Betriebskosten

Betriebskosten; Nebenkostenvorauszahlung

Gemäß §§ 4, 10 MHRG ist auch eine während des Bestehens eines Mietverhältnisses getroffene Vereinbarung unwirksam, nach der der Mieter auf andere Nebenkosten als die in Anlage 3 zu § 27 der 2. BerVO genannten Betriebskosten monatlich Vorauszahlungen zu leisten hat, die erhöht werden können und über die jährlich abzurechnen ist.

(Anschluß an den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz vom 7.1.1986 [4 W-RE-720/85], NJW 1986, 995 f. = GE 1986, 227 = RiM, 1702 ff.)

Die Parteien streiten über die Frage, ob in einer Mieterversammlung vom 17.9.1982 neben einer Erhöhung der Mietnebenkostenvorauszahlung von 120,- DM auf 190,- DM weiter beschlossen worden sei, daß in Zukunft unter anderem auch Bankkosten und Hausverwaltungskosten als Mietnebenkosten vom bekl. Hauseigentümer abgerechnet werden können. Das Amtsgericht Überlingen hat in seinem Urteil vom 25.8.1987 angenommen, daß die Kl. durch die vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Nebenkostenvorauszahlung der Einbeziehung der zusätzlichen Kosten zugestimmt haben. Jedoch sei diese Vereinbarung unwirksam, soweit sie die Bankkosten und Hausverwaltungskosten betreffe, weil für diese eine solche Vereinbarung gemäß §§ 4, 10 MHRG in Verbindung mit der Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung unwirksam sei. Es hat daher den bekl. Hauseigentümer zur Rückzahlung der auf diese beiden Posten entfallenden Beträge aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1983/84 und 1984/85 (725,28 DM) gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 erste Alternative BGB verurteilt und entsprechend festgestellt, daß die Kl. aus dem Mietvertrag vom 18.2.1980 keine Bankkosten und keine Hausverwaltungskosten zu tragen haben.

Hiergegen wendet sich die Berufung des Bekl., der seinen Klagabweisungsantrag weiterverfolgt. Die Kl. beantragen die Zurückweisung der Berufung, wobei sie nach wie vor davon ausgehen, daß die Einbeziehung der Bankkosten und Hausverwalterkosten in die abrechnungsfähigen Nebenkosten weder auf der Mieterversammlung noch durch spätere Zahlungen vereinbart worden sei. Im übrigen stützen sie sich auf die Rechtsansicht des Amtsgerichts. Das Landgericht Konstanz hatte in einem Parallelverfahren mit einem anderen Mieter des Bekl. zuvor durch Urteil vom 13. September 1985 angenommen, daß die Mieter durch die widerspruchslose Handhabung der Nebenkostenabrechnung im Anschluß an die Mieterversammlung vom 17. September 1982 die Berechtigung der Einbeziehung der Bankkosten und Hausverwaltungskosten anerkannt hätten und die entsprechende Abrechnung daher zu Recht erfolgt sei. An dieser Rechtsauffassung will die Kammer festhalten, sieht sich jedoch durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz vom 7.1.1986 (NJW 1986, 995 f.) daran gehindert. Das Landgericht ist der Auffassung, daß es den Parteien zumindest während des Bestehens des Mietverhältnisses möglich sein müsse, auch solche Kosten als umlagefähig und durch erhöhbare Vorauszahlungen abgedeckt zu vereinbaren, die in der Anlage 3 zu § 27 der 2. BerVO nicht genannt seien. Dies werde in § 10 Abs. 1 MHRG auch angedeutet, wenn diese Regelung auch nicht unmittelbar einschlägig sei, da es sich nicht um eine Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag gehandelt habe, dem die Mieter durch die jahrelange Handhabung zugestimmt hätten.

Das Landgericht hat daher dem Oberlandesgericht die folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid gemäß Art. 3 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vorgelegt:

Können Mietvertragsparteien während des Bestehens des Mietverhältnisses wirksam vereinbaren, daß in Abweichung von dem ursprünglichen Mietvertrag künftig auch auf andere Nebenkosten als die in Anlage 3 zu § 27 der 2. BerVO genannten Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten sind, die gegebenenfalls erhöht werden können und über die jährlich abzurechnen ist?

Der Senat hat die Frage entsprechend dem Tenor des Rechtsentscheides verneint. Er sieht keinen Anlaß, von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz (a.a.O.) abzuweichen.

Die Voraussetzungen der Vorlage gemäß Art. 3 Abs. 1 Satz 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 liegen vor. Durch seinen Rechtsentscheid hat das Oberlandesgericht Koblenz allgemein, also auch für die Zeit nach Vertragsabschluß die Unwirksamkeit der Vereinbarung nicht in der Anlage 3 zu § 27 der 2. BerVO genannter Betriebskosten als umlagefähig im Sinne des § 4 MHRG angenommen. Daher war das Landgericht gehindert, im vorliegenden Fall die behauptete Vereinbarung für wirksam zu halten.

