Betriebskosten

Betriebskosten; Heizungskosten; Betriebsstrom; Bedienungskosten

1. Für die Feststellung des Heizungsstromverbrauchs ist ein Ansatz gem. der Anschlußwertfeststellung der BEWAG nicht zu beanstanden.

2. Zur Umlagefähigkeit von Heizungs- Bedienungskosten bei der Fernheizung.

Kein Streit besteht zwischen den Parteien darüber, daß die Stromkosten grundsätzlich umlagefähig sind. Unstreitig ist weiter, daß diese Kosten nicht durch einen Zwischenzähler abgelesen worden sind, sondern aufgrund einer Anschlußwertfeststellung der BEWAG mit 66,92 % der Gesamtkosten ermittelt worden sind. Rechtlich zutreffend ist schließlich die Ansicht der Bekl., daß ein Ansatz von Betriebsstromkosten aufgrund einer Schätzung unzulässig ist. Die Bekl. übersehen dabei, daß nach der Rechtsprechung es nicht unbedingt erforderlich ist, daß ein Zwi-schenzähler vorhanden ist und abgelesen wird. Ausreichend ist vielmehr, daß die Stromkosten auf der Grundlage einer Abrechnung wenigstens an-nähernd berechnet werden (Blümmel/Becker, Heizung und Heizkostenab-rechnung, 1982, 3.3, Seite 24).

Die von der Kl. zugrunde gelegte Anschlußwertberechnung der BEWAG ermöglicht eine wenigstens annähernd genaue Feststellung des Heizungsstromverbrauchs. Der Ansatz von 66,92 % der Stromkosten ist damit nicht zu beanstanden.

... Die Bedienungskosten sind mit 360,00 DM hier ausnahmsweise umlagefähig. Zwar fallen bei einer Fernheizung grundsätzlich Bedienungskosten nicht an, weil bei einer derartigen Anlage die Kosten der Bedienung und Überwachung so geringfügig sind, daß sie eine gesonderte Vergütung für den Hauswart nicht rechtfertigen (KG in ZMR 1976, 204, 206). Deshalb ist es unerheblich, daß in § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung die Kosten der Bedienung der Anlage als umlagefähig bezeichnet werden. Dies kann nur dann gelten, wenn tatsächlich derartige Kosten in einem erheblichen Umfang entstehen. Darauf können sich die Bekl. aber aus zwei Gründen unter den besonderen Umständen dieses Falles hier nicht berufen.

Zum einen hat die Kl. unwidersprochen vorgetragen, daß als Teil des Hauswartlohns ein Betrag von pauschal 30,00 DM pro Monat für die Be-dienung und Überwachung der Heizungsanlage vereinbart sei und daß die Bekl. in den vergangenen Jahren diese Kosten als Bedienungskosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung akzeptiert hätten. Dies kann als Ver-einbarung im Rahmen des Mietvertrages angesehen werden und hat zur Folge, daß die Bekl. an diese Vereinbarung gebunden sind. Zum anderen werden die Bekl. dadurch auch nicht benachteiligt. Auch ein Verstoß ge-gen eventuelle mietpreisrechtliche Vorschriften für preisgebundene Neubauwohnungen liegt nicht vor. Denn es ist zwischen den Parteien unstreitig, daß die normalen Hauswartkosten im Rahmen der Betriebskosten ebenfalls umgelegt werden und zwar nach demselben Maßstab. Denn die Kl. ist unstreitig wegen des Anschlusses an das Fernwärmenetz der BE-WAG von der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten befreit (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 Heizkostenverordnung). Die Kl. weist unter diesen Um-ständen zu Recht darauf hin, daß sie diese "Heizungsbedienungskosten" als Teil des Hauswartlohns im Rahmen der Betriebskostenabrechnung mit den Bekl. abrechnen könnte, wenn sie als Heizungsbedienungskosten nicht anerkannt würden. Damit aber würden die Bekl. den gleichen antei-ligen Betrag, wenn er im Rahmen der Heizkostenabrechnung nicht umlagefähig wäre, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung bezahlen müssen. Unter diesen Umständen ist es ausnahmsweise nicht zu beanstanden, wenn dieser Teil der Hauswartkosten als Bedienungskosten im Rah-men der Heizkostenabrechnung abgerechnet wird.