Betriebskosten

Betriebskosten; Heizungskostenabrechnung; Anspruch gegen Zwangsverwalter

Ein Mieter hat keinen Anspruch gegen den Zwangsverwalter auf Er-stellung der Heizkostenabrechnung für einen Abrechnungszeitraum, der vor der Anordnung der Zwangsverwaltung liegt.

Die Bekl. (Zwangsverwalterin) ist nämlich erst mit der Anordnung der Zwangsverwaltung, mithin am 19. April 1989 in das Miet-verhältnis eingetreten. Der Feststellungsantrag bezieht sich jedoch auf Vermieteransprüche, die nur vor diesem Zeitpunkt fällig sein konnten, da sie bereits im Dezember 1988 geltend gemacht wurden.

Der Eintritt des Zwangsverwalters in die Vermieterstellung im Rahmen eines Wohnraummietvertrages ergibt sich aus § 152 Abs. 2 ZVG. Der Zwangsverwalter muß in gültige Mietverträge in vollem Umfange eintreten und sie erfüllen.

Sein Eintritt in das Mietverhältnis kann aber keine weitergehenden Folgen auslösen, als dies bei einer Veräußerung der Mietsache gemäß § 571 Abs. 1 BGB der Fall ist. Diese Vorschrift bestimmt aber, daß der Erwerber an die Stelle des Vermieters nur in die sich während der Dauer seines Ei-gentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen eintritt. Daraus folgt zugleich, daß der Mieter die Miete für die Zeit vor der Eigentumsübertragung noch dem Veräußerer schuldet (vgl. Palandt-Put-zo, 48. Aufl., § 571 BGB, Anm. 4 a). Dem Erwerber steht der Mietzins erst für die Zeit nach der Eigentumsübertragung zu.

Nichts anderes kann aber für die Anordnung der Zwangsverwaltung gelten. Dem Zwangsverwalter stehen Ansprüche auf Mietzahlungen nur für den Zeitraum zu, der mit seiner Bestellung beginnt.

Aus demselben Grund können die Kl. die Bekl. auch nicht auf Erteilung der Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 1983/84 bis 1987/88 in Anspruch nehmen.