Betriebskosten

Betriebskosten; Preisbindungswegfall; Vorauszahlungsvereinbarung

Haben die Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart, so kann der Vermieter nach Wegfall der Preisbindung Betriebskostennachforderungen nur geltend machen, wenn die Parteien nachträglich vereinbart haben, daß der Mieter nach Wegfall der Preisbindung neben einer Bruttokaltmiete auch Vorschüsse für Betriebskosten zu zahlen hat.

Die Kl. sind Mieter einer ehemals öffentlich geförderten Neubauwohnung im sozialen Wohnungsbau, die bis zum 31.12.1986 der Preisbindung (Kostenmiete) unterlag. Im Mietvertrag ist eine Bruttokaltmiete vereinbart. Im Wege der Widerklage begehrt die Bekl. von den Kl. aufgrund der Betriebskostenabrechnungen für 1987 und 1988 eine Nachzahlung von insgesamt 866,83 DM. Das AG hat die Widerklage abgewiesen. Die Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg.

Die Berufung ist zurückzuweisen, denn die Bekl. hat keinen Anspruch auf Ausgleichung der Betriebskostenabrechnungen gegen die Kl. Eine Abrechnung über für Betriebskosten gezahlte Vorschüsse ist in dem Mietvertrag nicht vereinbart, weil Vorschußzahlungen insoweit nicht vereinbart worden sind. Denn die Parteien haben in ihrem Mietvertrag vom 1. April 1985 lediglich eine Bruttokaltmiete vereinbart. Ob die Kl. für die Zeit bis zum Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert", d. h. bis zum 31. Dezember 1986, Nachzahlung verlangen konnte, weil die vereinbarte Miete die Kostenmiete (Einzelmiete zuzüglich Betriebskosten, soweit hierfür Beträge nicht in der Einzelmiete enthalten sind - §§ 3 Abs. 1, 20 Abs. 1 NMVO -) nicht erreicht hat, kann dahinstehen. Denn nach Wegfall der Preisbindung kann ein Vermieter eine Betriebskostennachforderung nur fordern, sofern die Parteien nicht eine Bruttokaltmiete vereinbart haben. Denn haben die Parteien - außer dem Heizkostenvorschuß - Nebenkosten als neben der Miete zahlbar nicht vereinbart, ist insoweit auch nicht abzurechnen mit der Folge einer Nachzahlungs- oder einer Erstattungspflicht. Auch eine "Umlegung erhöhter Betriebskosten" gemäß § 4 Abs. 2 des MHG findet dann nicht statt; denn "die Parteien haben davon abgesehen, die Betriebskosten - außer Heizung - rechtlich anders zu behandeln als den übrigen Mietzins". Damit kann aber § 4 des MHG, der eine Sonderbehandlung vorsieht, nicht angewendet werden. Der Vermieter kann die Miete (nur) unter den Voraussetzungen des § 2 des MHG erhöhen (OLG Zwei-brücken RiM 1, 244 ff. - und OLG Hamm RiM 1, 1080 ff.).

Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Parteien nachträglich vereinbart haben, daß der Mieter nach Wegfall der Preisbindung neben einer Nettokaltmiete einen Vorschuß für Betriebskosten zu zahlen hat, über den gesondert abzurechnen ist. Das ist hier aber nicht geschehen.