Betriebskosten

Betriebskosten; Kosten der Gartenpflege; Baumfällkosten

Die Kosten für das Fällen von Bäumen sind nicht umlagefähig.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Klage ist begründet, im Übrigen ist sie unbegründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung restlicher Miete für Oktober 2010 in Höhe von 17,90 € gem. § 553 Abs. 2 BGB. Im Übrigen ist der Anspruch auf Zahlung der Miete für Oktober 2010 durch Aufrechnung der Bekl. erloschen (§ 389 BGB).

Der nur anteiligen Überweisung der Miete für Oktober 2010 ist eine konkludente Aufrechnungserklärung nach der Ankündigung der Bekl., aufrechnen zu wollen, zu entnehmen.

Die Bekl. hat in Höhe von 283,50 € einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorschüsse.

Denn Kosten der Gartenpflege waren in Höhe von 255,99 € nicht auf die Bekl. umlegbar. Die Kl. konnte Kosten für das Fällen von Bäumen nicht auf die Bekl. umlegen. Die Frage, ob Baumfällkosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegbar sind, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Nach Wortlaut und Sinn und Zweck der Vorschrift der BetrkV (§ 1 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 sowie § 2 Nr. 10), die nach § 17 des Mietvertrages dem Mietverhältnis zugrunde liegt, sind Baumfällkosten nach Ansicht des Gerichts nicht auf die Mieter umlegbar.

Das Fällen von Bäumen führt in durchschnittlichen Mietergärten nicht zu „laufend entstehenden" Kosten i. S. v. § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrkV. Das Merkmal der „laufenden Entstehung" setzt zwar nicht voraus, dass die Kosten jährlich entstehen. Es genügt auch ein mehrjähriger Turnus. Erforderlich ist jedoch, dass sie relativ regelmäßig anfallen. Das ist bei Baumfällkosten nicht der Fall. Denn Bäume werden häufig mehrere Jahrzehnte alt. Dass sie gefällt werden, ist eine außergewöhnliche Maßnahme, die sich nicht in den Rahmen üblicher Gartenpflegearbeiten fügt.

Das Merkmal der „laufenden Entstehung" stellt zudem sicher, dass nur solche Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die für ihn überschaubar und erwartbar sind. Die Vorschrift dient dem Mieterschutz und verhindert, dass Mieter „zufällig" mit außerordentlich hohen Kosten belastet werden, die ihnen im Lauf ihrer möglicherweise nur kurzen Mietzeit nicht zugute kommen.

§ 2 Nr. 10 der BetrkV führt zu keinem anderen Ergebnis. Nach dieser Vorschrift können entgegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrkV ausnahmsweise auch regelmäßig anfallende Instandsetzungsmaßnahmen umlegbare Betriebskosten darstellen. Wegen ihres Ausnahmecharakters ist sie aber jedenfalls eng auszulegen. Das bloße Fällen von Bäumen wird nicht vom Tatbestandsmerkmal „Erneuerung von Gehölzen" erfasst. Selbst wenn Bäume trotz ihrer Größe unter den Begriff des „Gehölzes" fallen sollten, fehlt es jedenfalls an der „Erneuerung". Dieses Tatbestandsmerkmal stellt klar, dass nur solche Kosten auf die Mieter umlegbar sein sollen, die dem Erhalt der bestehenden oder der Wiederherstellung der vorherigen Bepflanzung dienen. Es setzt also voraus, dass auch nach Ende der Gartenarbeiten entsprechendes Gehölz vorhanden ist. Das ersatzlose Fällen von Bäumen, aus welchen Gründen es auch geschehen war, stellt dagegen eine Umgestaltung des Gartens und damit eine Maßnahme dar, die § 2 Nr. 10 der BetrkV nicht mehr erfasst.

Der Kl. entstanden nur umlagefähige Gartenpflegekosten in Höhe von 1.697,53 €, wovon auf die Bekl. 171,44 € entfallen.

