Betriebskosten

Betriebskosten; Wirksamkeit einer Wartungsklausel für Gastherme ohne Kostenobergrenze; Wartungskosten; Gasetagenheizung; Gastherme; Gebot der Wirtschaftlichkeit

Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 15. Mai 1991 - VIII ZR 38/90, WM 1991, 1306).

1 Die Kl. als Vermieterin macht gegen die Bekl. als Mieterin die Kosten für die Wartung der zur Mietwohnung gehörenden Gastherme geltend. In § 23 Nr. 11 des Formular-Mietvertrags aus dem Jahr 1987, in den die Kl. als Rechtsnachfolgerin eingetreten ist, heißt es hierzu:

„Die in diesen Mieträumen befindliche Gasheizung ist Eigentum des Vermieters. Die jährliche Wartung wird vom Vermieter durch Sammelauftrag bei der Firma ... durchgeführt. Der Mieter hat diese anteiligen Kosten nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung dem Vermieter zu erstatten."

2 Die Kl. nimmt die Bekl. für die im Jahr 2010 durchgeführte Wartung der Gastherme auf Zahlung der anteilig entstandenen Kosten in Höhe von 58,48 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten in Anspruch.

3 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. ist die Bekl. antragsgemäß verurteilt worden. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Bekl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

4 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

6 Die Kl. habe einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Wartung der Gastherme.

7 Die Vereinbarung der Parteien über die Kostentragungspflicht in § 23 Nr. 11 des Mietvertrags sei wirksam. Zwar habe der Bundesgerichtshof im Jahr 1991 für eine vergleichbare Klausel abweichend entschieden, dass sie den Mieter unangemessen benachteilige, weil die Kosten nicht der Höhe nach begrenzt seien. Die Entscheidung berücksichtige aber nicht, dass die Kosten der Wartung der Gasheizung gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenVO als Betriebskosten umlagefähig seien. Die Klausel sei auch nicht deshalb gemäß § 307 BGB unwirksam, weil die Wartungskosten nicht durch - ratenweise zu zahlende - Vorschusszahlungen abgedeckt seien, sondern je nach Anfall abgerechnet würden.

II. 8 Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision der Bekl. trotz der Säumnis der Kl. durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen ist (BGH, Urteil vom 14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162).

9 Zu Recht hat das Berufungsgericht die Klausel über die Kostentragungspflicht in § 23 Nr. 11 des Mietvertrags der Parteien als wirksam angesehen und der Kl. gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung der Kosten für die Wartung der Gastherme in Höhe von 58,48 € zuerkannt.

10 1. Die Wartungskosten für eine Gastherme gehören zu den Betriebskosten einer Wohnung im Sinne von § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 4 a, 4 b BetrkV. Sie können gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenVO vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, sofern es sich bei der Gastherme um eine zentrale Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlage gemäß § 1 Nr. 1 HeizkostenVO handelt und keine Ausnahmeregelung hinsichtlich der Anwendbarkeit der Verordnung gemäß §§ 2, 11 HeizkostenVO eingreift. Dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Das ist indessen unschädlich, denn die Bekl. hat die Kosten der Wartung der Gastherme jedenfalls nach § 23 Nr. 11 des Mietvertrags zu tragen.

11 2. Die Betriebskosten einer Mietwohnung, deren Umlegung auf den Mieter entweder gesetzlich bestimmt oder von den Vertragsparteien vereinbart ist, hat der Mieter grundsätzlich in der angefallenen Höhe zu tragen. Eine Obergrenze dafür sieht die gesetzliche Regelung nicht vor. Es ist lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB bei der Abrechnung und der Verursachung von Betriebskosten zu beachten. Dass die hier entstandenen Kosten der Gasthermenwartung dem Wirtschaftsgebot widersprächen, wird von der Revision nicht geltend gemacht. Soweit sich aus der eine Vornahmeklausel betreffenden Entscheidung des Senats aus dem Jahr 1991 (Senatsurteil vom 15. Mai 1991 - VIII ZR 38/90, GE 1991, 1013 = WM 1991, 1306, unter II 4 b) etwas anderes ergeben sollte, hält der Senat hieran nicht fest.

Anmerkung: Ebenso BGH vom 7. November 2012 - VIII ZR 118/12 -

Die formularmäßige Abwälzung der Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme ist auch dann wirksam, wenn sie keine Kostenobergrenze enthält, entschied der BGH und revidierte damit eine eigene Entscheidung aus dem Jahre 1991. Wartungskosten für eine Gastherme gehörten nämlich zu den Betriebskosten, und die habe der Mieter – wenn ihre Abwälzung vereinbart sei – stets in voller Höhe zu zahlen.

