Betriebskosten

Betriebskosten; Arbeitsleistungen des Eigentümers, hier: unentgeltliche Reinigungsarbeiten durch Angehörigen des Vermieters; Eigenleistung

Für den Fall, dass der Vermieter Arbeitsleistungen (hier: Hausreinigung und Schneeräumdienste) in Eigenleistung erbringt, kann ein fiktiver Aufwendungsersatz für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden. Das gilt nicht, wenn ein Dritter (hier Ehemann der Vermieterin) die Leistungen unentgeltlich erbringt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Vermieterin hatte in der Betriebskostenabrechnung (kostenlose) Hausreinigungs- und Schneebeseitigungsarbeiten entsprechend § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV kostenmäßig angesetzt. Dagegen wandte sich der Mieter.

2. [...] Die Einwände der Bekl. gegen die Nachvollziehbarkeit der Hausreinigungskosten können dahinstehen, denn diese sind im vorliegenden Fall deshalb nicht umlegbar, weil sie der Kl. nicht entstanden sind. Eine Zahlung ist nach dem eigenen Vorbringen der Kl. nicht erfolgt. Die Arbeiten sind vielmehr von ihrem Ehemann ausgeführt worden, für die sie lediglich eine fiktive Aufwandsentschädigung verlangt. Tatsächliche Zahlungen sind an den Ehemann, wie die Kl. in der mündlichen Verhandlung bestätigt hat, nicht geleistet worden und werden von diesem auch nicht verlangt. Nach § 1 BetrkV, auf den in § 556 BGB Bezug genommen wird, sind umlagefähige Betriebskosten Aufwendungen, die dem Vermieter tatsächlich entstanden sind. Für den Fall, dass der Vermieter diese in Eigenleistung erbringt, kann ein fiktiver Aufwendungsersatz für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden. Das gilt aber nach dem Wortlaut nicht, wenn ein Dritter die Leistungen unentgeltlich erbringt. Da es sich um eine Ausnahme vom Grundsatz handelt, kommt eine analoge Ausdehnung des Regelungsinhalts nicht in Betracht. Anhaltspunkte ergeben sich auch nicht aus der Begründung der Verordnung (BR-Drs. 568/03, S. 28). Dort ist allein bei Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten ein fiktiver Kostenansatz vorgesehen. Die Kammer teilt nicht die Auffassung von Schmid (MüKo-Schmid, 5. Aufl., § 1 BetrKV, Rn. 14), wonach alle unentgeltlichen Leistungen von Dritten einer Eigenleistung des Vermieters gleichzusetzen sind. Zum einem gibt es hierfür nach der Verordnungsbegründung keine Grundlage. Zum anderen sind die Regelungen im II. WoBauG zum Eigenkapitalersatz, auf welche er sich zur Begründung seiner Ansicht beruft, von der Zielsetzung nicht vergleichbar. Die Frage, ob ein Bauherr, der öffentliche Fördergelder in Anspruch nimmt, seinerseits eine ausreichende finanzielle Grundlage zur Durchführung des Bauvorhabens hat, betrifft ganz andere Rechtsgüter, nämlich die Sicherung des Zwecks öffentlicher Fördergelder, als die Umlage dem Vermieter vom Mieter treuhänderisch überlassenen Vorschüsse anhand der tatsächlich angefallenen Betriebskosten, bei der auch etwa erhaltene Preisnachlässe o. Ä. grundsätzlich an den Mieter weiterzugeben sind. Hinzu kommt, dass die Regelung in § 36 Abs. 2 c) II. WoBauG auch bereits bei Erlass der gleich lautenden Vorgängerregelung in § 27 Abs. 2 Il. BV schon bestanden hat und es deshalb nahegelegen hätte, entweder diese Regelung zu übernehmen oder hierauf zumindest in der Begründung Bezug zu nehmen, wenn der Verordnungsgeber eine derartige Regelung gewollt hätte. [...]

Reinigt der Vermieter das Haus eigenhändig oder führt er den Winterdienst selbst durch, darf er als Betriebskosten das ansetzen, was ein Dritter dafür in Rechnung stellen würde – allerdings ohne Mehrwertsteuer. Für die gleiche Leistung durch Verwandte des Vermieters – etwa den Ehegatten – soll das nicht gelten, so das Landgericht Berlin.

Hausreinigungs- und Schneebeseitigungsarbeiten wurden durch den Ehemann der Vermieterin kostenlos erbracht. Diese Arbeiten setzte die Vermieterin in der Betriebskostenabrechnung kostenmäßig mit dem Betrag an, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden könnte. Dagegen wandte sich der Mieter, hatte beim Amtsgericht jedoch keinen Erfolg. Das führte (u. a.) zur Berufung des Mieters zum Landgericht.

Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angefochtene Urteil ab. Umlagefähige Betriebskosten seien nur Aufwendungen, die dem Vermieter tatsächlich entstanden seien. Für den Fall, dass der Vermieter Arbeiten in Eigenleistung erbringe, könne zwar ein fiktiver Aufwendungsersatz für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden. Das gelte aber nach dem Wortlaut nicht, wenn ein Dritter die Leistungen unentgeltlich erbringe. Da es sich um eine Ausnahme vom Grundsatz handele, komme eine analoge Ausdehnung des Regelungsinhalts nicht in Betracht. Die Kammer hat die Revision zugelassen.

Zur vorliegend entscheidungserheblichen Rechtsfrage sind entsprechende Urteile nicht ersichtlich; in der Literatur wird die Frage überwiegend nicht behandelt, obwohl sie in der Praxis häufig auftauchen dürfte, wohl aber nicht bemerkt wird. Nach hier vertretener Auffassung kann es keinen Unterschied machen, ob der Vermieter die entsprechenden Arbeiten in eigener Person durchführt oder sich dazu eines Erfüllungsgehilfen bedient, der aus familiären oder anderen altruistischen Gründen kostenlos für den Vermieter arbeitet. Letztlich arbeitet der Vermieter auch „kostenlos", wenn er die Arbeiten selbst ausführt. Ob Revision eingelegt wird, ist zur Zeit noch offen.