Betriebskosten

Betriebskosten; Aufzugskosten für preisgebundene Erdgeschosswohnung

Ob der Vermieter von preisgebundenem Neubauwohnraum die Mieter von Erdgeschoßwohnungen von den Kosten einer Aufzugsanlage freistellt oder nicht, liegt in seinem Ermessen; das gilt auch dann, wenn der Aufzug für den Mieter keine Nebenvorteile hat (Erreichbarkeit eines Kellers oder Trockenbodens).

Die Bekl. wenden sich gegen die Umlage der Kosten für den Aufzug. Diese dürfen anteilmäßig auf die Wohnung der Bekl. um gelegt werden, obwohl diese im Erdgeschoß liegt.

Gem. § 24 Abs. 2 NMV dürfen die Kosten für einen Aufzug nach dem Verhältnis der Wohnfläche umgelegt werden, sofern nicht im Einvernehmen mit allen Mietern ein anderer Umlegungsmaßstab vereinbart ist. Gem. § 24 Abs. 2 S. 2 NMV kann zwar Wohnraum im Erdgeschoß von der Umlegung ausgenommen werden. Zwingend ist dies jedoch nicht. Denn schon allein der Wortlaut ("... kann ...") sagt aus, daß es sich insoweit um eine sog. Kann Vorschrift handelt und nicht um eine sog. Muß-Vorschrift, die immer zwingend wäre. Die Vorschrift stellt es mithin in das Ermessen des Vermieters, ob er die Erdgeschoßwohnungen von den Kosten der Aufzugsanlage ausnehmen will oder nicht. Verpflichtet ist er hierzu aber nicht.

Unerheblich ist daher auch der Einwand der Bekl., sie könnten die Aufzugsanlage überhaupt nicht benutzen, weil der Aufzug weder in den Keller führt noch die Bekl. über einen Trockenboden verfügten, der mit dem Aufzug erreicht werden könnte. Denn die Aufzugsanlage ist eine Gemeinschaftsanlage des ganzen Hauses, und Kosten von Gemeinschaftsanlagen müssen üblicherweise von den Nutzern, d. h. den Mietern getragen werden. Da ist auch nicht gänzlich ausgeschlossen, daß die Bekl. nicht doch einmal den Aufzug benutzen, so wenn sie z. B. andere Mieter in den oberen Etagen aufsuchen (vgl. auch LG Berlin GE 1990, 657).

Immer wieder gibt es zwischen Mietern von Erdgeschoßwohnungen und dem Vermieter Streit darüber, ob der Erdgeschoßmieter an den Kosten einer im Haus vorhandenen Aufzugsanlage beteiligt werden darf.

Für preisfreie Wohnungen gibt es keine Bestimmung, die diesen Sachverhalt regelt. Eine solche gibt es allerdings für preisgebundene Neubauwohnungen. Nach § 24 Abs. 2 Satz 2 der Neubaumietenverordnung "kann" Wohnraum im Erdgeschoß von der Umlage der Betriebskosten ausgenommen werden.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat in einer Entscheidung vom 8. Mai 1992 in einem solchen Streit die Auffassung vertreten, daß diese Vorschrift es allein in das Ermessen des Vermieters stelle, ob er die Erdgeschoßwohnungen von diesen Kosten ausnehmen will oder nicht. Das gilt auch dann, wenn der Aufzug für den Erdgeschoßmieter keinen unmittelbaren Nutzen hat, weil er auch nicht in den Keller führt oder ein Trockenraum beispielsweise auch nicht vorhanden ist.

Obwohl diese Entscheidung über eine Wohnung ergangen ist, die zum sozialen Wohnungsbau gehört, dürfte sie gleichwohl ohne Einschränkung auch auf preisfreie Wohnungen anzuwenden sein.