Der Vermieter hatte die Gastherme in der Wohnung des Mieters warten lassen und wollte die Kosten an die Mieter weitergeben. Nach den Vereinbarungen im Mietvertrag wird die jährliche Wartung der Gasheizung vom Vermieter veranlasst und der Mieter hat die anteiligen Kosten nach erfolgter Wartung und Rechnungslegung dem Vermieter zu erstatten. Das AG Charlottenburg hat die Zahlungsklage des Vermieters abgewiesen, das Landgericht Berlin hat ihr in der Berufung stattgegeben. Die Revision des Mieters hatte keinen Erfolg.

Der VIII. Senat des Bundesgerichtshofes hielt die formularmäßige Abwälzung der Wartungskosten auch ohne Kostenobergrenze für wirksam. Wartungskosten für eine Gastherme seien Betriebskosten gem. § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB „in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nrn. 4 a, 4 b BetrkV". Vereinbarte Betriebskosten habe der Mieter grundsätzlich in der angefallenen Höhe zu tragen, wenn die gesetzliche Regelung – wie hier – keine Obergrenze dafür vorsehe. Lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit sei bei der Verursachung und der Abrechnung der Betriebskosten zu beachten. Einen Verstoß dagegen habe der Mieter aber nicht dargelegt.

Die Entscheidung ist zu begrüßen. Denn sie räumt mit der weit verbreiteten Auffassung auf, dass Formularklauseln über die Abwälzung der Wartungskosten unwirksam sind, wenn sie keine Kostenobergrenze enthalten. Diese Auffassung hatte der BGH noch in seinem Urteil vom 15. Mai 1991 - VIII ZR 38/90 - GE 1991, 1013 – zu den Wartungskosten einer Gastherme vertreten. In dieser Entscheidung ging es um eine Klausel mit folgendem Wortlaut: „Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten."

Der BGH hielt diese Klausel damals für unwirksam, was er damit begründete, dass sie keine Obergrenze enthalte, bis zu welcher der Mieter die jährlich entstehenden Wartungskosten zu tragen habe. Dass diese Kosten sowohl regional wie aufgrund der allgemeinen Lohnentwicklung in unterschiedlicher Höhe anfallen könnten, liege auf der Hand, und für den Mieter, dem der Wartungsvertrag nicht vorzulegen sei, seien die für die mitvermieteten Thermen zusätzlich zu zahlenden Wartungskosten daher nicht überschaubar. Das benachteilige den Mieter unangemessen im Sinne des § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB), so der BGH 1991. Dem folgte die erstinstanzliche Rechtsprechung (u. a. AG Charlottenburg, Urteil vom 6. Januar 1999, 23 a C 31 1/98, GE 1999, 577; AG Schöneberg, Urteil vom 14. März 1996,18 C 767/95, GE 1996, 681), allerdings nicht die zweitinstanzliche (stattdessen wie BGH jetzt LG Berlin vom 6. März 2012 - 65 D 376/11, MM 6/2012, 30).

An seiner früheren Auffassung hält der BGH ausdrücklich nicht mehr fest. Vielmehr stellt er zutreffend darauf ab, dass Betriebskosten im Mietvertrag ohne jegliche Begrenzung auf den Mieter abgewälzt werden dürfen, sofern sie tatsächlich entstanden sind und den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen.

Ein paar kritische Anmerkungen sind allerdings noch angebracht. Erstens hätte man vom höchsten deutschen Zivilgericht ein wenig mehr Sorgfalt erwarten dürfen, denn die hier in Rede stehenden Wartungskosten sind – anders als der BGH meint – weder in § 2 Abs. 1 Nrn. 4 a noch 4 b BetrkV geregelt, sondern in § 2 Abs. 1 Nrn. 4 d. Die vom BGH zitierte Nr. 4 a regelt die Kosten einer Zentralheizungsanlage, die Nr. 4 b gar nur die einer zentralen Brennstoffversorgungsanlage. Beides ist nicht einschlägig, sondern die Nr. 4 d und ggf. noch Nr. 5 c (für Geräte, die nur Warmwasser bereiten) oder Nr. 6 c (Wartungskosten für verbundene Etagenanlagen, also solche, die Wärme und Warmwasser liefern).

Auch die Aufgabe früherer Rechtsprechung sollte dem BGH selbstbewusster gelingen. „Sollte sich ... etwas anderes ergeben ..." werde daran nicht festgehalten. Es ergibt sich aber nicht „anderes", sondern genau das Gegenteil. Und die Klausel in dem Fall aus 1991 wurde vom BGH auch nicht – wie das Gericht jetzt suggeriert – als unzulässige Vornahmeklausel verworfen, sondern ausdrücklich wegen fehlender Kostenobergrenze, sonst wäre die damalige Begründung (der Mieter kenne nicht einmal den Wartungsvertrag) ziemlich unsinnig.