Betriebskosten

Betriebskosten; Personenschlüssel; Leerstand; Betriebskostenabrechnung; leerstehende Wohnung

Werden vertraglicher Vereinbarung entsprechend die Betriebskosten nach Personenschlüssel abgerechnet, so sind leerstehende Wohnungen als mit (hier) einer Person belegt zu rechnen, weil das Leerstandsrisiko beim Vermieter verbleibt.

Die Klage ist als unbegründet abzuweisen. Der Kl. stehen die geltend gemachten Forderungen auf Nachzahlung von Nebenkosten gemäß den Abrechnungen für die Kalenderjahre 1994 und 1995 nicht zu.

Eine Nachzahlung aus der Abrechnung für das Jahr 1994 ist nicht fällig, da diese Abrechnung nicht nachvollziehbar ist. Trotz Beanstandung durch die Bekl. hat die Kl. nämlich nicht erläutert, welche Personen bei der personenbezogenen Umlage für Allgemeinstrom, Entwässerung, Frischwasser, Hausreinigung und Müllabfuhr berücksichtigt worden sind. Insbesondere ist aus der Parallele der Abrechnung für das Jahr 1995 zu erkennen, daß die Kl. offensichtlich leerstehende Wohnungen dabei überhaupt nicht berücksichtigt hat. Das Gericht ist mangels näherer Angaben der Kl. zu diesen Tatsachen auch nicht in der Lage, anstelle der angegebenen Umlagenwerte die richtigen Umlagenwerte zu setzen.

Die Bekl. wendet zu Recht ein, daß die nach Personen umzulegenden Kosten (Müllabfuhr, Wasser, Abwasser, Allgemeinstrom, Treppenhausreinigung) so abgerechnet worden sind, daß nicht die Vermieterin, sondern die Mieter die Grundkosten für die Wohnungen zu tragen haben, die im Laufe eines Abrechnungsjahres teilweise nicht vermietet worden sind. Dieser Einwand ist begründet, weil bei Wasser, Allgemeinstrom sich feststehende Grundkosten daraus ergeben, daß z. B. Zählergebühren berechnet werden. Die Abwassergebühren sind insoweit von dem Wasserverbrauch unabhängig, als diese Gebühren auch für abfließendes Regenwasser berechnet werden. Schließlich werden die Behälter für die Müllabfuhr ohne Rücksicht darauf nach der Gesamtgröße des Hauses gestellt, ob einzelne Wohnungen zeitweise bewohnt sind oder nicht. Schließlich fallen die Kosten der Reinigung der Treppen und sonstiger Allgemeinflächen durch eine Fremdfirma unvermindert an, wenn einzelne Wohnungen leerstehen. Diese Kosten, die sich bei leerstehenden Wohnungen nicht vermindern, hat aber grundsätzlich der Vermieter zu tragen, weil er allein das Risiko der Vermietbarkeit einer Wohnung hat. Da aus der Abrechnung eine Aufgliederung in Grundkosten und sonstige Verbrauchskosten nicht hervorgeht und meistens auch nicht erstellt werden kann, ist die Abrechnung wegen der jeweiligen Gesamtpositionen für Müllabfuhr, Abwasser, Wasser, Allgemeinstrom, Reinigung dahingehend zu korrigieren, daß die teilweise vermieteten Wohnungen mit zu berücksichtigen sind. Dabei ist es angemessen, die leerstehenden Wohnungen so zu berücksichtigen, als seien sie jeweils an eine Person vermietet. Dies ist unabhängig von der Wohnungsgröße rechtlich möglich und kommt dem tatsächlichen Verhältnis (Nichtvermietung) am nächsten.

Aus diesen Grundsätzen folgt für die Abrechnung 1995, daß der Anteil der Bekl. entsprechend der Angabe der Kl. mit monatlich 2,5 und jährlich 30 Anteilen zu berücksichtigen ist. Ferner sind bei der Berechnung der gesamten Anteile zu den 294 Personeneinheiten 12 Einheiten für die leerstehende Wohnung hinzuzurechnen, so daß sich ein Teiler von 306 ergibt.