Betriebskosten

Betriebskosten; Heizungskosten; Reparaturkosten; Tankhaftpflichtversicherung; Ungültigerklärung der Verwalterbestellung; Erledigung des Verfahrens betr. die Ungültigerklärung des Beschlusses über den Wirtschaftsplan

1. Zu den Betriebskosten einer zentralen Heizungsanlage gehören nicht die Kosten einer Reparatur der Anlage und die Kosten einer Tankhaftpflichtversicherung.

2. Das Verfahren über die Ungültigerklärung eines Beschlusses, mit dem ein Verwalter bestellt worden ist, erledigt sich in der Hauptsache, wenn die Frist für die Bestellung abgelaufen ist (Abweichung von BayObLG NJW-RR 1988, 270; WuM 1989, 536).

3. Das Verfahren betr. die Ungültigerklärung des Beschlusses über den Wirtschaftsplan erledigt sich in der Hauptsache durch den Beschluß über die Jahresabrechnung für den gleichen Abrechnungszeitraum, wenn nicht zwischenzeitlich ein Wechsel im Eigentum stattgefunden hat oder über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Konkursverfahren eröffnet oder über seine Eigentumswohnung die Zwangsverwaltung angeordnet wurde.

1. Nach der rechtskräftigen Entscheidung des Landgerichts München II vom 7. Juni 1990 (vgl. den die sofortige weitere Beschwerde zurückweisenden Beschluß des Senats vom 23. August 1990, NJW RR 1990, 1494) sind die Antragsteller nicht verpflichtet, ihre mit Flüssiggas betriebene Heizungsanlage einschließlich des Gastanks zu entfernen und ihre Wohnung an die zentrale Ölheizungs- und Warmwasserbereitungsanlage anzuschließen.

Zu Recht hat der Verwalter die Kosten der Tankhaftpflichtversicherung und der Reparaturen an der Heizungsanlage nicht in die Heizkostenabrechnung eingestellt, sondern im Rahmen der allgemeinen Abrechnung anteilmäßig auch auf die Antragsteller umgelegt. Denn diese Kosten gehören nicht zu den Betriebskosten im Sinn von § 7 Abs. 2 HeizkostenV, sondern zu den allgemeinen Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinn von § 16 Abs. 2 , § 21 Abs. 5 Nr. 2 und 3 WEG (vgl. Peruzzo, Heizkostenabrechnung nach Verbrauch, 5. Aufl., S. 59 f.; Kreuzberg [Hrsg.], Handbuch der Heizkostenabrechnung, 3. Aufl. S. 51, 148).

2. Keinen Erfolg hat das Rechtsmittel der Antragsteller auch bezüglich der Anfechtung der Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 7 und 8 (Verwalterwahl für die Zeit vom 1. Januar 1994 bis 31. Juli 1995 bzw. Wirtschaftsplan für 1993/94).

Die Entscheidung des Landgerichts zur Anfechtung dieser Beschlüsse hält im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand. Es trifft zwar nicht zu, daß die Eigentümerbeschlüsse keiner inhaltlichen Prüfung mehr unterliegen, weil sämtliche Eigentümer in der Versammlung anwesend waren und nach der Versammlungsniederschrift zugestimmt haben. Wer einem Beschlußantrag zugestimmt hat, ist dadurch in der Regel nicht gehindert, später die Ungültigerklärung des Beschlusses zu beantragen; der Antrag kann freilich im Einzelfall rechtsmißbräuchlich und damit unzulässig sein (BayObLG 1992, 79/83; BayObLG WE 1993, 344; Henkes/Niedenführ/Schulze Rn. 38 vor § 43; vgl. aber auch OLG Köln DWE 1992, 165). Soweit die Antragsteller nunmehr auch vortragen, daß zu einzelnen Tagesordnungspunkten keine Beschlüsse gefaßt worden seien, würde dies zur Folge haben, daß ihre Anträge "ins Leere gehen" und schon deshalb unbegründet wären, weil sich bezüglich dieser Eigentümerbeschlüsse das Verfahren in der Beschwerdeinstanz in der Hauptsache erledigt hat. Das hat zwar die weitere Beschwerde der Antragsteller nicht unzulässig gemacht (vgl. BayObLG WuM 1992, 644 m. w. N.); da die Antragsteller aber ihre Anträge nicht der geänderten Sachlage angepaßt haben, wären sie jetzt schon aus diesem Grunde zurückzuweisen.

