Betriebskosten

Betriebskosten; Kosten des Stroms für Belüftungsanlage

Enthält der Mietvertrag keine gesonderte Regelung über die Stromkosten für eine Entlüftungsanlage, können diese nicht unter der Position „Allgemeinstrom" abgerechnet werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist [...] begründet. Die Betriebskostenabrechnungen 2005 bis 2008 sind nicht ordnungsgemäß erstellt, da unter der Position „Allgemeinstrom" die Stromkosten der Entlüftungsanlage umgelegt werden. Umlagefähig sind grundsätzlich nur solche Positionen, die einerseits Bestandteil des Kataloges von § 2 Betriebskostenverordnung sind und deren Umlage andererseits mietvertraglich vereinbart wurde. Dies ist bei der Position Allgemeinstrom nicht der Fall. Es bedarf an dieser Stelle keiner Auseinandersetzung mit der Frage, ob die Position Allgemeinstrom grundsätzlich den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung genügt, oder ob eine Aufschlüsselung der einzelnen Strompositionen erforderlich ist, denn vorliegend ist bereits die Umlage der Position Allgemeinstrom mietvertraglich nicht vereinbart. Gemäß § 3 Nr. 1 des Mietvertrages sind lediglich die Kosten für die Beleuchtung umlagefähig. Darunter versteht man gemäß § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen. Die Stromkosten der Entlüftungsanlage gehören unzweifelhaft nicht zu den Beleuchtungskosten und sind daher vorliegend nicht umlagefähig. Soweit die Bekl. unter der Position Allgemeinstrom neben den falsch bezeichneten, aber selbstverständlich dennoch umlagefähigen Beleuchtungskosten auch Stromkosten für die Entlüftungsanlage umlegt, sind die Abrechnungen der Jahre 2005 bis 2008 nicht ordnungsgemäß gestellt.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass es sich bei den Stromkosten der Entlüftungsanlage möglicherweise um nachträglich entstandene „sonstige Kosten" im Sinne des § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung handelt. Gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung in § 3 Nr. 1 des Mietvertrages ist die Umlage von „sonstigen Betriebskosten" nicht vereinbart. Vereinbart ist vielmehr die Umlage sonstiger, in der Wohnungsbeschreibung näher bezeichneten Betriebskosten. Aus der Wohnungsbeschreibung ergeben sich jedoch keine weiteren „sonstigen Betriebskosten".

Letztendlich kann die Bekl. sich auch nicht darauf berufen, dass sie gemäß § 10 Wohnungsbindungsgesetz einseitig die Umlage von Betriebskosten einführen kann, denn § 10 Wohnungsbindungsgesetz setzt voraus, dass der Vermieter die neue Betriebskostenposition durch ein entsprechendes schriftliches Mieterhöhungsverlangen mit Kostenberechnung eingeführt hat. Dies ist vorliegend nicht ersichtlich und auch nicht vorgetragen.