Betriebskosten

Betriebskosten; Aufzug; Fahrstuhl; Wirtschaftseinheit; Vollwartungsvertrag; Pauschalansatz

1. Es ist zulässig, Betriebskosten für mehrere Aufzugsanlagen in ei-ner Wirtschaftseinheit einheitlich abzurechnen. Der abweichenden Auffassung der ZK 63 (MM 87, 32), die ohne Begründung bei getrennten Heizungsanlagen innerhalb einer Wirtschaftseinheit eine getrennte Abrechnung für die Umlage fordert, folgt die Kammer nicht.

2. Zulässigkeit eines pauschalen Ansatzes von 80 % der Kosten eines abgeschlossenen Vollwartungsvertrages für die Aufzugsanlage als Wartungskosten.

Die von der Kl. aufgestellten Abrechnungen entsprechen den gesetzlichen und vertraglichen Erfordernissen. Sie sind nicht deshalb zu beanstanden, weil in ihnen die Aufzugskosten für die gesamte Wirtschaftseinheit mit ihren drei Aufzugsanlagen erfaßt und auf alle Mieter umgelegt worden sind. Bis zur Änderung des § 20 NMVO aufgrund des Gesetzes zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften vom 5. April 1984 (GVBl. Berlin Seite 704) konnten die Kosten von Aufzugsanlagen entweder als Betriebskostenanteil in die Kostenmiete einbezogen oder gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 4 NMVO a. F. im Wege der gesonderten Umlage gegenüber den Mietern geltend gemacht werden. Wurden bei der erstgenannten Abrechnungsart die Betriebskosten in eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Kostenmiete gemäß dem § 3 NMVO eingestellt, konnten gemäß § 2 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung die innerhalb einer Wirt-schaftseinheit im Sinne dieser Verordnung erwachsenen Kosten dabei zu sammenfassend in Ansatz gebracht werden. Daraus ist nach Auffassung der Kammer der Schluß zu ziehen, daß die Zusammenfassung der Be-triebskosten nach Wirtschaftseinheiten auch für die Abrechnung im Wege gesonderter Umlagen nicht zu beanstanden ist (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 358). Der insoweit abweichenden Auffassung der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin (MM 1987, 32), die ohne Begründung bei getrennten Heizungsanlagen innerhalb einer Wirtschaftseinheit eine getrennte Abrechnung für die Umlage fordert, folgt die Kammer aufgrund der vorste-henden Erwägungen nicht.

Die von der Kl. in die Aufzugskostenabrechnung im einzelnen eingestellten Kostenansätze stehen in Übereinstimmung mit der Vorschrift des § 24 NMVO. Der pauschale Ansatz von 80 % der Kosten des abgeschlossenen Vollwartungsvertrages (Wartung und Reparatur) für die Aufzugsanlage als Wartungskosten entspricht dem nach der Geschäftsführung auf diese Po sition entfallenden Anteil der Gesamtkosten (vgl. LG Berlin, GE 1987, 89). Soweit die Bekl. den Ansatz der Stromkosten in den Abrechnungen pau-schal als unrichtig bestritten haben, war dem nicht weiter nachzugehen. Den Bekl. stand es als Mieter frei, gegenüber der klagenden Vermieterin von ihrem Recht auf Einsicht in die dem Kostenansatz zugrundeliegenden Belege Gebrauch zu machen und etwaige konkrete Beanstandungen dar-aufhin im Rechtsstreit im einzelnen darzulegen (vgl. LG Berlin, GE 1989, 999). Ein lediglich pauschales Bestreiten erachtet die Kammer bei dieser Sachlage nicht für zulässig.

