Betriebskosten

Betriebskosten; formelle Wirksamkeit der Abrechnung auch ohne Umlagevereinbarung; Vorschussvereinbarung durch einseitige Umlage im früher preisgebundenen Altbau

1. Auch die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, kann formell wirksam sein.

2. Bestand nach § 14 MHG bis 31. Dezember 1997 die Möglichkeit, Betriebskosten im Sinne von § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung durch einseitige Erklärung für die Zukunft auf den Mieter umzulegen, kann der Vermieter nach Abrechnung von Betriebskosten und Erhebung von Vorauszahlungen die Vorschüsse auch erhöhen.

(Leitsätze der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552 a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO zur Fortbildung des Rechts zugelassen, und weil es der Frage grundsätzliche Bedeutung beigemessen hat, ob der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB auch für den Einwand des Mieters gelte, dass zwischen den Mietvertragsparteien keine Umlagevereinbarung zu den Betriebskosten getroffen wurde. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich.

2 Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen führt und der Mieter dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen muss, dass (einzelne) Betriebskosten nicht abzurechnen sind (Senatsurteile vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, GE 2011, 949 = NJW 2011, 2786 Rn. 12 f.; vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 148/10, GE 2011, 329 = NJW 2011, 842 Rn. 15; vom 5. März 2008 - VIII ZR 80/07, GE 2008, 664 = NJW 2008, 1521 Rn. 11; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, GE 2008, 46 = NJW 2008, 283 Rn. 24 f.). Rechnet der Vermieter Betriebskosten ab, obwohl es an einer Umlagevereinbarung fehlt, stellt dies nach der Rechtsprechung des Senats (nur) einen inhaltlichen Fehler dar (Senatsurteile vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, aaO Rn. 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, aaO). Dabei ist es unerheblich, ob lediglich für einzelne Betriebskostenarten oder für die Betriebskosten insgesamt keine Umlagevereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien getroffen worden ist. In beiden Fällen kann der Mieter anhand des Mietvertrags überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen abrechenbar sind; dass er dazu den Mietvertrag zur Hand nehmen muss, hat mit der Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nichts zu tun (Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, aaO Rn. 13).

3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung stand.

4 Das Berufungsgericht hat zu Recht den erst im Prozess erhobenen Einwand des Bekl., eine Umlage der Betriebskosten sei nicht vereinbart, in Anwendung der vorstehend zitierten Rechtsprechung des Senats als nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB präkludiert und den innerhalb der Jahresfrist allein geltend gemachten Einwand, die Abrechnungen seien nicht nachvollziehbar, mangels Konkretisierung als unbeachtlich angesehen. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Bekl. vorprozessual konkrete Einwendungen gegen einzelne Abrechnungspositionen nicht geltend gemacht. Die vom Bekl. im Prozess vorgebrachten Beanstandungen, auf die die Revision verweist, sind erst nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht worden und daher ausgeschlossen. Der Kl. steht gegen den Bekl. hinsichtlich der geltend gemachten Betriebskostenabrechnungen daher für die Jahre 2006 und 2007 eine Betriebskostennachzahlung in Höhe von insgesamt 86,69 € zu.

5 Auf der Grundlage der sich aus den vorgenannten Betriebskostenabrechnungen ergebenden Nachforderungen hat das Berufungsgericht der Kl. im Ergebnis zu Recht auch einen Anspruch auf Zahlung erhöhter Vorschüsse (§ 560 Abs. 4 BGB) für das Jahr 2009 zugesprochen. Dem Anspruch der Kl. auf Zahlung (erhöhter) Betriebskostenvorschüsse steht auch nicht entgegen, dass der im Jahr 1985 zwischen dem Bekl. und der Rechtsvorgängerin der Kl. geschlossene Mietvertrag keine Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten enthielt. Denn für den Vermieter bestand nach § 14 MHG bis 31. Dezember 1997 die Möglichkeit, Betriebskosten im Sinne von § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung durch einseitige Erklärung für die Zukunft auf den Mieter umzulegen; eine derartige Erklärung liegt bereits in der Abrechnung von Betriebskosten und Erhebung von Vorauszahlungen (zur vergleichbaren Situation im preisgebundenen Wohnraum vgl. Senatsurteile vom 16. März 2011 - VIII ZR 121/10, GE 2011, 687 = WuM 2011, 280 Rn. 11; vom 14. April 2010 - VIII ZR 120/09, GE 2010, 757 = NJW 2010, 1744 Rn. 14, und Senatsbeschluss vom 23. Februar 2010 - VIII ZR 199/10, GE 2011, 815 = WuM 2010, 294 Rn. 5). Da die Kl. nach den - von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts seit dem Erwerb der Wohnung des Bekl. im Jahr 1994 Betriebskosten abgerechnet hat, liegt eine solche einseitige Umlageerklärung vor und ist der Bekl. zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet.

