Betriebskosten

Betriebskosten; Abrechnung nach Wirtschaftseinheit; Sperrmüllabfuhrkosten; aperiodische Wasserkosten; Kombination mit Mieterhöhung

1. Zwei Gebäude als Wirtschaftseinheit bei der Erhöhung von Betriebskosten.

2. Zulässigkeit des Ansatzes von Betriebskosten für Gerümpelabfuhr.

3. Betriebskostenzuschlag aufgrund einer Wasserrechnung, die nicht den ge-samten Erhöhungszeitraum erfaßt.

4. Betriebskostenerhöhung nach neuem Recht (§ 7 Abs. 4 GVW).

5. Eine Willenserklärung muß nicht horizontal unterschrieben werden.

6. Kombination von Betriebskostenerhöhung und Mieterhöhungen nach §§ 2 MHG/2 GVW.

Es ist auch nicht zu beanstanden, daß der Kl. die beiden Häuser als eine Wirtschaftseinheit behandelt und entsprechend gegenüber den Bekl. abgerechnet hat. Zwar werden von BEWAG, Berliner Stadtreinigungs Betrieben und den Berliner Wasserwerken jeweils getrennte Rechnungen erstellt. Auch handelt es sich um getrennte Gebäude. Andererseits liegen sie nebeneinander und haben einen ge-meinsamen Hof. Unstreitig entspricht die tatsächliche Nutzung der Müllcontainer nicht der Abrechnung der Berliner Stadtreinigung. Insofern ist es nicht willkürlich, son-dern entspricht den tatsächlichen Gegebenheiten, wenn der Kl. etwa für diesen Be-reich beide Häuser zusammenfaßt. Schließlich werden beide Häuser auch von einem gemeinsamen Hauswart betreut. Auch dabei handelt es sich offensichtlich nicht um eine willkürliche Maßnahme. Vielmehr ergibt sich aus der Tatsache, daß es so ge-handhabt wird, daß ein Hauswart mit einem Haus allein nicht ausgelastet wäre. Im übrigen ist es nicht gut denkbar, daß die Betreuung des Hofes (etwa bei der Schnee- und Eisbeseitigung) von zwei Hauswarten für getrennte Teile des Hofes vorgenommen wird. Darüber hinaus besteht für die Häuser unstreitig auch eine gemeinsame Gebäudeversicherung. Auch insofern kann nicht von Willkür ausgegangen werden.

Vielmehr ist anzunehmen, daß der Vermieter, was letztlich auch dem Mieter zugute kommt, die preisgünstigste Versicherung gewählt hat. Im übrigen kann es auch nicht gänzlich unberücksichtigt bleiben, daß die Häuser bereits seit vielen Jahren von den Vermietern als eine Wirtschaftseinheit behandelt worden sind und die Umlage so ge-genüber den Mietern vorgenommen worden ist. Insoweit hat auch die Kraft des Fak tischen normative Auswirkungen. Endlich ist darauf hinzuweisen, daß, soweit ersichtlich, obwohl beide Häuser nahezu eine gleiche Wohnfläche aufweisen, die Abrechnungen für das Haus H-Straße 154 jeweils deutlich höhere Beträge ergaben. Das be deutet, daß die Zusammenfassung beider Häuser den Bekl. im Ergebnis zugute kommt. Da sie darüber hinaus seit zehn Jahren die bisherige Form der Abrechnung nicht beanstandet haben, und eben eine Benachteiligung dadurch gerade nicht er-sichtlich ist (vielmehr das Gegenteil anzunehmen ist), muß es unter diesen Umständen darüber hinaus auch als treuwidrig angesehen werden, wenn sie sich jetzt darauf berufen, daß es nicht ordnungsgemäß sei, beide Häuser als eine Wirtschaftseinheit abzurechnen. Der Einwand der Bekl. gegen den Ansatz der Stromkosten ist nach ih-rem eigenem Vortrag nicht gerechtfertigt. Zutreffend geben sie die Beträge mit 1.349,40 DM und 325,42 DM an. Dies macht zusammen den in der Betriebskostenab-rechnung enthaltenen Betrag von 1.674,82 DM aus. Schließlich ist in diesen Rechnungen auch nichts unzulässigerweise aus 1986 auf 1987 umgelegt worden. Es han-delt sich um Rechnungen, die den Zeitraum vom 7. November 1986 bis 6. November 1987 erfassen. Dabei geht es hierbei nicht um eine Umlage für einen bestimmten Zeit raum, sondern um einen Betriebskostenzuschlag aufgrund in der Summe erhöhter Betriebskosten. Hinsichtlich der Stromkosten geht es aber darüber hinaus gerade um eine Kostensenkung. Auch die Kosten der Stadtreinigung werden zutreffend in die Berechnung einbezogen.

