die Rechtsfrage, wie Betriebskosten, für die im Mietvertrag eine Abrechnung nach Personen vereinbart ist, bei Leerstand einzelner Wohnungen abzurechnen sind, nicht für von grundsätzlicher Bedeutung. Vielmehr gehe es um die vom Tatrichter aufgrund der jeweiligen Umstände des Einzelfalls (insbesondere Umfang und Dauer des Leerstands und Höhe der streitigen Kosten) zu entscheidende Frage, inwieweit die Berücksichtigung des Leerstandes aus Gründen der Billigkeit erforderlich ist.

Bei vereinbarter Abrechnung der Betriebskosten nach Personen könne für personenunabhängige Kosten für die Zeiten des Leerstandes eine fiktive Person anzusetzen und auf diese Weise eine Beteiligung des Vermieters an den Leerstandskosten zu erreichen sein. Bei Wasserkosten sei auch eine Aufteilung nach Grundkosten und Verbrauchskosten denkbar, so dass der Vermieter im Hinblick auf den Leerstand nur mit einem Teil der Grundkosten belastet werde. Bei geringfügigem Leerstand könne – im Einzelfall – von einer Berücksichtigung auch ganz abzusehen sein.

Der BGH stellt klar, dass auch bei einer Abrechnung von Betriebskosten nach dem Personenschlüssel der Wohnungsleerstand berücksichtigt werden kann, stellt dies aber in das Ermessen des Einzelrichters. Ferner weist er darauf hin, dass bei verbrauchsabhängigen Kosten eine Aufteilung nach Grundkosten und Verbrauchskosten denkbar ist, so dass der Vermieter im Hinblick auf den Leerstand nur mit einem Teil der Grundkosten belastet wird, während die übrigen Grundkosten – wie natürlich auch die verbrauchsabhängig erfassten Kosten – von den Mietern getragen werden. Der BGH (Urteil vom 31. Mai 2006, VIII ZR 159/05, GE 2006, 1030 = WuM 2006, 440 = NZM 2006, 2771 = ZMR 2006, 758 = NJW 2006, 2771) hatte schon früher entschieden, dass bei Leerstand grundsätzlich auch die Fläche der leer stehenden Wohnungen für die Umlage der Betriebskosten – auch der Grundkosten der verbrauchsabhängigen (so jetzt auch KG, Urteil v. 8. Juli 2010, 12 U 26/09, GE 2010, 1268; LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010, 2 S 56/09, WuM 2010, 357) – zugrunde zu legen ist.