Die Kosten aus den Rechnungen in Höhe von 1.963,50 € und in Höhe von 571,20 € durften nicht auf die Mieter umgelegt werden. Zwar enthält die Rechnung in Höhe von 571,20 € neben Baumfällkosten auch grundsätzlich umlagefähige Kosten für das Ausasten. Die Rechnung schlüsselt jedoch Baumfällkosten und die Kosten für das Ausasten nicht auf. Die Kl. hat insoweit auch nichts vorgetragen.

Die Kosten für das Fällen von Bäumen sind nicht umlagefähig.

Der Mieter rechnete gegenüber einer noch offenen Mietforderung mit einem Anspruch auf Rückzahlung von Baumfällkosten auf, die er aufgrund einer entsprechenden Betriebskostenabrechnung des Vermieters beglichen hatte. Der Vermieter hielt diese Kosten für umlagefähig und klagte die Restmiete ein.

Das AG Potsdam folgte ihm nicht, sondern hielt die Baumfällkosten nicht für umlagefähig, weil es sich nicht um „laufend entstehende Kosten i.S.d. § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrkV" handele und das Fällen von Bäumen keine „Erneuerung von Gehölzen" darstelle.

Ob die Kosten für das Fällen von Bäumen im Rahmen der Gartenpflegekosten vom Vermieter auf den Mieter abgewälzt werden können, ist umstritten. Teilweise werden die Kosten im Rahmen der Kosten für die Gartenpflege für umlagefähig erachtet (LG Frankfurt a.M. NZM 2005, 338; AG Spandau GE 2005, 1255; AG Sinzig ZMR 2004, 829; AG Köln NZM 2001, 41; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., Rdn. A.85). Nach anderer Ansicht sollen die Kosten nur dann nicht umlagefähig sein, wenn es sich nicht um eine Pflegemaßnahme handelt, wie etwa bei einer Entfernung aufgrund von Beschwerden durch Bewohner des Nachbarhauses wegen Sicht- oder Lichtmangels (AG Düsseldorf MDR 2002, 498). Nach einer dritten Ansicht wird die Kostenumlage auf den Mieter für gänzlich unzulässig gehalten mit der Begründung, die Kosten für das Fällen eines Baumes entstünden nicht laufend und stellten eine nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahme dar (LG Krefeld WuM 2010, 357; LG München, Urteil vom 12. Februar 2008, 12 S 3615/07, juris; AG Hamburg WuM 1989, 641; AG Reutlingen WuM 2004, 95; LG Tübingen WuM 2004, 669; AG Dinslaken WuM 2009, 115; AG Schöneberg NZM 2010, 473).

In weiteren Entscheidungen wird die Umlagefähigkeit der Fällkosten dann verneint, wenn der Baum eine Gefahrenquelle darstelle und der Vermieter durch das Entfernen seiner Verkehrssicherungspflicht genüge (AG Neustadt a. d. Weinstraße ZMR 2009, 456; AG Gelsenkirchen/Buer DWW 2005, 205), wenn die Fällung durch Sturmschäden verursacht wurde (AG Mönchengladbach ZMR 2003, 198 = DWW 2003, 262) sowie wenn sie aufgrund nicht fachgerechter Ausführung der erforderlichen Rückschnitte in der Vergangenheit entstanden sind (AG Schöneberg ZMR 2003, 198; LG Hamburg WuM 1994, 695).

Der Bundesgerichtshof hat die Frage, ob das Fällen von Bäumen zur Gartenpflege zählt, in seiner Entscheidung vom 29. September 2008 (GE 2009, 115 = NZM 2009, 27) offengelassen.

Nach der hiesigen Auffassung sind die Baumfällkosten grundsätzlich umlagefähig, weil sie Voraussetzung für die „Erneuerung von Gehölzen" sind; das Kriterium der „laufend entstehenden Kosten" wird man in diesem Fall nicht an einem Zeitrahmen festmachen können, denn Bäume müssen u. U. oft erst nach Jahrzehnten ersetzt werden.