Betriebskosten

Betriebskosten; Heizungskostenguthaben; Anspruch gegen Zwangsverwalter

Ein Mieter hat keinen Anspruch gegen den Zwangsverwalter auf Er-stattung eines Heizkostenguthabens aus einem Abrechnungszeitraum, der vor der Anordnung der Zwangsverwaltung lag, es sei denn, der Zwangsverwalter hat dieses Guthaben vom Vermieter erhalten.

Den Kl. (Mietern) steht gegen den Bekl. (Zwangsverwalter) unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Erstattung der Heizkosten für die Heizperiode 1.5 bis zum 31.12.1986 zu.

Die Anordnung der Zwangsverwaltung - am 13. September 1988 - hat gemäß § 148 ZVG die Beschlagnahme des Grundstücks in dem dort be-zeichneten Umfang zur Folge. Durch die Beschlagnahme wird dem Schuldner die Verwaltung und Nutzung des Grundstücks entzogen und auf den Zwangsverwalter übertragen. Die Beschlagnahme umfaßt danach grundsätzlich keine Leistungen, die bereits vor der Anordnung der Zwangsverwaltung an den Vermieter erbracht worden sind.

Die Rechte und Pflichten des Zwangsverwalters - auch gegenüber den Mietern - bestimmen sich ausschließlich nach den Vorschriften des Geset-zes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Demzufolge ist der Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 1 ZVG verpflichtet, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das seiner Verwaltung unterliegende Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestande zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Er hat die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen. Diese Nut zungen muß er gemäß § 155 ZVG verteilen. Jede andere Verwendung der Nutzungen durch den Zwangsverwalter ist unzulässig.

Ist das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag gemäß § 152 Abs. 2 ZVG auch dem Verwalter gegenüber wirksam. Aufgrund dieser Bestimmung wird der Zwangsverwalter jedoch nicht Rechtsnachfolger des Vermieters. Vielmehr gilt die Wirksamkeit des Miet- oder Pachtvertrages ihm gegen-über nur in dem Umfange der Beschlagnahme. Dies hat zur Folge, daß ver-einbarte und geleistete Mietzinsvorauszahlungen, zu denen auch die Heizkostenvorschüsse gehören, dem Zwangsverwalter gegenüber nur in dem gesetzlich bestimmten Umfang wirksam sind. Ist eine Vorausverfügung ihm gegenüber unwirksam, muß er dies geltend machen und den vol-len Mietzinsverlangen, sofern nicht die betreibenden Gläubiger darauf ver-zichten (vgl. Zeller/Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 12. Aufl. 1987, Anm. 4.10 n) m. w. N.).

Eine dem Zwangsverwalter gegenüber nur ausnahmsweise wirksame Vorausverfügung hinsichtlich der von der Beschlagnahme vereinbarten und geleisteten Heizkostenvorschüsse für eine Heizperiode, die in vollem Umfang vor der Beschlagnahme liegt, ist nicht gegeben. Vielmehr verbleibt es insoweit in vollem Umfang bei der grundsätzlichen gesetzlichen Regelung, wonach durch die Beschlagnahme Vorausverfügungen über den Mietzins für eine spätere Zeit als den laufenden (bei Beschlagnahme nach dem 15. Tag auch für den nächstfolgenden) Kalendermonat unwirksam sind. Vorliegend haben die Kl. für die Zeit vom 1.5. bis 31.12.1986 Heizko stenvorschüsse geleistet, aus denen ihnen nach Ablauf dieser Abrechnungsperiode ein Guthaben in Höhe von 739,86 DM gegen den Vermieter zustand und noch weiterhin zusteht. Insoweit handelt es sich um eine auf schiebend bedingte Rückzahlungsforderung, die bereits mit Ablauf der Ab rechnungsperiode entstanden ist. Aufschiebende Bedingung ist lediglich die Abrechnung, die ebenfalls vom Vermieter und nicht vom Zwangsverwalter vorzunehmen ist (AG Neukölln, GE 1989, S. 947). Insoweit handelt es sich um einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Vermieter, der bereits vor der Beschlagnahme entstanden ist und durch diese demgemäß in keiner Weise berührt wird. Irgendwelche Verpflichtungen hinsichtlich der Heizkostenabrechnung für eine Heizperiode, die in vollem Umfang vor der Beschlagnahme liegt, treffen den Zwangsverwalter nicht. Die Rechtslage entspricht insoweit in vollem Umfang derjenigen, die für eine Mietkaution gilt. Für eine an den Grundstückseigentümer als Vermieter vor der Be-schlagnahme geleistete Sicherheit (Kaution) bleibt grundsätzlich ausschließlich dieser Schuldner des Anspruchs auf Rückzahlung der Kautionssumme (s. Zeller/Stöber, a.a.O., Anm. 4.10 o m. w. N.). Anderes gilt nur dann, wenn der Zwangsverwalter die Sicherheit von dem Vermieter er-halten hat. Dies gilt insoweit in vollem Umfang für die völlig gleichliegende Rechtslage hinsichtlich der Heizkostenvorschüsse, die lediglich die im übrigen vom Vermieter zu verauslagenden Heizkosten sichern sollen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den von den Kl. angeführten Rechtsprechungen, wonach der Erwerber eines Grundstücks gemäß § 571 BGB auch für solche Schäden des Mieters haftet, die auf einem Man-gel der Mietsache beruhen, die dieser bereits vor der Veräußerung ange-haftet hat. Diese Rechtsauffassung trifft für den angeführten Beispielsfall zu, der mit dem vorliegenden Rechtsstreit jedoch nichts zu tun hat. Bei dem von den Kl. angeführten Fall handelt es sich um Mängel der Mietsache, die auch nach dem Eintritt des Rechtsnachfolgers in das Mietverhältnis fort-bestehen. Insoweit bestehen an dessen Haftung keine Zweifel. Vorliegend handelt es sich jedoch nicht um Mängel der Mietsache, sondern um Vor ausverfügungen hinsichtlich des Mietzinses, die dem Rechtsnachfolger gegenüber nur in eingeschränktem Umfang wirksam sind. Eine solche ausnahmsweise Wirksamkeit liegt hier - wie dargelegt - nicht vor. Der Zwangsverwalter haftet keinesfalls für schuldrechtliche Verpflichtungen des Vermieters aus einem Zeitraum vor der Beschlagnahme. Vielmehr würde eine solche Zahlung des Zwangsverwalters aus dem seiner Verwaltung unterliegenden Vermögen eine Pflichtverletzung darstellen, die ihn den betreibenden Gläubigern gegenüber schadensersatzpflichtig machen würde.

Die Kl. können ihre vor der Beschlagnahme entstandenen schuldrechtlichen Ansprüche gegen den Vermieter demgemäß nur diesem gegenüber geltend machen. Die Klage mußte nach alledem erfolglos bleiben.

Anmerkung: Siehe auch Rechtsentscheid des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 8. November 1989 - 4 U 97/89 - (GE 90, 41); Ur-teil des LG Berlin vom 2. März 1987 - 62 S 181/86 - (GE 87, 517); Urteil des LG Berlin vom 31. März 1978 - 63 S 66/77 - (NJW 78, 1633); Urteil des AG Neukölln vom 20. Januar 1989 - 4 C 527/88 - (GE 89, 947)