Betriebskosten

Betriebskosten; Grundsteuer; Unklarheit; Verwirkung; Billigkeit

Eine vertragliche Regelung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten mit Ausnahme der Grundsteuer direkt trägt, bedeutet im Zweifel, daß der Mieter die Grundsteuer nicht zu übernehmen hat.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Betriebskosten ist in Nr. 17 Nr. 5 der Sonstigen Vereinbarungen geregelt. Aus § 2 Abs. 4 des Mietvertrages ergibt sich dazu nichts. Dort ist lediglich ersichtlich, daß der Mieter keine Betriebskostenvorauszahlung zu zahlen hat.

Dem Satz, daß der Nutzer sämtliche Betriebskosten mit Ausnahme der Grundsteuer direkt trägt, kann entnommen werden, daß der Mieter sämtliche Betriebskosten mit Ausnahme der Grundsteuer trägt. Daraus, daß der Nutzer sämtliche Betriebskosten mit Ausnahme der Grundsteuer direkt trägt, ergibt sich nicht, daß der Nutzer auch die Grundsteuer zu tragen hat. Es fehlt der Satz "Die Grundsteuer hat der Nutzer dem Vermieter zu erstatten.".

Der Kl. als Grundstückseigentümerin mußte bekannt sein, daß sich nicht nur das Finanzamt wegen der Grundsteuer an den Grundstücks-eigentümer hält, sondern auch die Straßenreinigung wegen der Straßenreinigungsgebühren, die Müllabfuhr wegen der Kosten der Müllabfuhr usw. Auf jeden Fall ist Nr. 17 Nr. 5 der Sonstigen Vereinbarungen unklar formuliert. Diese Unklarheit geht zu Lasten der Kl.

Die Wörter aus der Überschrift sagen es schon: Im Betriebskostenrecht ist man noch mehr im Sumpf des Ungewissen als sonstwo im Mietrecht. Zwei neue Urteile des Kammergerichts helfen ein bißchen weiter.

Im Urteil vom 8. Februar 2001 ging es um die Abwälzung von Betriebskosten auf den Mieter. Im Vertrag hieß es, dieser trage alle Betriebskosten direkt mit Ausnahme der Grundsteuer. Das Urteil vom 12. April 2001 hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, was passiert, wenn anläßlich eines Mieterwechsels auf Betreiben der Bank die Bürgschaftsurkunde des ausgeschiedenen Mieters vorbehaltlos zurückgegeben wird. Nachdem später der Vermieter über Betriebskosten abgerechnet hatte, berief sich der ausgeschiedene Mieter auf Verwirkung. Zu prüfen waren ferner Einzelheiten des Umlegungsmaßstabes. Der Geschäftsraummieter berief sich darauf, daß die Umlage der Grundsteuer nach dem Flächenanteil unbillig sei, da andere Geschäftsraummieter im Hause erheblich höhere Mieten zahlten, so daß der Steuermeßbetrag dadurch auch erhöht war. Ferner seien die Stromkosten für die Pumpe zur Verteilung der Fernwärme nicht gesondert erfaßt worden.

Im ersten Urteil bestätigt das Kammergericht die Rechtsprechung, wonach zur Abwälzung der Betriebskosten klare und eindeutige Regelungen erforderlich sind. Andernfalls bleibt es bei der gesetzlichen Vermutung, daß Betriebskosten vom Vermieter zu tragen sind. Wenn es im Vertrag heißt, daß der Mieter sämtliche Betriebskosten mit Ausnahme der Grundsteuer direkt trägt, ist die Abwälzung der Betriebskostenart "Grundsteuer" auf den Mieter jedenfalls nicht eindeutig, so daß der Mieter diese Kosten nicht zu erstatten hat.

Im Urteil vom 12. April 2001 verneinte das Kammergericht eine Verwirkung von Betriebskostennachforderungen bei Rückgabe der Bürgschaftsurkunde anläßlich eines Mieterwechsels. Der Fall liege anders als bei der Rückzahlung der Kaution nach angemessener Überlegungsfrist. Hier könne ein Vorbehalt hinsichtlich der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung erforderlich sein. Von erheblicher praktischer Bedeutung für die Geschäftsraummiete sind die Ausführungen des Senats zur Grundsteuer. Die bisherige Rechtsprechung betraf allein den Fall der Verteilung der Grundsteuer zwischen Wohnraum- und Geschäftsraummietern. Hier wird von vielen Gerichten angenommen, daß wegen der höheren Gewerbemieten und der sich daraus ergebenden höheren anteiligen Grundsteuer der Vermieter zum Vorwegabzug verpflichtet ist. Nach Auffassung des Kammergerichts gelten diese Grundsätze auch für ein ausschließlich gewerblich genutztes Objekt, wenn die Mieten stark differieren. Dann muß nach dem Verhältnis der Mietanteile abgerechnet werden.

Die Abrechnung wurde auch hinsichtlich der Stromkosten vom Senat beanstandet. Die Vermieter hatten behauptet, diese bezögen sich nur auf die Hausbeleuchtung, während die Mieterin vortrug, darin seien auch nicht gesondert erfaßte Kosten für die Pumpe zur Verteilung der Fernwärme enthalten. Eine Rechnung über die Stromkosten für die Pumpe konnten die Vermieter nicht vorlegen, so daß die Stromkosten insgesamt gestrichen wurden.