Betriebskosten

Betriebskosten; Wirksamkeit einer Wartungsklausel für Gastherme ohne Kostenobergrenze; Wartungskosten; Gasetagenheizung

Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 15. Mai 1991 - VIII ZR 38/90, WM 1991, 1306).

(Nichtamtlicher Leitsatz)

1 Die Kl. als Vermieterin macht gegen die Bekl. als Mieterin die Kosten für die Wartung der zur Mietwohnung gehörenden Gastherme geltend.

2 In § 23 Nr. 5 des Formular-Mietvertrags vom 27. Oktober 1998 ist vereinbart:

„Für die vorhandene Gastherme wird [der] Vermieter einmal jährlich eine Wartung durchführen lassen. Die Kosten hierfür hat der Mieter zu übernehmen ..."

3 Im Jahr 2010 wurde die Wartung der Gastherme durchgeführt. Die Kl. berechnete der Bekl. hierfür den anteiligen Betrag von 58,48 €. Die Bekl. überwies den Betrag an die Kl. Da sie ihn später erfolglos zurückverlangte, verrechnete sie ihn mit der Miete für Januar 2011. Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung der anteiligen Miete in Höhe von 58,48 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Kosten in Anspruch.

4 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Bekl. ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Bekl. die Klageabweisung.

5 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

7 Die Kl. habe einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Wartung der Gastherme, so dass die von der Bekl. erklärte Aufrechnung mit der anteiligen Monatsmiete für Januar 2011 nicht möglich sei.

8 Die Vereinbarung der Parteien über die Kostentragungspflicht in § 23 Nr. 5 des Mietvertrags sei wirksam. Zwar habe der Bundesgerichtshof im Jahr 1991 für eine vergleichbare Klausel abweichend entschieden, dass sie den Mieter unangemessen benachteilige, weil die Kosten nicht der Höhe nach begrenzt seien. Die Entscheidung berücksichtige aber nicht, dass die Wartungskosten der Gasheizung gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenVO als Betriebskosten umlagefähig seien. Die Klausel sei auch nicht deshalb gemäß § 307 BGB unwirksam, weil die Wartungskosten nicht durch - ratenweise zu zahlende - Vorschusszahlungen abgedeckt seien, sondern je nach Anfall und Abrechnung abgegolten würden.

II. 9 Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision der Bekl. trotz der Säumnis der Kl. durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen ist (BGH, Urteil vom 14. Juli 1967

- V ZR 112/64, NJW 1967, 2162).

10 Zu Recht hat das Berufungsgericht die Klausel über die Kostentragungspflicht in § 23 Nr. 5 des Mietvertrags der Parteien als wirksam angesehen und der Kl. gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung der Kosten für die Wartung der Gastherme in Höhe von 58,48 € zuerkannt, so dass die von der Bekl. gegen die Mietforderung erklärte Aufrechnung (§ 387 BGB) nicht durchgreift.

11 1. Die Wartungskosten für eine Gastherme gehören zu den Betriebskosten einer Wohnung im Sinne von § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 4 a, 4 b BetrkV. Sie können gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenVO vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, sofern es sich bei der Gastherme um eine zentrale Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlage gemäß § 1 Nr. 1 HeizkostenVO handelt und keine Ausnahmeregelung hinsichtlich der Anwendbarkeit der Verordnung gemäß §§ 2, 11 HeizkostenVO eingreift. Dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Das ist indessen unschädlich, denn die Bekl. hat die Kosten der Wartung der Gastherme jedenfalls nach § 23 Nr. 5 des Mietvertrags zu tragen.

12 2. Die Betriebskosten einer Mietwohnung, deren Umlegung auf den Mieter entweder gesetzlich bestimmt oder von den Vertragsparteien vereinbart ist, hat der Mieter grundsätzlich in der angefallenen Höhe zu tragen. Eine Obergrenze dafür sieht die gesetzliche Regelung nicht vor. Es ist lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB bei der Abrechnung und der Verursachung von Betriebskosten zu beachten. Dass die hier entstandenen Kosten der Gasthermenwartung dem Wirtschaftsgebot widersprächen, wird von der Revision nicht geltend gemacht. Soweit sich aus der eine Vornahmeklausel betreffenden Entscheidung des Senats aus dem Jahr

1991 (Senatsurteil vom 15. Mai 1991 - VIII ZR 38/90, WM 1991, 1306, unter II 4 b) etwas anderes ergeben sollte, hält der Senat hieran nicht fest.

Anmerkung: Inhaltsgleich mit der Entscheidung des BGH vom 7. November 2012 - VIII ZR 119/12, GE 2013, 49.