Auch wenn entgegen der Ansicht des Landgerichts aufgrund des Bestreitens des Kl. nicht als unstreitig angesehen werden könnte, daß eine Vereinbarung, sei es ausdrücklich oder konkludent, zwischen den Parteien getroffen worden ist, die Bankkosten und die Hausverwaltungskosten in die abrechnungsfähigen Betriebskosten einzubeziehen, bestünden keine Bedenken gegen die Zulässigkeit der Vorlage. Entsprechend der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. zuletzt DWW 1988, 78) ist das Landgericht zur Vorlage verpflichtet, wenn die Berufung, über die es zu entscheiden hat, auch nur bei einer der möglichen Antworten, die auf die Rechtsfrage gegeben werden könnte, ohne Beweisaufnahme zur Entscheidung reif ist. Der Senat schließt sich unter Aufgabe seiner in dem Beschluß vom 9.8.1982 (WM 1982, 273, 274) vertretenen Ansicht der Meinung des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe im Rechtsentscheid vom 19.8.1983 (WM 1983, 314) und der Ansicht des Bundesgerichtshofs (a.a.O. und WM 1987, 310) an.

Hiernach ist die Vorlage zulässig, da bei Verneinung der Vorlagefrage die Sache im Sinne der Zurückweisung der Berufung entscheidungsreif wäre.

In der Sache ist dem Oberlandesgericht Koblenz zu folgen. Die Vertragsfreiheit ist in den §§ 1 bis 9 MHRG eingeschränkt worden, indem in § 10 des Gesetzes zum Nach-teil des Mieters vorgenommene Abweichungen für unwirksam erklärt werden. Hier handelte es sich auch nicht um die in Abs. 1 des § 10 MHRG genannte Ausnahme, daß der Mieter während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag zugestimmt hat. Nach dem bestrittenen Vortrag des Bekl. ist nur vereinbart worden, daß die Bankkosten und die Hausverwaltungskosten in der jeweils tatsächlich angefallenen Höhe mitabgerechnet werden können. Wenn auch in diesem Zusammenhang eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlung um einen bestimmten Betrag erfolgt ist, so ist damit eine auf eben diesen Erhöhungsbetrag fixierte Mieterhöhung vereinbart worden. Denn auch nach dem Vortrag des Bekl. sollte diese Mietvorauszahlung entsprechend den tatsächlich entstandenen Kosten verrechnet werden, so daß nicht feststeht, um welchen Betrag sich die Miete erhöht.

Aus dieser Formulierung der Ausnahme von der generellen Unwirksamkeit einer abweichenden Vereinbarung geht hervor, daß sich die Unwirksamkeit auch auf Vereinbarungen bezieht, die während des Bestehens des Mietverhältnisses getroffen werden. Die Ausnahme bezieht sich nämlich ausdrücklich auf eine solche Vereinbarung während des Bestehens des Mietverhältnisses. Da diese Ausnahme im vorliegenden Fall nicht gegeben ist, bleibt es dabei, daß eine Abweichung zum Nachteil des Mieters unwirksam ist.

Die Bankkosten und die Hausverwaltungskosten fallen nicht unter die in § 4 Abs. 1 genannten Betriebskosten, wovon auch die Parteien übereinstimmend ausgehen. Nur für diese Betriebskosten hat der Gesetzgeber die Vereinbarung von Vorauszahlungen und die vereinfachte Erhöhung der Umlage vorgesehen. Bei den in der Anlage 3 zu § 27 der 2. BerVO aufgeführten Betriebskosten handelt es sich um solche, die regelmäßig anfallen, um dem Mieter die ordnungsgemäße Benutzung seiner Wohnung zu ermöglichen. Dies ist bei Bankkosten und Hausverwaltungskosten nicht der Fall. Daher gibt es auch keinen Grund, solche Kosten in dem vereinfachten Weg des § 4 MHRG den tatsächlichen Gegebenheiten anzupassen und den Vermieter durch Vorauszahlungen seitens der Mieter zu entlasten. Diese Kosten hat der Vermieter in den Mietzins einzukalkulieren und kann sie nachträglich nur im Wege des Verfahrens nach § 2 MHRG geltend machen. Es handelt sich hierbei um eine Mieterhöhung, die nur unter den Voraussetzungen des § 2 MHRG vorgenommen werden darf. Dem Grundsatz der Vertragsfreiheit wird dadurch Genüge geleistet, daß es den Mietvertragsparteien unbenommen bleibt, sich wegen der Einbeziehung von zusätzlichen Kosten des Vermieters auf einen bestimmten Betrag zu einigen, um den die Miete erhöht werden soll, ohne daß es sich dabei um abzurechnende und im vereinfachten Wege des § 4 MHRG an die tatsächlichen Gegebenheiten anzupassende Vorauszahlungen handelt.

Soweit ersichtlich, hat sich die Literatur und die Rechtsprechung dem Oberlandesgericht Koblenz angeschlossen (vgl. Palandt-Putzo, 47. Aufl., MHRG § 4, Anm. 1 c; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 3. Aufl., § 10 MHRG, Rdn. 6; Landgericht Stuttgart, DWW 1988, 17, mit insoweit zustimmender Anmerkung von Lang; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum § 4 MHG Rdn. 2; LG Hildesheim DWW 87, 50).

Da sich aus dem Gesetz (§ 10 Abs. 1 MHRG) ergibt, daß die Unwirksamkeit der den Mietern nachteiligen Vereinbarung nicht davon abhängig ist, ob sie bei Mietvertragsabschluß oder danach getroffen worden ist, war die Vorlagefrage entsprechend dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz zu verneinen.