Betriebskosten

Betriebskosten; Abrechnung; Berichtigung wegen rückwirkender Grundsteuererhöhung; Sprengwasserabzug

1. Die Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb zu beanstanden, weil der Vermieter die Kosten für Sprengwasser nicht aus den allgemeinen Kosten der Be- und Entwässerung herausgerechnet hat, da sie jedenfalls als Kosten der Gartenpflege umlegungsfähig sind.

2. Eine Abrechnung kann berichtigt werden, wenn das Finanzamt rückwirkend die Grundsteuer erhöht hat.

Die Abrechnung vom 10. August 1995 entspricht den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB und des § 20 NMV. Sie enthält eine in die nach dem Mietvertrag umlagefähigen Betriebskosten gemäß § 27 II. BV zuzüglich Kabelanschlußgebühren gegliederte Zusammenstellung der Ausgaben, die Angabe und Erläuterung des - für die allgemeinen Betriebskosten einerseits und für die Kabelanschlußgebühren andererseits - zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils an den angefallenen Kosten entsprechend diesen Schlüsseln, den Abzug der Vorauszahlungen der Mieter und die Angabe des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens. Die Abrechnung ist in der Weise erläutert, daß sie auch von einem betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulten Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollzogen werden kann (vgl. BGH, NJW 82/573).

Es schadet nicht, daß die Kosten für Sprengwasser nicht aus den allgemeinen Kosten der Be- und Entwässerung herausgerechnet wurden, da die Kosten der Gartenpflege, wozu auch die Bewässerungskosten gehören, ebenso wie die Be- und Entwässerungskosten von den Mietern im Verhältnis ihrer Wohnungsgröße zur gesamten vermieteten Wohnfläche zu tragen sind, so daß sich durch die gesonderte Abrechnung überhaupt kein Unterschied ergeben würde.

Die Geltendmachung des Differenzbetrages aus der Abrechnung vom 29. März 1995 und der korrigierten Abrechnung vom 3. Mai 1995 ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Bekl. den in der Abrechnung vom 29. März 1995 ausgewiesenen Guthabensbetrag bereits von der Miete für Mai 1995, wie in der Abrechnung vom 29. März 1995 vorgeschlagen, abgezogen hatten.

Richtig ist zunächst, daß die Abrechnung als solche eine Wissens- und keine Willenserklärung ist und daher ohne weiteres jederzeit berichtigt werden kann. Daraus folgt aber noch nicht, daß der Vermieter die sich aus einer berichtigten Abrechnung ergebende Nachforderung noch jederzeit geltend machen könnte.

In der Regel wird man in der Mitteilung eines zu Gunsten des Mieters bestehenden Guthabens ein Angebot zu einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis bzw. Abschluß eines Schuldbestätigungsvertrages sehen können (§§ 781, 782 BGB), das durch vorbehaltlosen Ausgleich der Forderung ggf. im Wege entsprechender Verrechnung angenommen wird und noch kondiziert werden kann. Wird der in der Abrechnung liegende Antrag wegen eines Irrtums angefochten, muß der Vermieter dem Mieter den Vertrauensschaden ersetzen, der bei bereits erfolgtem Ausgleich in Höhe des Differenzbetrages anzunehmen ist, so daß sich ein Erstattungsanspruch im Endeffekt nicht ergibt (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. 377 m. w. N.; im Ergebnis ähnlich LG Aachen, WuM 1987, 50 f. und AG Aachen, WuM 1994, 436 und - unter der Voraussetzung, daß der errechnete Verbrauch dem tatsächlichen annähernd entspricht - OLG Hamburg, WuM 1991, 598).

Nicht ausgeschlossen ist jedoch die Berichtigung im Hinblick auf Umstände, die zum Zeitpunkt der Erstellung der Abrechnung noch gar nicht bekannt bzw. erkennbar sein konnten. So liegen die Dinge aber hier. Die Differenz von 569,20 DM zwischen der Abrechnung vom 29. März 1995 und der Nachberechnung vom 3. Mai 1995 beruht auf der mit Bescheid vom 11. April 1995 des Finanzamtes Steglitz rückwirkend erhöhten Grundsteuer für 1994 um 6.716,33 DM (: 943,5 qm Gesamtwohnfläche x 79,96 qm anteilige Fläche der Wohnung der Bekl. = 569,20 DM), was den Kl. zum Zeitpunkt der Erstellung der Abrechnung vom 29. März 1995 noch nicht bekannt sein konnte.

Die Rechtsprechung hält den Vermieter grundsätzlich an eine Betriebskostenabrechnung nach §§ 781, 782 BGB für gebunden und meint, auch eine Anfechtung wegen Irrtums komme dann nicht in Betracht. Anders sind aber die Fälle zu behandeln, in denen die Betriebskostenabrechnung nachträglich unrichtig wird, etwa durch einen rückwirkenden Grundsteuerbescheid.

Das AG Schöneberg hielt deshalb mit Urteil vom 28. Oktober 1996 den Vermieter für berechtigt, eine entsprechende Nachzahlung zu verlangen. Das Gericht stellte fest, daß es nicht darauf ankomme, welcher Betriebskostenart der Anlage 3 zu § 27 II. BV die einzelnen Ausgaben zugeordnet werden, sofern es sich überhaupt um vom Mieter zu tragende Betriebskosten handelt. Unschädlich war daher, daß der Vermieter die Wasserkosten für das Sprengen des Gartens den allgemeinen Kosten für Be- und Entwässerung zugeordnet hatte, obwohl es sich eher um Kosten der Gartenpflege handelte.