Betriebskosten

Betriebskosten; Einwendungsausschluss für Mieter

Die Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters beginnt mit dem Zugang der Betriebskostenabrechnung auch dann, wenn in dieser (vertragswidrig) Betriebskosten, für die eine Bruttomiete vereinbart ist, abgerechnet worden sind oder (unzulässig) das Kalenderjahr zugrunde gelegt worden ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufungen der Parteien sind zulässig, §§ 511 ff. ZPO.

Erfolg hat nur die Berufung der Kl., nur sie rechtfertigt eine andere Entscheidung. Sie führt zur Abänderung der angefochtenen Entscheidung. Die Kl. hat gegenüber den Bekl. als Gesamtschuldnern auch einen Anspruch auf Bezahlung der für 2007 geltend gemachten Betriebskostennachforderungen in Höhe von 1.444,64 €. Der Kl. steht ein solcher Anspruch aus dem Mietvertrag den Bekl. gegenüber zu. Mit Recht beruft sich die Kl. darauf, dass die Bekl. mit ihrem Einwand, dass für diese Betriebskosten keine Umlagevereinbarung getroffen gewesen sei, sondern diese von der Bruttokaltmiete mit umfasst gewesen seien, ausgeschlossen sind und deshalb damit nicht mehr durchdringen können. Ihr erstmals in der Klageerwiderung vom 14.7.2011 erhobener Einwand ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB verspätet, weil die Ausschlussfrist für mögliche Einwendungen gegen die Abrechnung bereits verstrichen war. Die Abrechnung stammt vom 14.10.2008 und war den Bekl. zweifelsohne mehr als 12 Monaten vor der Klageerwiderung mit ihrem Einwand mitgeteilt worden.

Einen Grund, weshalb sie diese Verspätung nicht zu vertreten hätten, vermag das Gericht nicht zu erkennen.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts setzt der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB nicht voraus, dass im Mietvertrag Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit entsprechender Abrechnungspflicht überhaupt vereinbart worden sind (BGH, Urteil vom 12.1.2011, VIII ZR 148/10, GE 2011, 329 Tz 15, zit. nach juris). Es kommt auch nicht darauf an, ob das die gesamte Abrechnung betrifft oder nur Teile der Abrechnung. Der entsprechende Leitsatz dieser zitierten Entscheidung des BGH, der darauf schließen lassen könnte, dass ein Einwendungsausschluss nur dann greift, wenn nicht die gesamte Abrechnung ohne vertragliche Umlegungsvereinbarung ist, sondern nur einzelne Betriebskostenarten nicht geschuldet wären, rechtfertigt gleichwohl keine andere Bewertung. Auch in dem vom BGH entschiedenen Fall waren sämtliche formal wirksam und ordnungsgemäß abgerechneten Betriebskostenarten in der Abrechnung nach dem Mietvertrag eigentlich nicht umlegbar. Über die einzig als umlegbar vereinbarten Betriebskostenarten (Heizung und Wassererwärmung) war nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden. Auch wenn diese Entscheidung eine Vereinbarung über eine Betriebskostenpauschale betraf, gilt das auch für die hier in Frage stehende Inklusivmiete. Denn einen Unterschied danach, ob die Mietvertragsparteien eine Inklusivmiete oder eine Pauschalvereinbarung hinsichtlich der nicht vertragsgemäß abgerechneten Betriebskostenarten vereinbart haben, macht der BGH nicht.

Der Zinsanspruch der Kl. beruht auf §§ 288, 291 ZPO.

Aus demselben Grund ist die Berufung der Bekl. ohne Erfolg.

Die Kl. kann von ihnen für 2008 die zuerkannten Betriebskostennachforderungen in vollem Umfang verlangen.

Die Abrechnung ist ordnungsgemäß erteilt und formwirksam gewesen. Sie löste deshalb die Einwendungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB aus. Unerheblich ist, dass bzw. ob sie einen falschen Abrechnungszeitraum, nämlich das Kalenderjahr, zugrunde gelegt hat, während nach Ansicht des Amtsgerichts Betriebskosten im Umlageverfahren erst mit Wirkung ab dem 1.4.2008 verlangt werden konnten. Denn die formalen Anforderungen, welche die Rechtsprechung an die Abrechnung stellt, wahrt die Abrechnung, und sie wahrt auch den in § 556 Abs. 1 BGB vorgesehenen Abrechnungszeitraum eines Jahres. Dass und ob die Bekl. gegebenenfalls nur einen Teil der abgerechneten Kosten wegen einer kürzeren Vertragslaufzeit zu tragen haben und deshalb der Umlegungsschlüssel unzutreffend gewählt wurde, ist eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit bzw. Unrichtigkeit der Abrechnung, so dass entsprechende Einwendungen innerhalb der Jahresfrist von § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB zu erheben waren. Hier gilt nichts anderes als bei erst im Laufe eines Abrechnungszeitraums begründeten oder in einem solchen Zeitraum beendeten Mietverhältnissen. Der Vermieter ist in einem solchen Fall nicht verpflichtet, eine nur diesen Zeitraum umfassende Abrechnung zu erteilen.

Die zwölfmonatige Frist für Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung beginnt mit ihrem Zugang auch dann, wenn (vertragswidrig) abrechnet wird, obwohl eine Bruttomiete vereinbart worden ist, oder (unzulässig) nach dem Kalenderjahr abgerechnet worden ist.

Nach Zugang der Betriebskostenabrechnung vom 14. Oktober 2008, in der (vertragswidrig) über Betriebskosten, für die eine Bruttomiete vereinbart worden ist, nach dem Kalenderjahr abgerechnet worden ist, erhob der Mieter erstmals im Prozess über die Zahlung der Betriebskostennachforderung mit Schriftsatz vom 14. Juli 2011 Einwendungen gegen die Abrechnung. Das Amtsgericht hielt diese Einwendungen nicht für verfristet und wies die Klage des Vermieters ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die Berufung hatte bei der ZK 65 des LG Berlin Erfolg. Der Mieter sei mit seinen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen, weil bereits mit Zugang der Abrechnung im Jahre 2008 die Ausschlussfrist für Einwendungen begonnen habe. Denn diese sei ungeachtet der Tatsache formell wirksam gewesen, dass trotz einer vereinbarten Bruttomiete über die Betriebskosten abgerechnet worden sei, und nicht die zulässige Abrechnungsperiode, sondern das Kalenderjahr zugrunde gelegt worden sei.

Der BGH hat bereits entschieden, der Mieter müsse dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht abzurechnen sind (BGH GE 2011, 329), weil auch diese Abrechnung formell wirksam ist. Ferner hat er (BGH GE 2011, 949) die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, ebenfalls für formell wirksam gehalten. Auf derselben Linie liegt die Entscheidung der ZK 65 zur Abrechnung von Betriebskosten, für die eine Bruttomiete vereinbart worden ist. Auch die Abrechnung nach dem Kalenderjahr – statt nach einer kürzeren Abrechnungsperiode – hält die ZK 65 entsprechend den nur noch marginalen Anforderungen des BGH an die formelle Wirksamkeit der Abrechnung zu Recht für unschädlich.