Betriebskosten

Betriebskosten; Risikoversicherung; Verdunstungswasserabzug; Hauswartkosten; Vorwegabzug

1. Versicherungskosten sind unabhängig davon umlagefähig, wie wahrscheinlich ein Schadenseintritt für das versicherte Risiko ist.

2. Kosten für verdunstendes Wasser aus einem Großteich der Grünanlage sind umlagefähig.

3. Das Bestreiten des Vorwegabzuges für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten aus den Hauswartkosten mit Nichtwissen ist ebenso wenig zu berücksichtigen wie dasjenige für Gewerbe und Wartungskosten für die Tiefgaragenplätze.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Bekl. schulden aus § 4 des Mietvertrages die Zahlung abgerechneter Nebenkosten aus der Abrechnung vom 2.11.2009 für das Jahr 2008.

Ob die Einwendungen der Bekl. zu den kalten Betriebskosten greifen, kann dahinstehen. Sie behaupten kein höheres Guthaben, mit dem sie die Aufrechnung erklären müssten, was nicht geschehen ist. Ein Hinweis hierauf kommt nicht in Betracht. Dies wäre ein Hinweis auf ein weiteres Angriffsmittel. Einen solchen Hinweis darf das Gericht zur Vermeidung der Besorgnis der Befangenheit nicht geben (BGH NJW 2004, 164).

Darüber hinaus sind die Einwendungen der Bekl. auch unerheblich.

Zu den Versicherungskosten kann nicht unterstellt werden, dass sich bestimmte Risiken wie Erdrutsch in Berlin nicht realisieren können. Zudem sind Kosten einer Versicherung unabhängig davon, wie wahrscheinlich ein Schadenseintritt ist, umlagefähig. Andernfalls wären in Norddeutschland andere Versicherungen umlagefähig als in den Alpen. Die Regionen unterliegen unterschiedlichen Wettereinflüssen und damit unterschiedlichen Risiken. Die Frage der Umlagefähigkeit darf aber in Grenzen pauschaliert und damit unabhängig von regionalen Klimaschwankungen einheitlich entschieden werden. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verlangt von dem Eigentümer darüber hinaus auch nicht, im Rahmen einer üblicherweise geschlossenen Wohngebäudeversicherung einige Risiken unversichert zu lassen.

Die Grundsteuer wird für die Wohnung einzeln festgesetzt, so dass die Höhe der insgesamt erhobenen Steuer auf die für die Bekl. relevanten Kosten keinen Einfluss hat.

Die Höhe der (gegenüber dem Vorjahr gestiegenen) Hauswartkosten hat die Kl. dargelegt, ebenso den Abzug der Tätigkeiten für Verwaltung und Instandhaltung. Die Bekl. können, worauf die Kl. mit Recht hinweist, diese Kosten nicht mit Nichtwissen bestreiten. Die Bekl. können die Belege für die Abrechnung des Jahres 2008 einsehen und dann konkrete Einwendungen erheben. Belege für diese Abrechnung wurden aber nicht eingesehen. Aus diesem Grund ist auch das Bestreiten mit Nichtwissen zur Frage, ob Arbeiten für Sondereigentum mit angerechnet wurden bzw. Reinigungsmittel hierfür verwendet und abgerechnet wurden, unerheblich.

Die Wasserkosten sind richtig umgelegt. Soweit eine Verdunstung durch Wasser im Teich anfällt, so wird dieses durch die Wasserbetriebe der Kl. in Rechnung gestellt. Somit handelt es sich um entstandene Kosten, die auch umlagefähig sind. Die Behauptung, Sprengwasserzähler seien nicht geeicht, erfolgt „ins Blaue" hinein. Woher die Bekl. dies wissen, teilen sie nicht mit.

Soweit die Bekl. mit Nichtwissen den Vorwegabzug für Gewerbe und Wartungskosten für die Tiefgaragenplätze bestreiten, gilt das oben Gesagte. Die Bekl. haben die Möglichkeit der Belegeinsicht nicht genutzt und können daher nicht ohne konkreten Anhaltspunkt bestreiten.

Schließlich darf der Hauseigentümer entscheiden, mit welchen Arbeiten er einen Hauswart beauftragt, und welche Arbeiten er einem Dritten überträgt (Winterdienst etc.). Er könnte durch eine Aufteilung allenfalls gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen, was nicht ersichtlich ist.

Versicherungskosten sind unabhängig davon umlagefähig, wie wahrscheinlich ein Schadenseintritt (hier: Erdrutsch) für das versicherte Risiko ist. Für verdunstendes Wasser aus einem Großteich der Grünanlage ist kein „Sprengwasserabzug" notwendig. Der Mieter darf den vorgenommenen Vorwegabzug nicht lediglich mit Nichtwissen bestreiten.

