Betriebskosten

Betriebskosten; Vorauszahlung; Nachzahlung; Vertrauensschutz

Die Vereinbarung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten besagt nicht, daß die Vorauszahlungen nach dem Willen der Mietvertragsparteien den voraussichtlichen Abrechungsbetrag erreichen sollen.

Die Parteien vereinbarten Vorauszahlungen für Betriebskosten von 200 DM und für Heizkosten von 95 DM. Nach § 9 des Mietvertrages war eine jährliche Abrechnung über geleistete Vorauszahlungen auf Betriebskosten im Sinne der Anl. 3 zu § 27 der II. BV vereinbart. Nach § 10 des Mietvertrages wurden die Betriebskosten und die Heizkosten nach ihren vereinbarten Umlageschlüsseln auf die Kl. umgelegt.

Die Kl. beanspruchen mit der Klage Rückzahlung der von ihnen geleisteten Kaution von 4.020 DM nebst Zinsen. Die Bekl. rechnete gegenüber dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution mit Nachzahlungsforderungen aus der Nebenkostenabrechnung von 1997 vom 21.10.1998 über insgesamt 1.495,35 DM und mit einem Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten aus der Abrechnungsperiode 1998 gemäß der Betriebs-Wasserkosten und Heizkostenabrechnung vom 17.11.1999 über 2.502,36 DM auf und machte für die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung der Abrechnungsperiode 1.1. bis 30.11.1999 ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe restlicher 350,46 DM auf.

Der Anspruch der Kl. auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen ist durch Aufrechnung mit Betriebskostennachzahlungsforderungen i. H. v. 1.495,35 DM und 2.502,36 DM erloschen, und im übrigen ist ein Anspruch noch nicht fällig, weil die Nebenkostenabrechnung 1999 noch aussteht, insoweit Abrechnungsreife noch nicht gegeben ist und die Bekl. ein der Höhe nach angemessenes Zurückbehaltungsrecht von 350,46 DM geltend machen kann.

Hierzu gilt im einzelnen folgendes: Die Bekl. hat wirksam mit einer Nachzahlungsforderung von 1.495,35 DM aus der Betriebskostenabrechnung 1997 vom 21.10.1998 und mit einer Nachzahlungsforderung von 2.502,36 DM aus der Betriebskostenabrechnung 1998 vom 17.11.1999 aufgerechnet.

Die Bekl. war berechtigt, mit den vorgenannten Nachzahlungsforderungen, die sich aus den vorgelegten Abrechnungen ergeben, aufzurechnen. Die Abrechnungen entsprechen den mietvertraglichen Vereinbarungen und sind nachvollziehbar dargestellt.

Die Kl. können sich nicht darauf berufen, im Hinblick darauf, daß die Nachzahlungsbeträge die Vorauszahlungen erheblich übersteigen, sei der Bekl. eine Nachzahlung verwehrt. Nach dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 10.8.1982 (NJW 1982, 2506 = ZMR 1982, 366) beinhaltet der Begriff "Vorauszahlung", daß noch eine endgültige Abrechnung erfolgen wird, und daß die vorausbezahlten Beträge dem Mieter bei dieser Abrechnung gutzubringen sind. Die Vereinbarung von Vorauszahlungen besagt jedoch nicht, daß die Vorauszahlungen nach dem Willen der Parteien den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag erreichen sollen. Nach § 4 Abs. 1 MHG ist nur die Vereinbarung unangemessen hoher Vorauszahlungen untersagt, es steht dem Vermieter jedoch frei, mit dem Mieter zu vereinbaren, daß dieser die Nebenkosten in voller Höhe erst nach deren endgültiger Abrechnung zu bezahlen hat, daß er also keine oder deutlich geringere Vorauszahlungen leistet als der voraussichtliche Abrechnungsbetrag. Nach der Auffassung des OLG Stuttgart, der sich das Gericht anschließt, schafft die bloße Vereinbarung von Vorauszahlungen für den Mieter keinen Vertrauenstatbestand dahin, daß die Vorauszahlungen in etwa die anfallenden Nebenkosten abdecken. Die Kl. haben auch nicht dargetan, daß die Bekl. durch ein zusätzliches Verhalten einen Vertrauenstatbestand dahin geschaffen hat, daß diese in diesem Falle davon ausgehen durften, daß die Vorauszahlungen den zu erwartenden Nebenkosten entsprechen würden (vgl. Sternel, Mietrecht, III, 325). Die von den Kl. angeführte Entscheidung (AG München, ZMR 2000, 620) entspricht nicht den vom OLG Stuttgart im vorgenannten Rechtsentscheid angeführten Grundsätzen und erscheint dogmatisch nicht vertretbar.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl. ist mithin in Höhe der Nachzahlungsbeträge von insgesamt 3.997,71 DM erloschen. Die verbleibende Differenz i. H. v. 350,46 DM können die Kl. nicht beanspruchen, weil sich die Bekl. zu Recht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung 1999 beruft. In den vorgenannten Abrechnungsperioden errechneten sich die aufgerechneten Nachzahlungsforderungen, die diesen Betrag deutlich überstiegen. Da die Abrechnungsreife für Nebenkostenforderungen aus 1999 erst mit dem Beginn des Jahres 2001 gegeben ist, die Abrechnungsreife bei Schluß der mündlichen Verhandlung am 12.12.2000 noch nicht gegeben war, konnte sich die Kl. für die noch ausstehende Abrechnung 1999 auf ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution jedenfalls i. H. v. 350,46 DM berufen.