Betriebskosten

Betriebskosten; Dachrinnenreinigung; Elektrochek; Gullyreinigung; Abflussrohrwartung

Kosten für Dachrinnen- und Gullyreinigung, Wartung des Abflußrohres und der elektrischen Anlage sind umlagefähige Betriebskosten.

Die Klage ist zulässig und begründet. Bei den unter den Positionen 1, 2, 3 und 6 bezeichneten Maßnahmen handelt es sich um Arbeiten, die nach Auffassung des erkennenden Gerichts der Wartung und nicht der Instandsetzung zuzuordnen sind und die deshalb umlagefähig sind. Soweit der Bekl. sich auf abweichende Entscheidungen anderer Gerichte beruft, vermögen diese den Unterzeichnenden nicht zu überzeugen, da Instandsetzung und Instandhaltung in der Regel mit Eingriffen in die bauliche Substanz verbunden sind, während die hier maßgebenden Tätigkeiten dies nicht tun, sondern nur der Überprüfung und Sicherung der Funktionsfähigkeit dienen und anderen, unstreitig als Betriebskosten angesehenen Arbeiten vergleichbar sind: die Dachrinnenreinigung z. B. der Laubbeseitigung im Garten, die Gullyreinigung und die Wartung der Abflußreinigung, der Reinigung des Schornsteins durch den Schornsteinfeger. Daß die Wartungsarbeiten eben eine Wartung und keine Instandsetzung beinhalten, ergibt sich im übrigen bereits aus ihrer Bezeichnung. Die des weiteren bestrittenen Positionen zu 4. und 5. sind ebenfalls umlagefähig, weil der Kl. den Nachweis geführt hat, daß diese Kosten im Jahre 1994 entstanden sind.

Was umlagefähige Betriebskosten sind und was vom Vermieter als Instandhaltungskosten zu tragen ist, kann im Einzelfall zweifelhaft sein. Eine Begriffsdefinition hilft hier schon deshalb nicht weiter, weil auch Instandhaltungskosten Betriebskosten sein können, wie Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV zeigt, wonach auch die Kosten der Erneuerung von Pflanzen umlagefähige Betriebskosten sind.

Mit Urteil vom 23. April 1996 hielt das AG Tiergarten u. a. Kosten der Dachrinnenreinigung für umlagefähig. Das LG Berlin (GE 1994, 1381) ist in einer allerdings zweifelhaften Entscheidung da anderer Meinung gewesen. Ferner bejahte das Gericht die Umlagefähigkeit der Kosten der Wartung des Abflußrohres und der elektrischen Anlage. Aus dem Tatbestand des Urteils ergibt sich leider nicht, welche Kosten dies im einzelnen waren. Wartungskosten können nicht uneingeschränkt als sonstige Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 geltend gemacht werden. Es muß sich um sinnvolle Maßnahmen handeln (vgl. AG Charlottenburg, MM 1986, 232). Die Überprüfung der Betriebssicherheit ist in den Nummern 4 bis 7, 15 und 16 ausdrücklich nur für die Gemeinschaftsanlagen vorgesehen (Zentralheizung, Warmwasser, Fahrstuhl, Gemeinschaftsantenne, Waschküche).