Betriebskosten

Betriebskosten; keine Beschwerde nach schlampiger Prozeßführung

Zu den Anforderungen an eine mietrechtliche Nebenkostenabrechnung. (Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die Abweisung einer Zahlungsklage aufgrund einer mietrechtlichen Nebenkostenabrechnung.

I. Der Beschwerdeführer hat der Bekl. des Ausgangsverfahrens eine Wohnung vermietet. Sie haben vereinbart, daß die Bekl. anteilig zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet ist und hierauf Vorauszahlungen zu leisten hat. Im Jahr 1992 übersandte der Beschwerdeführer der Bekl. eine EDV mäßig erstellte Nebenkostenabrechnung für 1991. In dieser sind in einer ersten Spalte elf Nebenkostenarten (unter anderem Wasser, Abwasser, Strom), in einer zweiten Spalte der für jede Position angefallene Gesamtbetrag (in DM), als Drittes der Umlageschlüssel (angegeben als Verhältnis der Wohnfläche der Wohnung zu der des gesamten Hauses) und als vierte Spalte der sich danach für jede Nebenkostenart ergebende Anteil der Bekl. (in DM) aufgeführt; die Abrechnung schließt mit der Summe dieser Teilbeträge und dem nach Abzug der Vorauszahlungen verbleibenden Nachzahlungsbetrag (273,65 DM). Die Bekl. verweigerte die Zahlung. Das Amtsgericht wies die Zahlungsklage ab: Der Nachzahlungsanspruch sei nicht fällig; die vorgelegte Aufstellung genüge nicht den Anforderungen, die gemäß § 259 BGB an eine klare, aus sich selbst heraus verständliche Abrechnung zu stellen seien. Es fehle unter anderem bei den verbrauchsabhängigen Kosten die Angabe von Menge, Wert und Rechnungsdatum. Die Berufung des Beschwerdeführers wurde vom Landgericht verworfen, weil die Berufungssumme nicht erreicht und die Voraussetzungen der Divergenzberufung gemäß § 511 a Abs. 2 ZPO nicht erfüllt seien.

II. Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1, Art. 2 Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 GG (Gebot des fairen Verfahrens). Das Amtsgericht stelle überspannte, mit der Eigentumsgarantie nicht zu vereinbarende Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung, die ihm die Geltendmachung der ihm zustehenden Ansprüche unzumutbar erschwerten. Mit seiner Form der Nebenkostenabrechnung habe er sich strikt an die Vorgaben des Bundesgerichtshofes gehalten, auf die er vertraut habe; mit seiner hiervon abweichenden Auffassung verstoße das Amtsgericht zudem gegen das Gebot des fairen Verfahrens.

III. Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen, weil die Voraussetzungen des § 93 a BVerfGG nicht erfüllt sind.

Der Verfassungsbeschwerde kommt keine grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung zu (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe a BVerfGG). In der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist geklärt, daß Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG es verbietet, die Vorschriften über die formellen Anforderungen an Vermieterschreiben in einer Weise auszulegen, die die Verfolgung der Ansprüche des Vermieters unzumutbar erschwert (vgl. zur Begründung einer Eigenbedarfskündigung BVerfGE 68, 361 [367 ff.]; 79, 80 [84 ff.]; zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens BVerfGE 85, 219 [223 f.]). Ob die vom Amtsgericht in der angegriffenen Entscheidung aufgestellten Anforderungen an eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung, die über die vom Bundesgerichtshof als "regelmäßige Mindestangaben" bezeichneten Kriterien hinausgehen (vgl. BGH, NJW 1982, S. 573 [574]; WM 1991, S. 2069 [2071]; ferner Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 276; Blank, DWW 1992, S. 65 [70 ff.]), diesem verfassungsrechtlichen Maßstab gerecht werden, ist eine Frage des Einzelfalls.

