Betriebskosten

Betriebskosten; Dachrinne; Dachrinnenreinigung; Entwässerung

1. Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind als "Kosten der Entwässerung" nach der II. BV auf den Mieter umlegbare Betriebskosten.

2. Im Mietvertrag ist es für die Umlage nicht erforderlich, daß diese Position weiter spezifiziert wird, denn der Verordnungsgeber hat sie in der II. BV ausreichend präzisiert.

Des weiteren schulden die Bekl. aus der Betriebskostenabrechnung 1997 restliche 21,56 DM. Sie waren nicht berechtigt, den ordnungsgemäß errechneten Nachzahlungsbetrag um die auf sie entfallenden Kosten der Dachrinnenreinigung zu kürzen. Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind umlegbare Betriebskosten. Dieses Gericht hat bereits mehrfach entschieden, daß es sich insoweit um "Kosten der Entwässerung" nach Ziffer 3 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung handelt. Diese Kosten umfassen nach der Aufzählung in der Anlage zur Verordnung nicht nur Gebühren, die bei der Haus- und Grundstücksentwässerung anfallen, sondern auch die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und des Betriebes einer Entwässerungspumpe. Die Aufzählung ist beispielhaft. Sowohl vom Wortlaut als auch vom Zweck der Bestimmung trifft sie auch auf Kosten der Dachrinnenreinigung zu. Alle laufenden Kosten in Verbindung mit der Ableitung von Wasser sind Kosten der Entwässerung. Es wäre auch nicht einzusehen, warum etwa die Strom- und Wartungskosten für die Entwässerungspumpe bezahlt werden müssen, die Reinigungskosten für die Dachrinne jedoch nicht. Beide Vorrichtungen dienen dazu, auf Haus und Grundstück eindringendes Wasser abzuleiten. Es macht keinen Unterschied, daß es sich einerseits um Grundwasser bzw. bereits versickerndes Regenwasser, andererseits um Regenwasser handelt, welches den Erdboden noch nicht erreicht hat.

Diese Auffassung ist in der bisherigen veröffentlichten Rechtsprechung allerdings bislang nicht diskutiert worden. Deswegen sei den Bekl. gesagt, daß sich das gleiche Endergebnis auch auf der Grundlage der gängigen Entscheidungen ergibt. Nach einer weit verbreiteten Ansicht sind Dachrinnenreinigungskosten "Sonstige Betriebskosten" im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung (vgl. die Nachweise bei Langenberg, Betriebskostenrecht, 1997, A 106). Sofern die Kosten der Dachrinnenreinigung nicht unter "Kosten der Entwässerung" fallen sollen, greift die Nr. 17 als Auffangregelung ein. Die Kosten für die Beseitigung von Laub, welches auf das Grundstück fällt, können unter mehreren Gesichtspunkten auf Mieter umgelegt werden. Fällt das Laub in den Garten, gehören die Kosten der Laubbeseitigung zu den Kosten der Gartenpflege (Nr. 10). Landet es auf den Zuwegen zum Gebäude, sind die Kosten für die Beseitigung als "Kosten der Hausreinigung" umlegbar (Nr. 9). Gehört die Beseitigung zu den Aufgaben des Hauswarts, sind die Kosten als Hauswartskosten umlegbar (Nr. 14). Soweit das Laub schließlich durch die Müllabfuhr über die Biotonne entsorgt wird, greift Nr. 8 ein. Demnach ist es nur folgerichtig, wenn auch die Kosten für die Beseitigung des Laubes umgelegt werden können, welches in der Dachrinne landet. Instandhaltungskosten sind diese Kosten ebensowenig wie die Kosten der sonstigen Laubbeseitigung.

Eine weitere Spezifizierung dieser Position im Mietvertrag ist für die Umlage nicht erforderlich. Es genügt die Präzision, die der Verordnungsgeber in der Anlage zur II. Berechnungsverordnung angewandt hat.

Die Kosten der Dachrinnenreinigung sind als "Kosten der Entwässerung" nach der II. BV auf den Mieter umlegbare Betriebskosten. Im Mietvertrag ist es für die Umlage nicht erforderlich, daß diese Position weiter spezifiziert wird, denn der Verordnungsgeber hat sie in der II. BV ausreichend präzisiert.

Die klagenden Vermieter verlangten von den Mietern einen Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung. Die Beklagten hatten von diesem Betrag die auf sie entfallenden Reinigungskosten für die Dachrinne abgezogen, weil sie diese nicht für umlegbar hielten.

Das AG Hamburg-Altona ging davon aus, daß die "Kosten der Entwässerung" nach Ziffer 3 der Anlage 3 zu § 27 II. BV nicht nur Gebühren umfassen, die bei der Haus- und Grundstücksentwässerung anfallen, sondern auch Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage oder einer Entwässerungspumpe. Wenn somit etwa Strom- und Wartungskosten für eine solche Pumpe umlegbar seien, urteilte das AG, sei nicht einzusehen, warum dies für die Dachrinne nicht gelten solle, die ebenso dazu diene, auf Haus und Grundstück eindringendes Wasser abzuleiten. Auch meinte das AG, im Mietvertrag müsse die Position Dachrinnenreinigung nicht weiter spezifiziert werden, denn die II. BV sei insoweit eine präzise Grundlage des Verordnungsgebers für die Umlage der Dachrinnenreinigungskosten.