Betriebskosten

Betriebskosten; Baumfällkosten

Aufwendungen für das Fällen von Bäumen sind nicht als Betriebskosten umlegbar, wenn sie deshalb fällig wurden, weil Rückschnitte in der Vergangenheit nicht fachgerecht ausgeführt wurden.

Die Kl. (Vermieterin) macht die Kosten von 65.783,01 DM für eine notwendige Baumfällaktion mit anschließender Neubepflanzung als Gartenpflegekosten und damit als Betriebskosten geltend. Sie behauptet unter Bezugnahme auf die Genehmigungsbescheide des Bezirksamtes Steglitz und auf die Gutachten des Sachverständigen S., daß sämtliche 40 Pappeln und ein Walnußbaum auf dem Gelände der Wirtschaftseinheit gefällt und ersetzt werden mußten, weil sie morsch und faul gewesen seien.

Die angesetzten Gartenpflegekosten sind jedoch aus mehreren Gründen nicht als Betriebskosten im Sinne von § 27 II. BVO um-lagefähig. Nach der Definition in § 27 Abs. 1 der II. BVO sind Betriebskosten solche Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum bzw. Erbbaurecht oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, wobei der Ermittlung der Betriebskosten die Anlage 3 "Aufstellung der Betriebskosten" zugrunde zu legen ist. In dieser Anlage heißt es unter Nr. 10 "Die Kosten der Gartenpflege": "Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, ...". Diese sind aber nur dann als Betriebskosten anzusetzen, wenn sie durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks laufend entstehen. Beides ist hier nicht der Fall. Es kann insoweit offenbleiben, ob wirklich sämtliche Bäume durch Fäulnis derart morsch waren, daß sie gefällt werden mußten. Die Faulstellen waren nämlich nicht lediglich die Folge altersbedingter Schwäche, sondern, wie sich aus den Bescheiden des Bezirksamtes Steglitz vom 29. Januar 1993 und vom 30. März 1993 ergibt, vor allem darauf zurückzuführen, daß bereits einige Jahre zuvor die Pappeln abgesetzt, d. h. gekürzt worden waren. Die Pappeln waren ca. 40 Jahre alt und hatten damit ihre durchschnittliche Lebensdauer noch nicht erreicht. Sie waren von den alten Schnittstellen bis zum Wurzelanlauf durchgefault, als Grund dafür hat der Sachverständige S. in seinem Gut-achten vom 25. Februar 1993 das mehrmalige Absetzen der Bäume in ca. 5 cm Höhe bezeichnet. Dies bedeutet aber zugleich, daß der Rückschnitt in der Vergangenheit nicht fachgerecht ausgeführt wurde oder die anschließende Pflege der Bäume unsachgemäß oder mangelhaft war. Die Erneuerung der Gehölze stellte somit eine Maßnahme zur Schadensbeseitigung und zur Schadensverhütung (Windbruchgefahr infolge fehlender Standsicherheit) dar, die nicht durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch veranlaßt war, sondern durch unzureichende Pflege der Gartenanlage in der Vergangenheit. Die Kosten sind daher nicht als Betriebskosten zu subsumieren (vgl. Hertle in ZMR 1990, 406 unter Hinweis auf LG Han-nover, Hmb GE 1984, 147; LG Berlin, 64 S 365/87). Bei den von der Kl. an-gesetzten Gartenpflegekosten handelt es sich außerdem um einmalige, nicht um laufend entstehende Kosten, wie sie in gewissen, wenn auch un regelmäßigen Abständen beispielsweise für die Erneuerung zu groß gewordener, zu alter oder trotz ordnungsgemäßer Pflege zu schwach entwickelter oder durch Windbruch geschädigter Gehölze immer wieder anfallen können.

Der Vermieter hatte mit Genehmigung des Bezirksamtes morsche Bäume auf dem Grundstück fällen und ersetzen lassen. Die Aufwendungen dafür machte er in der Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern geltend.

Zu Unrecht, wie das Amtsgericht Schöneberg mit Urteil vom 24. Januar 1996 meinte. Ein Sachverständiger hatte nämlich festgestellt, daß die Bäume ihre durchschnittliche Lebensdauer noch nicht erreicht hatten und nur deshalb gefällt werden mußten, weil sie an den alten Schnittstellen bis zum Wurzelanlauf durchgefault waren. Sie waren also in der Vergangenheit nicht fachgerecht beschnitten worden. Kosten, die nicht ordentlicher Geschäftsführung entsprechen, kann der Vermieter jedoch nicht umlegen.

Etwas unbefriedigend ist das Urteil schon, denn was soll der Vermieter mehr tun, als eine Gartenbaufirma mit den Arbeiten zu beauftragen? Wenn sich dann nach Jahr und Tag herausstellt, daß deren Leistungen mangelhaft waren, sind etwaige Ersatzansprüche längst verjährt.