Dieser selbst gibt keinen Anlaß, die Verfassungsbeschwerde anzunehmen, weil dies nicht zur Durchsetzung der in § 90 Abs. 1 BVerfGG genannten Rechte des Beschwerdeführers angezeigt ist (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG). Wie sich aus einer Durchsicht der beigezogenen Akte des Ausgangsverfahrens ergibt, ist die in der Klageschrift vom 27. August 1992 als Anlage 2 und im Schriftsatz vom 16. Oktober 1992 als Anlage 3 bezeichnete Unterlage (Nebenkostenabrechnung für die Eheleute F. vom 13. Mai 1992) diesen Schriftsätzen nicht beigefügt worden und auch später nicht zu den Akten des Amtsgerichts gelangt (auf den späteren, zweimaligen Hinweis des Amtsgerichts wurde - wohl versehentlich - jeweils eine andere, bereits vorgelegte Unterlage zu den Akten gereicht). Damit hat es der Beschwerdeführer versäumt, dem Gericht das entscheidende Schriftstück vorzulegen, aus dem sich ergab, daß die vom Amtsgericht geforderten weiteren Angaben jedenfalls teilweise (Menge und Wert der verbrauchsabhängigen Betriebskosten) in der umstrittenen Nebenkostenabrechnung tatsächlich ausgewiesen waren. Bei dieser Sachlage erscheint es nicht angezeigt, dem Beschwerdeführer mit einer Annahme seiner Verfassungsbeschwerde zur Durchsetzung seiner behaupteten verfassungsmäßigen Rechte zu verhelfen, weil er selbst bei seiner Rechtsverfolgung im Ausgangsverfahren insoweit säumig gewesen ist, als er die wahrscheinlich prozeßentscheidende Unterlage nicht vorgelegt hat.

Daß dem Beschwerdeführer durch die Nichtannahme der Verfassungsbeschwerde ein besonders schwerer Nachteil im Sinne von § 93 a Abs. 2 Buchstabe b, 2. Halbsatz BVerfGG entstünde, kann angesichts der Geringfügigkeit der streitigen Forderung (273,65 DM) nicht angenommen werden. Sein Argument, als Großvermieter sei es ihm nicht zumutbar, die Betriebskosten von mehr als 100 Wohnungen nach den vom Amtsgericht geforderten Maßstäben abzurechnen, greift nicht durch: Ungeachtet der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach die Größe eines Mietobjektes es nicht rechtfertigt, den Vermieter teilweise von den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnungslegung im Sinne von § 259 BGB freizustellen (vgl. BGH, NJW 1982, S. 573 [574]), waren die vom Amtsgericht geforderten Spezifizierungen - wie dargelegt - jedenfalls teilweise in den Abrechnungsschreiben des Beschwerdeführers tatsächlich ausgewiesen, was gleichzeitig dafür spricht, daß ihm die Angabe solcher Daten sehr wohl möglich und zumutbar ist.

Werden Betriebskostenvorschüsse vom Mieter gezahlt, ist nach § 4 Abs. 1 MHG darüber jährlich abzurechnen. An diese Abrechnung dürfen keine überspannten Forderungen gestellt werden, wie das Bundesverfassungsgericht grundsätzlich ausgeführt hat.

In seinem Beschluß vom 3. Dezember 1993 hatte sich das Bundesverfassungsgericht mit einem die Klage des Vermieters abweisenden Urteil eines Amtsgerichts zu befassen, wonach zusätzlich bei verbrauchsabhängigen Kosten die Angabe von Menge, Wert und Rechnungsdatum zur ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung gehöre.

Die Verfassungsbeschwerde wäre möglicherweise erfolgreich gewesen, wie sich aus den Zitaten des Gerichts auf "wesentliche Mindestangaben" ergibt. Der Vermieter hatte aber, trotz mehrfacher Auflage des Amtsgerichts, diese weiteren Angaben als Anlagen zu seiner Klageschrift zwar erwähnt, jedoch nicht eingereicht. Da hatte er also selbst schuld, wenn er den Prozeß verlor.