Betriebskosten

Betriebskosten; preisgebundener Wohnraum

Eine Vereinbarung, wonach der Mieter verpflichtet wird, außer der Einzelmiete und den anteilsmäßig sich aus § 20 der Neubaumietenverordnung von 1970 ergebenden Betriebskosten anteilsmäßig auch die anderen sich aus der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung ergebenden Betriebskosten zu zahlen, ist auch dann unwirksam, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete (Kostenmiete) erhält.

Die Bekl. haben von der Kl. in einem Haus, das mit nichtöffentlichen Aufwendungsdarlehen des Bundes gefördert ist, eine Wohnung gemietet. Deswegen darf die Wohnung höchstens zu einem Entgelt vermietet werden, das die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete (Kostenmiete) nicht übersteigt, (§§ 88, 88 b Abs. 1 des 2. Wohnungsbaugesetzes). Für die Ermittlung der Kostenmiete gelten gemäß § 88 b Abs. 3 des 2. Wohnungsbaugesetzes i. V. m. § 1 der Neubaumietenverordnung von 1970 die § § 20 ff. der Neubaumietenverordnung von 1970. Nach § 20 Abs. 1 der Neubaumietenverordnung dürfen nur die dort genannten Betriebskosten anteilig umgelegt werden. Abweichend davon enthält der Mietvertrag der Parteien eine Vereinbarung, wonach daneben noch die sich aus der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung ergebenden Betriebskosten anteilig umgelegt werden. Diese Vereinbarung beruht auf der von der Hessischen Landesbank geübten Bewilligungspraxis. Sie hat in ihrem Bewilligungsbescheid die Kostenmiete "zuzüglich der sich aus der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung ergebenden Betriebskosten" festgesetzt. Deswegen erhält der Vermieter insgesamt auch nicht mehr als die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete. Mit ihrer Klage begehrt die Kl. von den Bekl. die Zahlung restlicher Nebenkosten in Höhe von 1058,01 DM. Dabei handelt es sich um die Beträge, die sich aus der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung ergeben. Vom Amtsgericht ist die Klage abgewiesen worden. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht gemäß Art. III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBl. I S. 657) dem Oberlandesgericht folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: Ist eine wohnungsmietvertragliche Vereinbarung wirksam, wonach der Mieter verpflichtet wird, außer der Einzelmiete und den anteilsmäßigen, sich aus § 20 Neubaumietenverordnung 1970 ergebenden Betriebskosten anteilsmäßig auch die anderen sich aus der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung ergebenden Betriebskosten zu zahlen, wenn der Vermieter nur berechtigt ist, die Wohnung höchstens zu einem Entgelt zu vermieten, das die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete (Kostenmiete) nicht übersteigt? Die Rechtsfrage, zu der das Landgericht den Parteien ausreichend Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben hat, ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum. Sie ist ausreichend klar formuliert und mit einer Begründung versehen worden. Die Rechtsfrage hat grundsätzliche Bedeutung, weil davon auszugehen ist, daß entsprechende Vereinbarungen nicht nur im vorliegenden Fall getroffen worden sind. Dafür spricht die angeführte Bewilligungspraxis der Hessischen Landesbank. Es ergibt sich aber auch aus den zum Verfahren gelangten Urteilen des Landgerichts Darmstadt 7 S 185/78 vom 17. Januar 1979 und 6 S 58/79 vom 19. November 1979. In diesen Fällen waren zwischen den betreffenden Vertragspartnern ebenfalls derartige Vereinbarungen getroffen worden. Andere Oberlandesgerichte haben die Rechtsfrage noch nicht entschieden.

Die somit zulässigerweise vorgelegte Rechtsfrage beantwortet der Senat wie im Entscheidungssatz geschehen. Dem lagen folgende Erwägungen zugrunde: Nach, soweit ersichtlich, unbestrittener Auffassung (vgl. z. B. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl. 1981, S. 564; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl. 1979, S. 442) dürfen bei preisgebundenem Wohnraum grundsätzlich nur die in §§ 20 ff. Neubaumietenverordnung von 1970 genannten Betriebskosten umgelegt werden, so daß eine Umlage der in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Nebenkosten unwirksam ist. Das meint freilich auch das Landgericht. Entgegen seiner Auffassung folgt hier aus der angeführten Bewilligungspraxis der Hessischen Landesbank nichts anderes. Allerdings ist die Höhe der von der Hessischen Landesbank in ihrem Bewilligungsbescheid festgesetzten Kostenmiete nicht etwa unbestimmt. Vielmehr sind die in der Anlage Nr. 9 des Mietvertrages der Parteien vereinbarten Betriebskosten Teil der Kostenmiete. So wird durchaus zunächst ein Betrag geschuldet, der auch geschuldet würde, wenn die Kostenmiete die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung genannten Nebenkosten als festen Betrag enthielte. Doch macht es einen Unterschied, ob diese Kosten in dem Festbetrag der Kostenmiete erscheinen oder im Umlageverfahren abgerechnet werden. Für die Erhöhung der Kostenmiete ist nach den §§ 10 Abs. 1 WoBindG, 4. Neubaumietenverordnung von 1970 erforderlich, der Mieterhöhungserklärung einen bestimmten Betrag zugrunde zu legen, der durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung erläutert werden muß. Diese gesetzlichen Anforderungen, die an eine Mieterhöhung gestellt werden, entfallen aber, wenn die in Rede stehenden Betriebskosten im Umlageverfahren abgerechnet werden. Hiervon abgesehen führt die umstrittene Vereinbarung zu einer Umgehung der Risikoverteilung, die das Gesetz in diesem Punkt zwischen Mieter und Vermieter vornimmt. Nach Anl. 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung ist eine rückwirkende Erhöhung von Betriebskosten grundsätzlich nicht möglich (vgl. Sternel a. a. O., S. 447). Stellt sich also heraus, daß die ursprünglich angesetzten Pauschalbeträge den tatsächlichen Ausgaben nicht mehr entsprechen, muß der Vermieter die Differenz tragen. Diese Folge wird umgangen, wenn die Betriebskosten umgelegt werden.