Betriebskosten

Betriebskosten; Erhöhung:Rückwirkung

1. Zur rückwirkenden Erhöhung von Betriebskosten und zu Betriebskostennachforderungen.

2. Der Begriff der "Erhöhung der Betriebskosten" in § 4 Abs. 3 Satz 2 am Ende Miethöhegesetz ist so zu verstehen, daß nicht die Erhöhung einzelner Positionen, sondern die jährlich zu ermittelnden Gesamtbetriebskosten gemeint sind.

Die Kl. ist Mieterin, der Bekl. Vermieter einer Wohnung im Hause ... in Berlin-Charlottenburg. In dem von der Kl. zu entrichtenden Mietzins ist eine Umlage der Betriebskosten enthalten. Mit Schreiben vom 28. März 1988 teilte die Hausverwaltung des Bekl. der Kl. mit, daß sich we-gen der Erhöhung der Tarife bei Be- und Entwässerung sowie der Straßenreinigung und der Müllabfuhr seit Jan. 1988 die Betriebskosten für die-ses Jahr erhöhen würden. Tatsächlich hatten sich außer den genannten Kosten auch die Aufwendungen für Schornsteinfeger und Versicherungen erhöht, weshalb die Hausverwaltung der Kl. unter dem 23. März 1989 unter Gegenüberstellung der Einzelpositionen mitteilte, daß sich die Betriebskosten 1988 gegenüber 1987 um 5.296,84 DM erhöht hatten, wovon auf die Wohnung der Kl. ein Anteil von 8,50 DM pro Monat entfiele. Zugleich verlangte die Hausverwaltung nicht nur Zahlung eines um 8,50 DM erhöhten Mietzinses für die Zukunft, sondern auch eine Nachzahlung von 136,- DM für die Zeit vom 1. Jan. 1988 bis 30. April 1989.

Die Kl. ist der Ansicht, der Bekl. könne die Mieterhöhung nicht rückwirkend geltend machen, weil er von den Tariferhöhungen bereits seit Anfang 1988 Kenntnis gehabt und dennoch keine konkrete Erhöhungserklärung abgegeben habe.

Die gemäß § 256 ZPO zulässige Klage ist unbegründet. Die Kl. ist verpflichtet, den Erhöhungsbetrag der Betriebskosten rück-wirkend ab 1. Jan. 1988 zu zahlen. Der Bekl. durfte die Erhöhungserklärung gemäß § 4 Abs. 3 MHG rückwirkend zu jenem Zeitpunkt abgeben. Dem steht nicht entgegen, daß er bereits seit Anfang 1988 Kenntnis von der Erhöhung einzelner Kostenpositionen aus der Betriebskostenabrechnung hatte. Zu Recht weist der Bekl. nämlich darauf hin, daß die bloße Er-höhung einzelner Rechnungsposten aus der Abrechnung ihn nicht berechtigte, gem. § 4 Abs. 2 MHG bereits eine Mieterhöhungserklärung abzugeben. Nach ganz allgemeiner Meinung darf er eine Erhöhung erst dann for-dern, wenn er darlegen kann, daß sich - auch unter Berücksichtigung von Positionen, die sich verringert haben - die Betriebskosten im Abrechnungszeitraum insgesamt erhöht haben (vgl. z. B. Barthelmess MHG 3. Auflage, Rdnr. 10; Beuermann "Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum", Rdnr. 69 zu § 4 MHG).

Darf aber der Vermieter bei der Erhöhung von Einzelpositionen die Umlage noch nicht erhöhen und wird ihm nach Feststellung einer Erhöhung der Ge samtkosten das Erhöhungsverlangen nur für die Zukunft zugestanden, so würde dies bedeuten, daß er den Erhöhungsbetrag der Einzelpositionen bis zur fälligen Jahresabrechnung jeweils selbst tragen müßte. Daß dies nicht richtig sein kann, bedarf keiner Erläuterung. Der Begriff der "Erhöhung der Betriebskosten" in § 4 Abs. 3 Satz 2 am Ende MHG ist vielmehr ebenso zu verstehen wie in § 4 Abs. 2, nämlich dahin, daß nicht die Erhö hung einzelner Positionen, sondern der jährlich zu ermittelnden gesamten Betriebskosten gemeint ist. Gibt der Vermieter die Erhöhungserklärung binnen dreier Monate seit Kenntnis von der Erhöhung dieser Gesamtkosten ab, so kann er die Erhöhung rückwirkend auf den Zeitpunkt der Erhö-hung der Einzelpositionen geltend machen. Denn die Betriebskosten ha-ben sich "rückwirkend" erhöht, wenn die bei der Jahresabrechnung festgestellte Erhöhung darauf beruht, daß Einzelpositionen in der Vergangenheit sich erhöht haben. Durch diese Interpretation wird der von § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG bezweckte Schutz des Mieters vor Nachforderungen für einen lange zurückliegenden Zeitraum in unzumutbarer Höhe nicht beeinträchtigt. Zum einen ist durch den Gesetzeswortlaut der Rückwirkungszeitraum oh-nehin auf längstens zwei Kalenderjahre begrenzt. Zum anderen wird da-von auszugehen sein, daß der Vermieter regelmäßig im Jahresturnus die Betriebskosten abzurechnen und sich damit Kenntnis über einen Anstieg oder eine Verringerung der Gesamtkosten zu verschaffen hat. Fertigt er die Abrechnung verspätet, so kann eine Berufung auf die fehlende Kenntnis von der Erhöhung der Kosten rechtsmißbräuchlich sein. So liegt der Fall aber hier nicht, weil die Erhöhung der Betriebskosten 1988 im ersten Quartal 1989 festgestellt wurde und weil dieser Abrechnungszeitraum üb-lich und angemessen ist.