Erledigung der Hauptsache tritt ein, wenn sich die Sach- oder Rechtslage durch ein Ergebnis derart verändert hat, daß der Verfahrensgegenstand fortgefallen ist und die Fortführung des Verfahrens keinen Sinn mehr hätte (BayObLG WuM 1995, 504 m. w. N.). Dies ist hier bei den genannten Ta gesordnungspunkten der Fall, ohne daß die Antragsteller dem durch Er-ledigterklärung oder Änderung ihres Antrags Rechnung getragen hätten.

a) Das Verfahren über die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 7 hat sich dadurch erledigt, daß der Zeitraum der Verwalterbestellung am 31. Juli 1995 abgelaufen ist, die Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses würde sich somit nicht mehr auf das Rechtsverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter auswirken (vgl. OLG Hamm WE 1996, 33; KG NJW-RR 1990, 153). Soweit der Senat früher (BayObLG NJW-RR 1988, 270; WuM 1989, 536) eine andere Meinung vertreten hat, hält er daran im Hinblick auf die Ausführungen des Oberlandesgerichts Hamm und des Kammergerichts nicht fest; sie zeigen, daß die Rückwirkung der Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses auf das Rechtsverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter und auf dessen Rechtsstellung im übrigen praktisch keinen Einfluß hat (in diese Richtung auch schon BayObLG WuM 1992, 283). Im übrigen bringen die Antragsteller gegen die Bestellung des Verwalters keine durchschlagenden Argumente vor; es handelte sich bei der Beschlußfassung nur darum, an Stelle einer GmbH & Co. KG nach deren Auflösung den Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin zum Verwalter zu berufen; sachlich änderte sich somit nichts.

b) In der Hauptsache erledigt hat sich auch der Antrag, den Beschluß über den Wirtschaftsplan 1993/94 für ungültig zu erklären. Denn der Wirtschaftsplan ist durch die Jahresabrechnung 1993/94 und die Beschlußfassung darüber überholt (BayObLGZ 1986, 128/131; BayObLG WE 1989, 218 f.; 1995, 339/341). Da zwischen der Beschlußfassung über den Wirt-schaftsplan und der über die Jahresabrechnung kein Wechsel bei den Ei-gentümern stattgefunden hat und auch weder ein Konkursverfahren eröff-net noch eine Zwangsverwaltung angeordnet wurde, hat sich an dieser Rechtslage durch die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Verhältnis von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (BGH NJW 1994, 1866/1867; NJW 1996, 725/726) nichts geändert. Im übrigen wäre auch gegen die Ansätze im Wirtschaftsplan, bei denen die Wohnungseigentümer einen ziemlich weiten Ermessensspielraum haben (KG WuM 1991, 224/225; Henkes/Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 7) wohl nichts einzuwenden gewesen.

Gerichtliche Verfahren überdauern gelegentlich die vorgesehene Verwalterzeit. Über einen Wirtschaftsplan wird noch gestritten, während die Jahresabrechnung für diese Wirtschaftsperiode bereits bestandskräftig ist.

Das Gerichtsverfahren ist in diesen Fällen wegen Hauptsachen-Erledigung auf den Kostenpunkt zu beschränken. Das Bayerische Oberste Landesgericht, das überdies eine Spezialfrage zur Unterscheidung von Betriebskosten und Reparaturkosten in der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erörtern hatte, hat ausgeführt:

1. Zu den Betriebskosten einer zentralen Heizungsanlage gehören nicht die Kosten einer Reparatur der Anlage und die Kosten einer Tank-Haftpflichtversicherung.

2. Das Verfahren über die Ungültigerklärung eines Beschlusses, mit dem ein Verwalter bestellt worden ist, erledigt sich in der Hauptsache, wenn die Frist für die Bestellung abgelaufen ist (Abweichung von BayObLG NJW-RR 1988, 270; WuM 1989, 536).

3. Das Verfahren betr. die Ungültigerklärung des Beschlusses über den Wirtschaftsplan erledigt sich in der Hauptsache durch den Beschluß über die Jahresabrechnung für den gleichen Abrechnungszeitraum, wenn nicht zwischenzeitlich ein Wechsel im Eigentum stattgefunden hat oder über das Vermögen eines Wohnungseigentümers das Konkursverfahren eröffnet oder über seine Eigentumswohnung die Zwangsverwaltung angeordnet wurde.