Der Vermieter nahm die Wohnraummieter auf Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung in Anspruch. Diese beanstandeten, dass das mit der Gebäudeversicherung mit abgedeckte Risiko eines Erdrutsches sich in Berlin nicht realisieren könne und das aus einem Großteich der Grünanlage verdunstende Wasser in Rechnung gestellt werde. Ferner bestritten sie den Vorwegabzug für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten aus den Hauswartkosten ebenso mit Nichtwissen wie denjenigen für Gewerbe und Wartungskosten für die Tiefgaragenplätze.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg hielt die Einwendungen der Mieter für unerheblich. Versicherungskosten seien unabhängig davon umlagefähig, wie wahrscheinlich ein Schadenseintritt für das versicherte Risiko sei. Für verdunstendes Wasser aus einem Großteich der Grünanlage sei kein „Sprengwasserabzug" notwendig. Der Mieter dürfe den vorgenommenen Vorwegabzug nicht lediglich mit Nichtwissen bestreiten, sondern müsse zunächst die Belege einsehen und seine Einwendungen konkretisieren.

Die Einbeziehung des Risikos „Erdrutsch" in die vom Vermieter abgeschlossene Gebäudeversicherung ist vertretbar. Umlagefähig sind die Prämien der Sachversicherungen für das Gebäude gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden (Leitungswasserschäden; KG, Urteil vom 28. Juni 2010, 8 U 167/09) sowie der übrigen aufgeführten Sachversicherungen. Da diese Sachversicherungen jedoch durch die Formulierung „namentlich" nur beispielhaft aufgeführt sind, können auch die Prämien anderer Sachversicherungen umgelegt werden. Dazu zählen u. a. eine Terrorversicherung (OLG Stuttgart, Urteil vom 15. Februar 2007, 13 U 145/06, GE 2007, 444; AG Spandau, Urteil vom 8. Februar 2005, 2a C 755/04, GE 2005, 1255; vgl. dazu Kinne, GE 2004, 1500). Die Kosten einer Versicherung gegen Terrorschäden sind allerdings nach verbreiteter Auffassung nur bei einer besonderen, das Gebäude betreff enden Gefahrenlage umlagefähig (AG Wetzlar, Urteil vom 25. Juni 2007, 38 C 1605/05, ZMR 2008, 548; AG Spandau, Urteil vom 8. Februar 2005, 2a C 755/04, a.a.O.), die vom Vermieter darzulegen ist (AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 20. November 2008, 6 C 107/08, GE 2009, 57). Da aber Erdrutsche auch in hiesigen Breiten immer wieder vorkommen, erscheint die Darlegung einer besonderen Gefahrenlage nicht notwendig.

Hinsichtlich der Kosten für Verdunstungswasser könnte fraglich sein, ob nicht insoweit ein Abzug zu machen wäre wie für Sprengwasser. Gewährt das Entwässerungsunternehmen einen Rabatt für die Entwässerungskosten, wenn eine Rasen- und/oder Gartenfläche einer bestimmten Größe mit Wasser besprengt wird (Sprengwasserabzug), so muss der Vermieter diesen Rabatt in Anspruch nehmen (Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 2911; AG Schöneberg, Urteil vom 9. September 1998, 6 C 421/97, GE 1998, 1343; a. A. noch AG Schöneberg, Urteil vom 28. Oktober 1996, 2 C 1194/95, GE 1997, 51). Lediglich die restlichen Kosten können dann als Entwässerungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, Zwischenzähler zur Ermittlung des Wasserverbrauchs für die Gartenbewässerung einzubauen, um den Sprengwasserabzug festzustellen (Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 2911). Wird aber für die Kosten für Verdunstungswasser vom Wasserwerk kein Rabatt gewährt, so sind sie voll umlagefähig. Der Vermieter dürfte zur Installation von Verbrauchserfassungsgeräten für Verdunstungswasser nicht verpflichtet sein.

Hinsichtlich des Bestreitens des Vorwegabzuges für Gewerbe entspricht das Urteil der neuesten Entscheidung des BGH (Urteil vom 11. August 2010, VIII ZR 45/10, GE 2010, 1189), wonach bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür obliegt, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen, weil der Mieter hinsichtlich der hierfür erforderlichen Informationen Auskunft vom Vermieter und Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen kann.

Hinsichtlich des Vorwegabzuges nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten aus den Hauswartkosten hat der BGH (Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008, VIII ZR 27/07, GE 2008, 662 = WuM 2008, 285 = NZM 2008, 403 = ZMR 2008, 691) allerdings entschieden, dass bei einem pauschalen Abzug ein schlichtes Bestreiten des Mieters genügt; dem Vermieter obliege es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.

Ob der Abzug in dem vom AG Tempelhof-Kreuzberg entschiedenen Fall nur pauschal oder konkret erfolgte, ist aus der Entscheidung nicht ersichtlich. Geht man davon aus, dass konkrete Zahlen genannt worden sind, ist der Entscheidung zuzustimmen, dass ein Bestreiten der Höhe dieser vorweg abgezogenen Kosten mit Nichtwissen unerheblich ist.