Der angesetzte Betrag setzt sich zusammen aus den beiden Rechnungen vom 9. September 1987 und die Rechnung vom 4. August 1987. Ob also noch eine weitere Rechnung existiert, in der Beträge enthalten sind, die nicht umgelegt werden dürfen, ist unerheblich, weil eben nur die Beträge aus den genannten Rechnungen umgelegt sind. ... Schließlich konnte der Kl. auch die Rechnung der Berliner Stadtreinigungs-Betriebe vom 4. August 1987 in den Betriebskostenzuschlag mit einbeziehen. Zwar ist es grundsätzlich zweifelhaft, inwieweit allgemeine Entrümpelungsarbeiten als lau-fend entstehende Betriebskosten in einen Betriebskostenzuschlag einbezogen werden können (vgl. Landgericht Berlin GE 1987, 189, 191). Im vorliegenden Fall muß dies nach Auffassung des Gerichts jedoch jedenfalls deshalb möglich sein, weil derartige Entrümpelungsaktionen wiederholt in dem Häuserkomplex erforderlich waren. Der Möglichkeit der Einbeziehung dieser Kosten steht es auch nicht entgegen, daß sie nur deshalb angefallen wären, weil der Hauswart seine Reinigungspflichten verletzt hätte (vgl. LG Berlin GE 1986, 1121, 1125; LG Berlin GE 1987, 189, 191).