Anmerkung: Der Auffassung der 29. Kammer des Landgerichts im Urteil vom 27. März 1990 - 29 S 172/89 - ist zuzustimmen. Zutreffend weist die 29. Kammer darauf hin, daß es nach der NMV 1970 alter Fassung zulässig war, sämtliche Betriebskosten als Bestandteil der Einzelmiete nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf alle Mieter der Wirt-schaftseinheit umzulegen. Durch die Neufassung der NMV vom 5. April 1984 hat sich an dem Umlegungsmaßstab für sämtliche Betriebskosten nichts geändert. Auch weiterhin ist im öffentlich geförderten Wohnungsbau die Abrechnungseinheit für die Betriebskosten der Wirtschaftseinheit gleichzusetzen, wobei nach § 2 Abs. 2 II. BV auch eine Mehrheit von Gebäuden eine Wirtschaftseinheit bildet, wenn sie demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist. Nach § 2 Abs. 1 II. BV sind die laufenden Aufwendungen für die so gebildete Wirtschaftseinheit zu ermitteln. Zu den laufenden Aufwendungen gehören auch die Betriebskosten und damit auch die Aufzugskosten. Die Abrechnungseinheit für die Betriebskosten ist deshalb identisch mit der Einheit, für die die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt wurde. Eine "Zerschlagung" dieser Einheit in kleinere Abrechnungseinheiten kann der Mieter im öffentlich geförderten Wohnungsbau nicht verlangen (Loth, Betriebskostenabrechnung im sozialen Wohnungsbau S. 4 zum Stichwort "Wirtschaftseinheit"). Dem trägt auch Sternel (Mietrecht, 3. Aufl. III Rdnr. 358) Rechnung, welcher im allgemeinen eine einheitliche Abrechnung für mehrere Häuser für unzulässig hält, im preisgebundenen Wohnraum jedoch im Hinblick auf § 2 Abs. 2 II. BV für zulässig.

Auch sachlich ist eine getrennte Abrechnung der Aufzugskosten innerhalb einer Wirtschaftseinheit nach Häusern und Aufgängen nicht gerechtfertigt.

Nur vordergründig führt eine nach Häusern und Aufgängen differenzierende Abrechnung zu einer "gerechten" Beteiligung des einzelnen Mieters an der Umlage. Im Gegenteil wird beispielsweise der in einem Einpersonenhaushalt lebende Mieter einer Wohnung im 1. OG eines Hauses, welches ansonsten überwiegend von Familien mit Kindern bewohnt wird, die die Aufzugsanlage extensiv nutzen, wegen der damit verbundenen hohen Stromkosten mit unverhältnismäßig hohen Kosten belastet. Bei einer Glo-balabrechnung für die gesamte Wirtschaftseinheit würde sich demgegenüber bei Berücksichtigung eventuell geringerer Nutzung der Aufzugsanlage in anderen Häusern bzw. Aufgängen eine geringere Belastung ergeben, welche der tatsächlichen Nutzung durch den einzelnen Mieter eher entspricht. Würde man einen der tatsächlichen Nutzung der Aufzugsanlage in etwa gerecht werdenden Verteilungsmaßstab finden wollen, so dürfte nicht nach Aufgängen und Häusern differenziert werden, sondern es müßte z. B eine Verteilung entsprechend der Lage der Wohnungen und der Anzahl der Familienangehörigen erfolgen. Nach § 24 Abs. 2 S. 1 NMV können die Kosten der Aufzugsanlage jedoch nur nach dem Verhältnis der Wohn-flächen umgelegt werden, sofern nicht im Einvernehmen mit allen Mietern ein anderer Umlegungsmaßstab vereinbart wird. Nicht nur in dieser Rege-lung, sondern auch in § 24 Abs. 2 S. 2 NMV, wonach grundsätzlich auch Wohnungen im Erdgeschoß entsprechend der Wohnfläche an der Umlage der Aufzugskosten zu beteiligen sind, kommt zum Ausdruck, daß der Verordnungsgeber eine nach der tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage der Aufzugskosten gerade nicht wollte.

Angesichts der gegensätzlichen Rechtsauffassung der verschiedenen Kammern des Landgerichts wäre es im übrigen an der Zeit, die Frage der Abrechnungseinheiten für die Aufzugskosten im öffentlich geförderten Wohnungsbau dem Kammergericht zum Rechtsentscheid vorzulegen.