Betriebskosten

Betriebskosten; Sperrmüllabfuhrkosten

Sperrmüllabfuhrkosten dürfen jedenfalls dann nicht auf alle Mieter gleichmäßig umgelegt werden, wenn der Vermieter allen Mietern unterschiedslos anbietet, Müll an bestimmten Tagen auf dem Hof abzustellen, wo er dann abgeholt wird.

(...) Abzuziehen ist die Position "sonstige Betriebskosten (Entrümpelung"). Die Kl. gehen offensichtlich selbst nicht davon aus, daß es sich dabei um normale Hausmüllkosten handelt, da sie als sonstige Betriebskosten behandelt werden. Wie die Kl. in der mündlichen Verhandlung erläutert haben, entstehen diese Kosten, weil den Mietern regelmäßig angeboten wird, daß sie Sperrmüll entsorgen können, indem sie bei Bedarf sich anmelden und den Müll an bestimmten Tagen in den Hof stellen, wo er dann abgeholt wird. Es kann dahinstehen bleiben, ob diese Kosten als Betriebskosten angesetzt werden können oder ein Ersatz nur im Rahmen einer besonderen Vereinbarung zwischen Vermieter und (nutzendem) Mieter vereinbart werden könnte. Jedenfalls ist es unzulässig, diese Kosten nach Quadratmetern umzulegen. Denn anders als bei den übrigen Kosten entstehen Sperrmüllkosten höchst unterschiedlich, je nachdem, welcher Mieter diese Abfuhr in welchem Maße nutzt. Kann bei Hausmüll davon ausgegangen werden, daß jeder Mieter einen gewissen Grundbedarf an der Müllentsorgung hat, können bei der Sperrmüllabfuhr keine Kosten anfallen bzw., wenn erhebliche Möbelmengen entsorgt werden, auch erhebliche Kosten entstehen. Dies macht es erforderlich, daß nur solche Mieteinheiten mit diesen Kosten belastet werden, die auch von diesem Service Gebrauch machen.

Zu den Kosten der Müllabfuhr, die nach Punkt 8 der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung als Betriebskosten umlegungsfähig sind, gehören auch die Kosten der Sperrmüllabfuhr (LG Berlin, GE 1986, 1121; Langenberg, Betriebskostenrecht, Seite 21). Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Vermieter diese Kosten hätte vermeiden können, etwa durch regelmäßige Kontrolle von Kellergängen. Wo Müll ist, kommt schnell mehr Müll dazu.

In dem vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 14. September 1999 entschiedenen Fall hatte der Vermieter eine mieterfreundliche Variante gewählt und den Mietern angeboten, nach Anmeldung den zu entsorgenden Sperrmüll auf dem Hof abzustellen. Dafür wurde er vom Landgericht "bestraft", denn die 64. Kammer meinte, bei einer solchen Verfahrensweise dürften die Kosten nicht gleichmäßig auf alle Mieter umgelegt werden, sondern nur auf die Mieter, die tatsächlich Sperrmüll auf den Hof gestellt hatten. Der sich daraus ergebende Verwaltungsaufwand wird sicher dazu führen, daß kein Vermieter mehr diese Dienstleistung anbieten wird, so daß die vordergründig mieterfreundliche Entscheidung letztlich kontraproduktiv wirkt. Man muß auch bezweifeln, ob wirklich eine Umlage solcher Kosten nach Quadratmetern dem billigen Ermessen widerspricht. Zu den Grundsätzen des Betriebskostenrechtes gehört es, daß der Mieter die Möglichkeit der Nutzung - etwa für den Fahrstuhl oder das Kabelfernsehen - hat, nicht jedoch, ob und in welchem Umfang er davon Gebrauch macht. Außerdem dürfte in jedem Haushalt im Laufe der Zeit Sperrmüll anfallen, so daß eine gleichmäßige Umlage nicht ermessenswidrig ist (vgl. Langenberg, aaO.).