Wie der Zeuge T. glaubhaft bekundet hat, handelte es sich um Sperrmüll und andere Gegenstände, die sich in den Vorkellern angesammelt hatten. Da auch ein Hauswart nicht stets überall sein kann, kann ihm die Ansammlung solcher Gegenstände nicht zum Vorwurf gemacht werden. Schließlich ist auch davon auszugehen, daß es die Mieter waren, die sie da hingestellt hatten. Selbst wenn es zutreffen sollte, daß die eine Tür zeitweilig nicht abschließbar war, so spricht doch nichts dafür, daß etwa fremde Personen dort Gegenstände abgelegt hätten. Unstreitig kommt man in die Vorkeller nur über den Hof. Es ist nicht gut vorstellbar, daß fremde Personen hier sol-che Gegenstände über den Hof getragen und dann dort abgelagert hätten. Der Kl. kann schließlich auch die Rechnungen der Berliner Wasserwerke in den Be-triebskostenzuschlag einbeziehen. Dabei ist hier auch nicht zu beanstanden, daß ei-ne Hochrechnung vorgenommen wurde. Der Kl. macht nämlich hier keine Betriebskostenabrechnung für einen bestimmten Zeitraum geltend. Vielmehr beansprucht er einen Betriebskostenzuschlag, weil sich die Betriebskosten an sich erhöht haben. Das aber bedeutet, daß er die Miete auf den Betrag erhöhen kann, um den sich jetzt die monatlichen Kosten erhöht haben. Dabei kann dem Kl. auch nicht vorgehalten werden, daß er im Dezember 1987 die Erhöhung aufgrund einer Rechnung geltend macht, die nur bis zum August reicht. Es ist nämlich nicht ersichtlich, daß er zu diesem Zeitraum bereits eine weitere Rechnung gehabt hätte. Schließlich ist auch darauf hin-zuweisen, wie sich aus der Erhöhungserklärung vom 10.2.1988 ergibt, daß die Was-serkosten danach nicht gesunken, sondern weiter gestiegen sind. Die vom Kl. vorge nommene Abrechnung ist im übrigen auch nicht unverständlich. Aus den handschriftlichen Anmerkungen ergibt sich, daß er die Erhöhung ab Anfang des Jahres 1987 be-rechnet, nämlich für die letzten 216 Tage des Abrechnungszeitraumes. Die Wahl die ses Zeitraumes ist auch nicht willkürlich, weil sich nämlich ab da eine Erhöhung ergab. Indem er diese 216 Tage auf ein Jahr hochrechnete, stellte er die nunmehr höhere durchschnittliche monatliche Belastung fest. Dabei ist, wie den handschriftlichen Ver-merken zu entnehmen ist, auch der Verbrauch für die Gaststätte abgezogen. Gemäß § 7 Abs. 4 GVW kann der Kl. schließlich auch Betriebskostenerhöhungen gel-tend machen, obwohl diese im Mietvertrag nicht extra ausgeworfen sind. Allerdings ist die Betriebskostenerhöhungserklärung insoweit unwirksam als sie sich Rückwirkung beimißt. Gemäß § 4 Abs. 3 Satz 2 MHG können nur solche Kostenerhöhungen rückwirkend geltend gemacht werden, die sich ihrerseits Rückwirkung zulegen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Anm. III 821). Im übrigen muß die rückwirkende Erhöhung der dem Vermieter erwachsenen und von ihm in der Erklärung umgelegten Betriebs-kosten aus der Erklärung hervorgehen(vgl. Palandt-Putzo, 45. Aufl., Anm. 4 b zu § 4 MHG). Das ist hier nicht der Fall. Insoweit war deshalb in diesem Umfang die begehrte Feststellung auszusprechen. Daß für diese zurückliegende Zeit kein Rechtsschutzbedürfnis bestünde, weil insoweit Rückzahlung geltend gemacht werden könnte, ist nicht ersichtlich. Im übrigen handelt es sich bei diesem Ausspruch um einen Teil der insgesamt begehrten Feststellung, für die als solche, wie oben ausgeführt, ein Rechtsschutzbedürfnis besteht.

Das Klagebegehren auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist zulässig und begründet. Dabei war der Klageantrag des Kl. dahingehend auszulegen, daß Verurteilung der Bekl. als Gesamtschuldner auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Brutto-Kalt-miete begehrt wird. Ersichtlich will der Kl. nichts anderes. Die Erhöhungsvoraussetzungen für ein Erhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG in Verbindung mit § 1 GVW sind gegeben.

Der Kl. hat sein Erhöhungsverlangen gemäß § 2 Abs. 2 MHG unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel ordnungsgemäß begründet. Unstreitig hat er das zutreffende Feld in diesem Mietspiegel bezeichnet. Der Erklärung mangelt es auch nicht an einer Unterschrift des Kl. Unstreitig hat er die den Anwälten der Bekl. übersandte Ko-pie mit seiner Originalunterschrift versehen. Unter diese Unterschrift war auch noch mit Schreibmaschine der Name des Kl. gesetzt. Damit war klar, daß der Kl. nur den Text dieser Erklärung erklären wollte. Jede andere Auslegung wäre schlichte Förme-lei. Daß insoweit in irgendeiner Weise Zweifel auf seiten der Bekl. bestehen konnten, kann ernstlich nicht angenommen werden. Damit ist zugleich auch die Schriftform eingehalten worden, weil der Bekl. das Schriftstück eigenhändig unterzeichnet hat. Daß er dies nicht horizontal getan hat, steht dem nicht entgegen. Unstreitig befindet sich die Unterschrift jedenfalls in einer Höhe unterhalb des Textes, in dem von den Bekl. die Zustimmung begehrt wird. Damit deckt sie diesen Text ab. Daß sie vertikal geschrieben ist, ändert daran nichts. Das Erhöhungsverlangen ist schließlich auch in-haltlich begründet. Der Kl. kann von den Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung auf 703,58 DM ab 1. Juni 1988 verlangen.