Die Betriebskostenabrechnung ist auch dann formell wirksam, wenn sie Kosten enthält, deren Umlage nicht vereinbart worden ist. Hat der Vermieter von ehemals preisgebundenem Altbau Betriebskosten durch einseitige Erklärung auf den Mieter umgelegt, kann er nach Abrechnung von Betriebskosten und Erhebung von Vorauszahlungen die Vorschüsse auch erhöhen (Umdeutung in eine Vereinbarung).

Der Vermieter einer ehemals preisgebundenen Altbauwohnung in Berlin machte Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen für 2006 und 2007 sowie eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse für 2009 geltend. Der Mieter machte innerhalb der Jahresfrist nach Zugang der Abrechnungen geltend, diese seien nicht nachvollziehbar und erhob im späteren Prozess den Einwand, eine Umlage der Betriebskosten sei in dem 1985 geschlossenen Mietvertrag nicht vereinbart worden. Der Vermieter berief sich demgegenüber darauf, dass er seit 1994 Betriebskosten abgerechnet habe, so dass er auch zu einer Erhöhung der dadurch vereinbarten Betriebskostenvorschüsse berechtigt gewesen sei. Gegen seine Verurteilung in den Vorinstanzen richtete sich die zugelassene Revision des Mieters.

Der BGH wies darauf hin, dass er beabsichtige, die Revision zurückzuweisen. Der rechtzeitige Einwand des Mieters, die Abrechnungen seien nicht nachvollziehbar, sei zu Recht mangels Konkretisierung als unbeachtlich angesehen worden. Der weitere Einwand, eine Umlage der Betriebskosten sei in dem Mietvertrag nicht vereinbart worden, sei verspätet, weil er erst nach Ablauf der für den Mieter laufenden Einwendungsfrist (ein Jahr nach Zugang) erhoben worden sei. Diese habe mit Zugang der Abrechnungen begonnen, weil sie auch für den Fall formell wirksam gewesen seien, dass sie Kosten enthielten, deren Umlage nicht vereinbart worden sei. Auch die Klage auf Zahlung erhöhter Vorschüsse sei begründet. Denn der Vermieter habe von seiner nach § 14 MHG bis 31. Dezember 1997 bestehenden Möglichkeit, Betriebskosten für Altbau durch einseitige Erklärung für die Zukunft auf den Mieter umzulegen, dadurch Gebrauch gemacht, dass er seit 1994 Betriebskosten abgerechnet und dafür Vorauszahlungen erhoben habe.

Hinsichtlich der formellen Wirksamkeit der Abrechnung bleibt der BGH bei seiner Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 18. Mai 2011, VIII ZR 240/10, GE 2011, 949), dass die Umlage von nicht vereinbarten Betriebskosten nur einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung darstellt. Hinsichtlich der einseitigen Umlage von Betriebskosten betrifft der BGH-Beschluss nur die vor dem 11. Juni 1995 abgeschlossenen Mietverträge über preisgebundenen Altbau, für die der Vermieter bis 31. Dezember 1997 Betriebskosten durch einseitige Erklärung auf den Mieter umgelegt hatte. Der BGH geht zu Recht davon aus, dass diese einseitige Erklärung – aus der klar erkennbar sein musste, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen umlegen wollte (BGH, Urteil vom 20. September 2006, VIII ZR 279/05, GE 2006, 1474) – in der Umlage von Betriebskosten und Erhebung von Vorauszahlungen liegt. Insoweit verweist der BGH zu Recht auf seine Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010, VIII ZR 137/09, GE 2010, 333; BGH, Urteil vom 16. März 2011, VIII ZR 121/10, WuM 2011, 280) zu sonstigen preisgebundenen Wohnungen, für die der Vermieter die in der Miete enthaltenen Betriebskosten durch einseitige Erklärung zur Abrechnung umlegen darf. Der Hinweisbeschluss liegt auch auf seiner Linie, eine – nach dem früheren Mietpreisbindungsrecht für Altbauten in Berlin – unzulässige Vereinbarung über abzurechnende Betriebskostenvorauszahlungen in eine gesetzlich seinerzeit zulässige Abrede über die Zahlung einer Betriebskostenpauschale umzudeuten (BGH, Urteil vom 9. März 2011, VIII ZR 132/10, GE 2011, 543).