Die Erhöhung auf diesen Betrag übersteigt nicht die Entgelte, die in Berlin für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten drei Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Dies ergibt sich aus dem Berliner Mietspiegel, in dem repräsentativ die Höhe der Mietzinsen für ehemals preisgebundene Altbauwohnungen dargestellt ist. Durch diesen Mietspiegel ist das entsprechende Mietpreisgefüge der Altbauwohnungen in Berlin allgemein bekannt. Daraus ergibt sich, daß entsprechend dem Feld K 3 der bis 1918 bezugsfertig gewordenen Wohnungen des Mietspiegels für solche Wohnungen, wie die Bekl. sie innehaben, ein Mietzins von 3,60 DM bis 5,06 DM/m2 mit einem mittleren Betrag von 4,20 DM/m2 ortsüblich ist. Da die vom Kl. geltend gemachte Miete von 703,58 DM bei einer Wohnungsgröße von 178,75 m2 einen m2-Preis von 3,94 DM be-inhaltet, liegt sie noch unter dem Mittelwert. Anhaltspunkte dafür, daß hier irgendwelche wertmindernden Merkmale der Wohnung vorhanden wären, die dazu führen müßten, daß dieser Mittelwert nicht die ortsübliche Vergleichsmiete darstellte, sind nicht gegeben. Der geltend gemachte Betrag übersteigt auch nicht die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 GVW. Da die Erhöhungserklärung vom 11. Dezember 1987, wie ausgeführt, als rückwirkende Erhöhungserklärung zu bewerten ist, kann ein Miet-betrag von 663,27 DM um 5 % erhöht werden. Dies macht einen Betrag von 696,43 DM aus. Da Betriebskostenerhöhungen bei der Kappungsgrenze unberücksichtigt bleiben, kann noch der Betrag von 7,15 DM aus der Erhöhungserklärung vom 10. Fe-bruar 1988 hinzugezogen werden. Daraus ergibt sich der Betrag von 703,58 DM. In-dem sich dieses Ergebnis darauf stützt, daß die früheren Erhöhungserklärungen wirksam sind, macht der Kl. gleichwohl nicht unzulässigerweise eine Zahlungsklage zusammen mit einer Zustimmungsklage geltend. Der Kl. verlangt nämlich nichts an-deres als Zustimmung. Bei den Erhöhungserklärungen hinsichtlich Erhöhung der Betriebskosten handelt es sich nämlich um solche, die, wenn sie wirksam sind, auch oh-ne Zustimmung der Mieter die Miete entsprechend erhöhen. Wenn sie also wirksam waren, dann hat sich die Miete unabhängig von einer Zustimmung der Bekl. entspre-chend erhöht. Von dieser erhöhten Miete ist dann, wenn sie wirksam geworden ist, bei der Frage auszugehen, zu welchem Erhöhungsverlangen die Bekl. ihre Zustimmung erteilen müssen. Die Frage der Wirksamkeit der früheren Mieterhöhungserklärungen ist also nur inzidenter zu prüfen. Dabei ist auch darauf hinzuweisen, daß die Erhöhungserklärung vom 10. Februar 1988 auch bereits vor dem Zustimmungsverlangen wirksam geworden ist, weil ein solches Erhöhungsverlangen erst wirksam im März 1988 gestellt worden ist. Daß in dieser Erhöhungserklärung nun ein falsches Datum enthalten ist, ab dem die Erhöhung gelten sollte, ist unschädlich, weil für die anwaltlich vertretenen Bekl. erkennbar war, daß dieses Datum allein darauf beruhte, daß die Erklärung noch fälschlich das Datum vom 16. Februar 1988 trug.